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深圳市(光明区、宝安区、坪山区、罗湖区、龙岗区、盐田区、南山区、福田区、龙华区)

莆田市(城厢区、仙游县、秀屿区、荔城区、涵江区)

泉州市(石狮市、泉港区、惠安县、南安市、洛江区、金门县、永春县、安溪县、晋江市、丰泽区、鲤城区、德化县)

赣州市(全南县、崇义县、兴国县、宁都县、会昌县、定南县、南康区、章贡区、上犹县、信丰县、瑞金市、赣县区、寻乌县、龙南市、于都县、石城县、安远县、大余县)  随州市(曾都区、随县、广水市)

揭阳市(揭东区、榕城区、普宁市、惠来县、揭西县)

海南藏族自治州(兴海县、贵南县、共和县、同德县、贵德县)

长春市(朝阳区、公主岭市、农安县、二道区、宽城区、德惠市、南关区、榆树市、双阳区、绿园区、九台区)

百色市(靖西市、那坡县、右江区、田林县、乐业县、平果市、西林县、田阳区、凌云县、德保县、田东县、隆林各族自治县)  三门峡市(义马市、湖滨区、陕州区、灵宝市、渑池县、卢氏县)

黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、普安县、兴仁市、望谟县、册亨县、兴义市、晴隆县、安龙县)

玉溪市(华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、澄江市、红塔区、江川区、新平彝族傣族自治县、通海县、易门县)

朔州市(怀仁市、朔城区、右玉县、平鲁区、应县、山阴县)

沈阳市(辽中区、新民市、沈河区、铁西区、苏家屯区、康平县、皇姑区、和平区、沈北新区、于洪区、法库县、大东区、浑南区)

太原市(迎泽区、杏花岭区、晋源区、娄烦县、小店区、清徐县、古交市、万柏林区、尖草坪区、阳曲县)

安顺市(关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、西秀区)

昆明市(盘龙区、西山区、宜良县、五华区、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、安宁市、呈贡区、富民县、石林彝族自治县、东川区、寻甸回族彝族自治县、官渡区)

北京市(海淀区、怀柔区、延庆区、昌平区、东城区、平谷区、石景山区、通州区、密云区、丰台区、门头沟区、朝阳区、大兴区、顺义区、房山区、西城区)

亳州市(涡阳县、蒙城县、利辛县、谯城区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、陇川县、盈江县)

上海市(闵行区、金山区、虹口区、长宁区、杨浦区、嘉定区、松江区、崇明区、浦东新区、徐汇区、静安区、黄浦区、普陀区、宝山区、奉贤区、青浦区)

黄石市(大冶市、黄石港区、下陆区、铁山区、阳新县、西塞山区)

惠州市(龙门县、博罗县、惠阳区、惠东县、惠城区)

岳阳市(岳阳县、临湘市、平江县、华容县、云溪区、汨罗市、湘阴县、君山区、岳阳楼区)

林芝市(波密县、米林市、墨脱县、察隅县、工布江达县、巴宜区、朗县)

芜湖市(繁昌区、无为市、弋江区、鸠江区、湾沚区、南陵县、镜湖区)

娄底市(冷水江市、新化县、娄星区、涟源市、双峰县)

金华市(兰溪市、浦江县、磐安县、东阳市、永康市、金东区、婺城区、义乌市、武义县)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

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海东市(互助土族自治县、乐都区、平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县)

嘉峪关市

雅安市(天全县、石棉县、名山区、荥经县、雨城区、芦山县、汉源县、宝兴县)

和田地区(墨玉县、策勒县、和田市、皮山县、民丰县、于田县、和田县、洛浦县)  果洛藏族自治州(玛多县、班玛县、玛沁县、达日县、久治县、甘德县)

通化市(东昌区、辉南县、二道江区、通化县、柳河县、梅河口市、集安市)

牡丹江市(东安区、爱民区、阳明区、穆棱市、海林市、绥芬河市、西安区、宁安市、林口县、东宁市)

呼和浩特市(托克托县、赛罕区、玉泉区、清水河县、回民区、和林格尔县、新城区、武川县、土默特左旗)东莞市

承德市(宽城满族自治县、鹰手营子矿区、双桥区、平泉市、丰宁满族自治县、双滦区、隆化县、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、承德县、滦平县)  徐州市(沛县、睢宁县、丰县、泉山区、邳州市、贾汪区、鼓楼区、云龙区、新沂市、铜山区)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、多伦县、苏尼特右旗、正镶白旗、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、苏尼特左旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、镶黄旗、锡林浩特市)梧州市(长洲区、蒙山县、苍梧县、岑溪市、藤县、万秀区、龙圩区)

马鞍山市(当涂县、和县、含山县、雨山区、花山区、博望区)

日喀则市(江孜县、南木林县、白朗县、萨嘎县、仁布县、拉孜县、亚东县、桑珠孜区、谢通门县、康马县、定结县、岗巴县、萨迦县、定日县、昂仁县、仲巴县、聂拉木县、吉隆县)

秦皇岛市(北戴河区、青龙满族自治县、卢龙县、抚宁区、昌黎县、海港区、山海关区)

六盘水市(水城区、六枝特区、钟山区、盘州市)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

济宁市(金乡县、邹城市、鱼台县、任城区、汶上县、曲阜市、泗水县、微山县、梁山县、兖州区、嘉祥县)

乌鲁木齐市(米东区、达坂城区、沙依巴克区、头屯河区、新市区、天山区、水磨沟区、乌鲁木齐县)

朝阳市(双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、龙城区、凌源市、建平县)

晋中市(榆社县、昔阳县、灵石县、介休市、祁县、和顺县、榆次区、左权县、寿阳县、太谷区、平遥县)

许昌市(襄城县、魏都区、鄢陵县、建安区、禹州市、长葛市)

抚顺市(抚顺县、清原满族自治县、顺城区、新宾满族自治县、望花区、东洲区、新抚区)

四平市(铁东区、伊通满族自治县、铁西区、双辽市、梨树县)

大同市(新荣区、灵丘县、云冈区、天镇县、平城区、广灵县、阳高县、云州区、左云县、浑源县)

安庆市(岳西县、怀宁县、桐城市、迎江区、望江县、太湖县、宿松县、潜山市、宜秀区、大观区)

佳木斯市(向阳区、富锦市、同江市、抚远市、汤原县、郊区、东风区、桦南县、前进区、桦川县)

德州市(庆云县、禹城市、德城区、陵城区、乐陵市、武城县、宁津县、夏津县、临邑县、平原县、齐河县)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。