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扬州市(高邮市、邗江区、宝应县、仪征市、江都区、广陵区)

宁波市(象山县、奉化区、北仑区、江北区、镇海区、余姚市、鄞州区、宁海县、慈溪市、海曙区)

濮阳市(华龙区、濮阳县、范县、南乐县、台前县、清丰县)

苏州市(吴江区、虎丘区、昆山市、常熟市、姑苏区、相城区、张家港市、太仓市、吴中区)  张掖市(肃南裕固族自治县、甘州区、民乐县、高台县、临泽县、山丹县)

通化市(二道江区、梅河口市、集安市、东昌区、辉南县、通化县、柳河县)

上饶市(铅山县、弋阳县、万年县、广丰区、信州区、婺源县、德兴市、玉山县、鄱阳县、横峰县、广信区、余干县)

郴州市(临武县、北湖区、宜章县、嘉禾县、永兴县、桂东县、苏仙区、汝城县、资兴市、桂阳县、安仁县)巴彦淖尔市(乌拉特前旗、五原县、临河区、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、杭锦后旗)

喀什地区(巴楚县、喀什市、伽师县、岳普湖县、疏勒县、泽普县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、叶城县、莎车县、麦盖提县、疏附县)  驻马店市(泌阳县、遂平县、上蔡县、汝南县、新蔡县、西平县、确山县、正阳县、平舆县、驿城区)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区、长岭县、扶余市)

咸阳市(旬邑县、乾县、泾阳县、彬州市、秦都区、永寿县、三原县、兴平市、淳化县、武功县、杨陵区、渭城区、长武县、礼泉县)

娄底市(双峰县、娄星区、新化县、涟源市、冷水江市)

河源市(紫金县、龙川县、和平县、源城区、东源县、连平县)

广州市(白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、天河区、从化区、花都区、增城区、荔湾区、海珠区、越秀区)

酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃北蒙古族自治县、玉门市、肃州区、敦煌市、瓜州县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、古城区)

江门市(鹤山市、恩平市、台山市、新会区、开平市、江海区、蓬江区)

陇南市(文县、康县、西和县、成县、徽县、武都区、宕昌县、礼县、两当县)

安康市(石泉县、镇坪县、宁陕县、岚皋县、白河县、平利县、紫阳县、旬阳市、汉滨区、汉阴县)

长沙市(开福区、芙蓉区、雨花区、岳麓区、浏阳市、宁乡市、望城区、长沙县、天心区)

阳泉市(城区、矿区、盂县、平定县、郊区)

乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)

商丘市(民权县、梁园区、永城市、虞城县、睢县、柘城县、夏邑县、宁陵县、睢阳区)

张家口市(沽源县、桥西区、阳原县、下花园区、怀安县、万全区、尚义县、崇礼区、蔚县、宣化区、怀来县、桥东区、赤城县、涿鹿县、张北县、康保县)

威海市(乳山市、环翠区、荣成市、文登区)

黄冈市(麻城市、红安县、黄梅县、浠水县、罗田县、武穴市、蕲春县、黄州区、团风县、英山县)

绵阳市(盐亭县、江油市、北川羌族自治县、涪城区、安州区、游仙区、平武县、梓潼县、三台县)

银川市(贺兰县、灵武市、兴庆区、西夏区、永宁县、金凤区)

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常州市(新北区、金坛区、溧阳市、天宁区、钟楼区、武进区)

嘉峪关市

池州市(青阳县、东至县、石台县、贵池区)

铜仁市(德江县、玉屏侗族自治县、思南县、石阡县、万山区、印江土家族苗族自治县、碧江区、松桃苗族自治县、江口县、沿河土家族自治县)  荆门市(沙洋县、掇刀区、京山市、东宝区、钟祥市)

朔州市(平鲁区、右玉县、怀仁市、朔城区、山阴县、应县)

铜川市(宜君县、王益区、耀州区、印台区)

大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、大同区、萨尔图区、肇源县、林甸县、让胡路区、红岗区、肇州县)庆阳市(正宁县、西峰区、华池县、合水县、庆城县、宁县、镇原县、环县)

漳州市(长泰区、南靖县、华安县、东山县、云霄县、漳浦县、平和县、龙海区、诏安县、芗城区、龙文区)  龙岩市(新罗区、上杭县、长汀县、连城县、漳平市、武平县、永定区)

葫芦岛市(龙港区、南票区、建昌县、绥中县、连山区、兴城市)

唐山市(丰润区、迁西县、迁安市、曹妃甸区、玉田县、滦南县、滦州市、丰南区、乐亭县、路北区、遵化市、路南区、古冶区、开平区)

深圳市(光明区、盐田区、福田区、宝安区、南山区、龙岗区、坪山区、罗湖区、龙华区)广西壮族自治区

晋中市(榆社县、平遥县、太谷区、祁县、左权县、介休市、寿阳县、榆次区、和顺县、灵石县、昔阳县)

三沙市(南沙区、西沙区)

百色市(田东县、右江区、靖西市、乐业县、德保县、凌云县、西林县、隆林各族自治县、那坡县、田林县、平果市、田阳区)

厦门市(集美区、湖里区、海沧区、思明区、同安区、翔安区)

无锡市(新吴区、惠山区、锡山区、宜兴市、滨湖区、江阴市、梁溪区)

宁夏回族自治区

盐城市(大丰区、阜宁县、东台市、盐都区、建湖县、响水县、射阳县、亭湖区、滨海县)

丽水市(云和县、景宁畲族自治县、松阳县、莲都区、龙泉市、庆元县、缙云县、遂昌县、青田县)

孝感市(汉川市、安陆市、大悟县、应城市、孝南区、孝昌县、云梦县)

延边朝鲜族自治州(延吉市、汪清县、龙井市、和龙市、安图县、敦化市、图们市、珲春市)

益阳市(南县、赫山区、沅江市、资阳区、安化县、桃江县)

阿里地区(噶尔县、措勤县、札达县、普兰县、改则县、日土县、革吉县)

黔东南苗族侗族自治州(天柱县、榕江县、镇远县、黄平县、凯里市、台江县、三穗县、施秉县、锦屏县、黎平县、雷山县、从江县、麻江县、岑巩县、剑河县、丹寨县)

五指山市(万宁市、临高县、定安县、澄迈县、东方市、文昌市、屯昌县、白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿克陶县、阿合奇县、阿图什市)

芜湖市(繁昌区、鸠江区、南陵县、无为市、镜湖区、弋江区、湾沚区)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：