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昆明市(呈贡区、晋宁区、东川区、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、五华区、官渡区、嵩明县、石林彝族自治县、宜良县、富民县、西山区、盘龙区、安宁市)

重庆市(云阳县、奉节县、开州区、潼南区、大足区、酉阳土家族苗族自治县、永川区、巫溪县、黔江区、万州区、渝中区、沙坪坝区、武隆区、璧山区、彭水苗族土家族自治县、合川区、城口县、渝北区、荣昌区、北碚区、南岸区、忠县、铜梁区、垫江县、巴南区、梁平区、九龙坡区、秀山土家族苗族自治县、綦江区、丰都县、江北区、长寿区、涪陵区、巫山县、江津区、石柱土家族自治县、大渡口区、南川区)

吉安市(青原区、吉州区、永丰县、泰和县、吉水县、井冈山市、遂川县、新干县、峡江县、永新县、吉安县、安福县、万安县)

淮南市(寿县、谢家集区、大通区、八公山区、潘集区、田家庵区、凤台县)  朝阳市(凌源市、建平县、北票市、双塔区、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县)

衢州市(柯城区、龙游县、江山市、衢江区、常山县、开化县)

安康市(旬阳市、白河县、平利县、岚皋县、镇坪县、汉阴县、宁陕县、石泉县、紫阳县、汉滨区)

塔城地区(托里县、沙湾市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、裕民县、额敏县、乌苏市)大理白族自治州(鹤庆县、云龙县、宾川县、永平县、漾濞彝族自治县、南涧彝族自治县、剑川县、大理市、巍山彝族回族自治县、洱源县、弥渡县、祥云县)

巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、尉犁县、和硕县、若羌县、和静县、且末县、库尔勒市、焉耆回族自治县、博湖县)  德宏傣族景颇族自治州(梁河县、芒市、盈江县、陇川县、瑞丽市)

阿坝藏族羌族自治州(汶川县、理县、若尔盖县、九寨沟县、黑水县、红原县、马尔康市、小金县、金川县、阿坝县、壤塘县、茂县、松潘县)

惠州市(龙门县、惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县)

海口市(琼山区、秀英区、美兰区、龙华区)

拉萨市(林周县、城关区、达孜区、曲水县、墨竹工卡县、尼木县、堆龙德庆区、当雄县)

焦作市(孟州市、中站区、修武县、解放区、沁阳市、山阳区、武陟县、马村区、温县、博爱县)

乌鲁木齐市(天山区、米东区、沙依巴克区、水磨沟区、头屯河区、新市区、乌鲁木齐县、达坂城区)

通辽市(库伦旗、霍林郭勒市、开鲁县、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、扎鲁特旗、奈曼旗、科尔沁左翼后旗)

上饶市(弋阳县、玉山县、横峰县、婺源县、万年县、德兴市、信州区、广信区、余干县、铅山县、广丰区、鄱阳县)

三沙市(南沙区、西沙区)

金华市(东阳市、金东区、浦江县、兰溪市、义乌市、武义县、磐安县、婺城区、永康市)

汕尾市(陆丰市、海丰县、城区、陆河县)

郑州市(中牟县、管城回族区、金水区、二七区、上街区、中原区、新密市、荥阳市、惠济区、巩义市、登封市、新郑市)

成都市(青白江区、新津区、邛崃市、金堂县、蒲江县、青羊区、新都区、大邑县、双流区、龙泉驿区、崇州市、郫都区、温江区、简阳市、锦江区、武侯区、金牛区、成华区、彭州市、都江堰市)

舟山市(普陀区、嵊泗县、定海区、岱山县)

丽水市(青田县、遂昌县、龙泉市、庆元县、松阳县、云和县、缙云县、莲都区、景宁畲族自治县)

温州市(文成县、平阳县、龙湾区、鹿城区、瑞安市、苍南县、泰顺县、永嘉县、洞头区、瓯海区、龙港市、乐清市)

普洱市(宁洱哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、西盟佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、景东彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区)

梅州市(平远县、蕉岭县、大埔县、五华县、梅县区、丰顺县、兴宁市、梅江区)

秦皇岛市(卢龙县、青龙满族自治县、北戴河区、昌黎县、抚宁区、山海关区、海港区)

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鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

酒泉市(玉门市、肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、敦煌市、肃北蒙古族自治县、瓜州县)

日喀则市(岗巴县、萨嘎县、仲巴县、昂仁县、桑珠孜区、仁布县、白朗县、南木林县、聂拉木县、谢通门县、康马县、拉孜县、亚东县、江孜县、萨迦县、定结县、吉隆县、定日县)

嘉兴市(嘉善县、南湖区、海宁市、平湖市、秀洲区、海盐县、桐乡市)  天津市(河西区、宁河区、蓟州区、宝坻区、河东区、静海区、和平区、南开区、北辰区、河北区、津南区、东丽区、红桥区、滨海新区、西青区、武清区)

宝鸡市(千阳县、陈仓区、眉县、凤县、陇县、岐山县、渭滨区、太白县、金台区、凤翔区、麟游县、扶风县)

齐齐哈尔市(泰来县、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、富裕县、克山县、依安县、讷河市、龙江县、建华区、昂昂溪区、克东县、碾子山区、拜泉县、富拉尔基区、甘南县、铁锋区)

萍乡市(上栗县、湘东区、芦溪县、莲花县、安源区)四平市(梨树县、双辽市、铁东区、铁西区、伊通满族自治县)

临沧市(沧源佤族自治县、云县、临翔区、凤庆县、永德县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)  长春市(公主岭市、农安县、双阳区、南关区、九台区、绿园区、榆树市、德惠市、宽城区、朝阳区、二道区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、乌恰县、阿图什市、阿克陶县)

福州市(平潭县、福清市、仓山区、马尾区、鼓楼区、连江县、晋安区、闽侯县、闽清县、永泰县、长乐区、罗源县、台江区)

三明市(永安市、宁化县、大田县、建宁县、三元区、明溪县、将乐县、沙县区、泰宁县、尤溪县、清流县)宜春市(袁州区、万载县、靖安县、丰城市、上高县、宜丰县、高安市、樟树市、铜鼓县、奉新县)

平顶山市(舞钢市、宝丰县、汝州市、石龙区、卫东区、鲁山县、新华区、湛河区、叶县、郏县)

中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)

固原市(西吉县、泾源县、彭阳县、原州区、隆德县)

南通市(如皋市、通州区、崇川区、启东市、海安市、如东县、海门区)

佳木斯市(汤原县、富锦市、前进区、同江市、桦川县、桦南县、抚远市、东风区、郊区、向阳区)

廊坊市(广阳区、安次区、霸州市、大城县、三河市、香河县、固安县、永清县、大厂回族自治县、文安县)

攀枝花市(东区、米易县、盐边县、仁和区、西区)

永州市(零陵区、江华瑶族自治县、道县、东安县、蓝山县、新田县、江永县、双牌县、冷水滩区、祁阳市、宁远县)

克拉玛依市(独山子区、乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区)

宁夏回族自治区

宿迁市(宿豫区、沭阳县、宿城区、泗洪县、泗阳县)

防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)

云浮市(云安区、新兴县、罗定市、郁南县、云城区)

安阳市(龙安区、滑县、林州市、殷都区、内黄县、汤阴县、北关区、文峰区、安阳县)

驻马店市(平舆县、汝南县、遂平县、正阳县、确山县、上蔡县、泌阳县、新蔡县、驿城区、西平县)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、乌兰县、天峻县、茫崖市、都兰县、格尔木市)

　　来源：中国房地产报

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　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

　　━━━━

　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。