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济南市(市中区、历城区、济阳区、商河县、钢城区、莱芜区、天桥区、槐荫区、长清区、历下区、平阴县、章丘区)

玉林市(北流市、陆川县、博白县、兴业县、玉州区、容县、福绵区)

唐山市(开平区、遵化市、滦南县、滦州市、丰南区、丰润区、古冶区、曹妃甸区、迁安市、玉田县、路南区、迁西县、路北区、乐亭县)

营口市(站前区、盖州市、鲅鱼圈区、西市区、大石桥市、老边区)  黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、荔波县、瓮安县、龙里县、平塘县、福泉市、独山县、罗甸县、贵定县、惠水县、都匀市、长顺县)

惠州市(惠阳区、龙门县、惠东县、博罗县、惠城区)

黔东南苗族侗族自治州(榕江县、三穗县、麻江县、黎平县、镇远县、岑巩县、锦屏县、雷山县、从江县、天柱县、凯里市、剑河县、黄平县、丹寨县、台江县、施秉县)

毕节市(织金县、七星关区、赫章县、大方县、威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、金沙县、纳雍县)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、建平县、龙城区、凌源市、双塔区、北票市)  德宏傣族景颇族自治州(梁河县、盈江县、芒市、陇川县、瑞丽市)

遂宁市(大英县、蓬溪县、安居区、船山区、射洪市)

恩施土家族苗族自治州(利川市、宣恩县、巴东县、恩施市、建始县、咸丰县、来凤县、鹤峰县)

五指山市(昌江黎族自治县、东方市、临高县、白沙黎族自治县、陵水黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、屯昌县、万宁市、乐东黎族自治县、澄迈县、定安县、文昌市)

宁德市(寿宁县、古田县、蕉城区、屏南县、周宁县、霞浦县、福鼎市、柘荣县、福安市)

长治市(沁源县、潞城区、潞州区、壶关县、长子县、黎城县、平顺县、沁县、上党区、屯留区、襄垣县、武乡县)

宜宾市(叙州区、高县、筠连县、翠屏区、屏山县、南溪区、江安县、长宁县、兴文县、珙县)

迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

来宾市(合山市、兴宾区、武宣县、忻城县、金秀瑶族自治县、象州县)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、安龙县、普安县、兴义市、贞丰县、册亨县、兴仁市、望谟县)

内江市(隆昌市、东兴区、市中区、资中县、威远县)

池州市(东至县、贵池区、石台县、青阳县)

新余市(渝水区、分宜县)

黄冈市(团风县、黄梅县、浠水县、蕲春县、黄州区、英山县、麻城市、罗田县、红安县、武穴市)

亳州市(蒙城县、谯城区、涡阳县、利辛县)

海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、祁连县、海晏县)

日喀则市(白朗县、亚东县、萨嘎县、南木林县、仁布县、定日县、江孜县、萨迦县、吉隆县、定结县、仲巴县、聂拉木县、岗巴县、拉孜县、昂仁县、桑珠孜区、康马县、谢通门县)

漯河市(郾城区、召陵区、源汇区、临颍县、舞阳县)

吉林市(昌邑区、船营区、磐石市、桦甸市、龙潭区、丰满区、舒兰市、永吉县、蛟河市)

和田地区(皮山县、洛浦县、策勒县、和田市、于田县、墨玉县、和田县、民丰县)

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延安市(志丹县、延川县、宜川县、宝塔区、安塞区、延长县、甘泉县、子长市、洛川县、吴起县、黄陵县、富县、黄龙县)

重庆市(九龙坡区、石柱土家族自治县、万州区、梁平区、忠县、南川区、大渡口区、北碚区、潼南区、渝中区、酉阳土家族苗族自治县、巫溪县、长寿区、武隆区、巫山县、永川区、璧山区、江北区、荣昌区、铜梁区、大足区、垫江县、江津区、彭水苗族土家族自治县、丰都县、奉节县、合川区、秀山土家族苗族自治县、涪陵区、黔江区、沙坪坝区、巴南区、南岸区、云阳县、城口县、綦江区、开州区、渝北区)

黄石市(铁山区、黄石港区、下陆区、大冶市、西塞山区、阳新县)

阿克苏地区(拜城县、沙雅县、乌什县、新和县、库车市、柯坪县、温宿县、阿克苏市、阿瓦提县)  乌兰察布市(商都县、卓资县、兴和县、化德县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼前旗、凉城县、四子王旗、集宁区、察哈尔右翼中旗、丰镇市)

开封市(兰考县、通许县、鼓楼区、顺河回族区、尉氏县、杞县、龙亭区、祥符区、禹王台区)

南昌市(青山湖区、进贤县、青云谱区、新建区、安义县、西湖区、南昌县、东湖区、红谷滩区)

沈阳市(苏家屯区、沈河区、康平县、于洪区、和平区、大东区、沈北新区、浑南区、法库县、辽中区、铁西区、皇姑区、新民市)商丘市(民权县、睢阳区、夏邑县、永城市、梁园区、宁陵县、柘城县、虞城县、睢县)

孝感市(孝昌县、应城市、孝南区、汉川市、云梦县、大悟县、安陆市)  北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)

杭州市(建德市、上城区、临平区、滨江区、余杭区、拱墅区、钱塘区、临安区、富阳区、淳安县、桐庐县、西湖区、萧山区)

湛江市(吴川市、麻章区、廉江市、赤坎区、遂溪县、雷州市、霞山区、徐闻县、坡头区)

德州市(陵城区、庆云县、临邑县、平原县、禹城市、乐陵市、宁津县、德城区、齐河县、武城县、夏津县)抚州市(南城县、临川区、宜黄县、南丰县、东乡区、资溪县、乐安县、崇仁县、金溪县、广昌县、黎川县)

安阳市(内黄县、滑县、安阳县、林州市、殷都区、北关区、汤阴县、文峰区、龙安区)

包头市(昆都仑区、石拐区、东河区、固阳县、青山区、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗、白云鄂博矿区、九原区)

昆明市(官渡区、宜良县、石林彝族自治县、西山区、寻甸回族彝族自治县、五华区、呈贡区、东川区、禄劝彝族苗族自治县、晋宁区、安宁市、富民县、嵩明县、盘龙区)

通辽市(科尔沁左翼中旗、开鲁县、奈曼旗、霍林郭勒市、库伦旗、科尔沁区、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗)

潍坊市(安丘市、高密市、青州市、诸城市、昌乐县、临朐县、坊子区、寿光市、奎文区、寒亭区、昌邑市、潍城区)

巴中市(平昌县、通江县、巴州区、南江县、恩阳区)

焦作市(孟州市、山阳区、博爱县、修武县、沁阳市、马村区、解放区、中站区、温县、武陟县)

绥化市(肇东市、庆安县、兰西县、安达市、望奎县、明水县、海伦市、北林区、青冈县、绥棱县)

贺州市(昭平县、钟山县、平桂区、富川瑶族自治县、八步区)

荆门市(掇刀区、沙洋县、东宝区、钟祥市、京山市)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

宝鸡市(金台区、凤县、千阳县、渭滨区、麟游县、凤翔区、陇县、陈仓区、扶风县、岐山县、眉县、太白县)

锦州市(凌海市、义县、凌河区、黑山县、太和区、北镇市、古塔区)

中山市

银川市(灵武市、兴庆区、永宁县、西夏区、金凤区、贺兰县)

铜川市(耀州区、宜君县、印台区、王益区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。