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常德市(澧县、汉寿县、安乡县、桃源县、武陵区、临澧县、鼎城区、石门县、津市市)
衢州市(衢江区、柯城区、江山市、龙游县、常山县、开化县)
哈尔滨市(方正县、依兰县、道里区、南岗区、松北区、双城区、宾县、巴彦县、香坊区、平房区、通河县、道外区、延寿县、呼兰区、尚志市、五常市、木兰县、阿城区)
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阜新市(太平区、阜新蒙古族自治县、清河门区、细河区、新邱区、彰武县、海州区)
韶关市(新丰县、乐昌市、乳源瑶族自治县、始兴县、浈江区、武江区、翁源县、南雄市、仁化县、曲江区)
阿里地区(改则县、措勤县、噶尔县、革吉县、日土县、普兰县、札达县)
兴安盟(阿尔山市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗)
南阳市(邓州市、内乡县、南召县、卧龙区、宛城区、社旗县、镇平县、新野县、唐河县、西峡县、淅川县、桐柏县、方城县)
武汉市(蔡甸区、汉阳区、江夏区、青山区、黄陂区、江汉区、东西湖区、新洲区、洪山区、武昌区、汉南区、江岸区、硚口区)
朔州市(朔城区、山阴县、怀仁市、平鲁区、右玉县、应县)
乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、米东区、天山区、达坂城区、头屯河区、新市区、水磨沟区、沙依巴克区)
丽江市(宁蒗彝族自治县、古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县)
邢台市(清河县、新河县、临西县、襄都区、沙河市、平乡县、隆尧县、广宗县、宁晋县、任泽区、柏乡县、威县、信都区、临城县、巨鹿县、南和区、内丘县、南宫市)
保山市(腾冲市、龙陵县、隆阳区、昌宁县、施甸县)
抚顺市(清原满族自治县、望花区、顺城区、新抚区、新宾满族自治县、抚顺县、东洲区)
通辽市(科尔沁左翼后旗、奈曼旗、扎鲁特旗、科尔沁区、霍林郭勒市、开鲁县、科尔沁左翼中旗、库伦旗)
宣城市(绩溪县、泾县、广德市、宁国市、郎溪县、旌德县、宣州区)
淮北市(相山区、濉溪县、烈山区、杜集区)
菏泽市(曹县、成武县、鄄城县、牡丹区、单县、巨野县、郓城县、东明县、定陶区)
昭通市(绥江县、巧家县、彝良县、威信县、永善县、水富市、盐津县、大关县、鲁甸县、昭阳区、镇雄县)
临夏回族自治州(广河县、和政县、永靖县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、东乡族自治县、康乐县)
内江市(资中县、隆昌市、东兴区、威远县、市中区)
宜宾市(江安县、屏山县、筠连县、珙县、叙州区、南溪区、兴文县、翠屏区、高县、长宁县)
深圳市(福田区、龙岗区、坪山区、宝安区、南山区、光明区、罗湖区、盐田区、龙华区)
佛山市(南海区、三水区、顺德区、高明区、禅城区)
兰州市(七里河区、城关区、榆中县、安宁区、永登县、皋兰县、西固区、红古区)
宁波市(北仑区、江北区、象山县、镇海区、余姚市、海曙区、鄞州区、慈溪市、宁海县、奉化区)
福州市(罗源县、台江区、鼓楼区、长乐区、晋安区、永泰县、闽清县、连江县、闽侯县、仓山区、平潭县、马尾区、福清市)
果洛藏族自治州(久治县、达日县、玛沁县、玛多县、班玛县、甘德县)
海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)
萍乡市(上栗县、安源区、莲花县、湘东区、芦溪县)
南平市(邵武市、松溪县、顺昌县、政和县、延平区、建阳区、光泽县、武夷山市、建瓯市、浦城县)
梅州市(梅江区、兴宁市、梅县区、平远县、五华县、大埔县、丰顺县、蕉岭县)
自贡市(富顺县、贡井区、自流井区、沿滩区、荣县、大安区)
赤峰市(喀喇沁旗、翁牛特旗、林西县、敖汉旗、阿鲁科尔沁旗、松山区、红山区、巴林右旗、巴林左旗、宁城县、元宝山区、克什克腾旗)
长春市(双阳区、榆树市、九台区、宽城区、二道区、德惠市、绿园区、朝阳区、农安县、南关区、公主岭市)
汕头市(濠江区、金平区、潮南区、南澳县、澄海区、龙湖区、潮阳区)
承德市(丰宁满族自治县、平泉市、滦平县、鹰手营子矿区、双滦区、兴隆县、承德县、围场满族蒙古族自治县、隆化县、双桥区、宽城满族自治县)
红河哈尼族彝族自治州(开远市、建水县、石屏县、红河县、个旧市、蒙自市、泸西县、绿春县、屏边苗族自治县、弥勒市、元阳县、金平苗族瑶族傣族自治县、河口瑶族自治县)
长沙市(天心区、浏阳市、开福区、岳麓区、宁乡市、长沙县、雨花区、望城区、芙蓉区)
云浮市(罗定市、云城区、郁南县、新兴县、云安区)
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南宁市(兴宁区、良庆区、江南区、隆安县、武鸣区、宾阳县、青秀区、马山县、上林县、横州市、邕宁区、西乡塘区)
商洛市(洛南县、丹凤县、商南县、商州区、镇安县、山阳县、柞水县)
宿州市(萧县、灵璧县、砀山县、埇桥区、泗县)
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巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、若羌县、尉犁县、且末县、轮台县、焉耆回族自治县、库尔勒市、博湖县、和静县)
宜昌市(猇亭区、枝江市、点军区、西陵区、当阳市、宜都市、夷陵区、伍家岗区、长阳土家族自治县、兴山县、秭归县、远安县、五峰土家族自治县)
保定市(安新县、高碑店市、满城区、高阳县、竞秀区、易县、蠡县、涿州市、徐水区、涞水县、安国市、顺平县、曲阳县、雄县、涞源县、容城县、清苑区、博野县、莲池区、定州市、望都县、阜平县、唐县、定兴县)
北海市(银海区、海城区、铁山港区、合浦县)
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濮阳市(范县、台前县、南乐县、华龙区、清丰县、濮阳县)
厦门市(同安区、海沧区、翔安区、湖里区、集美区、思明区)
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锦州市(古塔区、凌海市、太和区、凌河区、黑山县、义县、北镇市)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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