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南通市(启东市、崇川区、海安市、如皋市、海门区、如东县、通州区)

赣州市(赣县区、全南县、安远县、会昌县、信丰县、寻乌县、上犹县、南康区、宁都县、瑞金市、龙南市、章贡区、崇义县、于都县、大余县、石城县、兴国县、定南县)

营口市(站前区、鲅鱼圈区、盖州市、大石桥市、西市区、老边区)

黄山市(祁门县、休宁县、徽州区、歙县、黄山区、屯溪区、黟县)  塔城地区(沙湾市、额敏县、乌苏市、塔城市、裕民县、托里县、和布克赛尔蒙古自治县)

株洲市(石峰区、芦淞区、渌口区、炎陵县、荷塘区、醴陵市、天元区、茶陵县、攸县)

嘉峪关市

延边朝鲜族自治州(敦化市、和龙市、安图县、龙井市、珲春市、图们市、汪清县、延吉市)黄石市(黄石港区、下陆区、大冶市、铁山区、阳新县、西塞山区)

宿迁市(泗阳县、沭阳县、宿城区、宿豫区、泗洪县)  新余市(渝水区、分宜县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

包头市(石拐区、白云鄂博矿区、青山区、土默特右旗、固阳县、东河区、九原区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗)

贺州市(平桂区、钟山县、富川瑶族自治县、昭平县、八步区)

伊春市(金林区、嘉荫县、伊美区、丰林县、大箐山县、铁力市、乌翠区、南岔县、汤旺县、友好区)

长治市(平顺县、襄垣县、上党区、沁源县、沁县、武乡县、长子县、屯留区、潞城区、壶关县、黎城县、潞州区)

江门市(开平市、台山市、新会区、鹤山市、江海区、恩平市、蓬江区)

云浮市(罗定市、云安区、郁南县、新兴县、云城区)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

泰州市(高港区、兴化市、泰兴市、姜堰区、海陵区、靖江市)

渭南市(蒲城县、韩城市、澄城县、华州区、华阴市、合阳县、白水县、大荔县、富平县、潼关县、临渭区)

呼和浩特市(赛罕区、托克托县、土默特左旗、回民区、清水河县、新城区、武川县、玉泉区、和林格尔县)

丹东市(宽甸满族自治县、元宝区、凤城市、东港市、振安区、振兴区)

新疆维吾尔自治区

晋中市(和顺县、平遥县、榆次区、寿阳县、昔阳县、介休市、太谷区、祁县、灵石县、左权县、榆社县)

岳阳市(岳阳楼区、汨罗市、华容县、平江县、临湘市、君山区、湘阴县、云溪区、岳阳县)

昌都市(类乌齐县、卡若区、江达县、左贡县、丁青县、芒康县、察雅县、洛隆县、贡觉县、边坝县、八宿县)

保山市(昌宁县、施甸县、隆阳区、腾冲市、龙陵县)

锦州市(北镇市、凌河区、义县、古塔区、凌海市、太和区、黑山县)

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清远市(清新区、佛冈县、英德市、连南瑶族自治县、连州市、连山壮族瑶族自治县、清城区、阳山县)

周口市(川汇区、西华县、商水县、淮阳区、扶沟县、太康县、郸城县、沈丘县、项城市、鹿邑县)

阿坝藏族羌族自治州(小金县、红原县、黑水县、九寨沟县、茂县、金川县、马尔康市、汶川县、理县、若尔盖县、松潘县、阿坝县、壤塘县)

铜川市(印台区、耀州区、宜君县、王益区)  鞍山市(海城市、岫岩满族自治县、立山区、台安县、铁西区、铁东区、千山区)

梧州市(藤县、龙圩区、苍梧县、岑溪市、万秀区、长洲区、蒙山县)

龙岩市(漳平市、长汀县、上杭县、连城县、武平县、永定区、新罗区)

襄阳市(枣阳市、保康县、樊城区、南漳县、襄城区、襄州区、谷城县、老河口市、宜城市)开封市(尉氏县、通许县、祥符区、禹王台区、龙亭区、兰考县、鼓楼区、杞县、顺河回族区)

林芝市(米林市、波密县、墨脱县、工布江达县、朗县、察隅县、巴宜区)  伊犁哈萨克自治州(霍城县、特克斯县、巩留县、新源县、奎屯市、尼勒克县、霍尔果斯市、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、伊宁市、昭苏县)

邢台市(内丘县、柏乡县、临西县、信都区、威县、平乡县、南宫市、临城县、襄都区、沙河市、宁晋县、巨鹿县、广宗县、清河县、任泽区、隆尧县、新河县、南和区)

大理白族自治州(剑川县、祥云县、南涧彝族自治县、大理市、漾濞彝族自治县、弥渡县、云龙县、洱源县、鹤庆县、宾川县、巍山彝族回族自治县、永平县)

湛江市(廉江市、遂溪县、霞山区、徐闻县、赤坎区、坡头区、吴川市、麻章区、雷州市)宜昌市(当阳市、西陵区、长阳土家族自治县、宜都市、枝江市、秭归县、远安县、兴山县、猇亭区、点军区、夷陵区、五峰土家族自治县、伍家岗区)

甘南藏族自治州(临潭县、卓尼县、合作市、舟曲县、碌曲县、迭部县、夏河县、玛曲县)

白山市(浑江区、临江市、江源区、长白朝鲜族自治县、抚松县、靖宇县)

十堰市(茅箭区、张湾区、竹山县、竹溪县、丹江口市、郧西县、房县、郧阳区)

太原市(古交市、清徐县、晋源区、尖草坪区、迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、阳曲县、娄烦县)

仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)

济源市

四平市(铁西区、铁东区、双辽市、伊通满族自治县、梨树县)

秦皇岛市(青龙满族自治县、昌黎县、海港区、山海关区、卢龙县、抚宁区、北戴河区)

潍坊市(诸城市、奎文区、临朐县、寒亭区、坊子区、昌邑市、青州市、潍城区、安丘市、寿光市、昌乐县、高密市)

扬州市(广陵区、仪征市、江都区、宝应县、高邮市、邗江区)

宁夏回族自治区

宁德市(屏南县、蕉城区、寿宁县、霞浦县、古田县、周宁县、福安市、福鼎市、柘荣县)

杭州市(萧山区、临平区、富阳区、桐庐县、临安区、西湖区、拱墅区、余杭区、建德市、上城区、钱塘区、滨江区、淳安县)

达州市(渠县、达川区、万源市、通川区、开江县、大竹县、宣汉县)

临夏回族自治州(康乐县、广河县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、临夏县、永靖县、东乡族自治县)

肇庆市(封开县、怀集县、鼎湖区、广宁县、德庆县、高要区、四会市、端州区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。