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柳州市(柳江区、柳北区、城中区、鹿寨县、鱼峰区、三江侗族自治县、柳南区、融安县、融水苗族自治县、柳城县)

合肥市(庐江县、肥西县、瑶海区、长丰县、蜀山区、巢湖市、包河区、肥东县、庐阳区)

包头市(东河区、青山区、昆都仑区、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、九原区、石拐区、白云鄂博矿区、固阳县)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)  渭南市(潼关县、合阳县、大荔县、华阴市、临渭区、蒲城县、白水县、富平县、韩城市、澄城县、华州区)

焦作市(山阳区、孟州市、解放区、温县、修武县、马村区、中站区、博爱县、武陟县、沁阳市)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、宿城区、沭阳县、泗洪县)

安庆市(桐城市、迎江区、怀宁县、太湖县、潜山市、宿松县、大观区、岳西县、望江县、宜秀区)常德市(武陵区、安乡县、汉寿县、澧县、临澧县、桃源县、津市市、鼎城区、石门县)

延安市(志丹县、黄陵县、吴起县、安塞区、延长县、宜川县、延川县、洛川县、子长市、宝塔区、黄龙县、甘泉县、富县)  忻州市(保德县、代县、定襄县、五寨县、静乐县、忻府区、原平市、宁武县、神池县、河曲县、繁峙县、五台县、偏关县、岢岚县)

中山市

六盘水市(六枝特区、盘州市、水城区、钟山区)

运城市(盐湖区、平陆县、绛县、稷山县、河津市、临猗县、垣曲县、闻喜县、夏县、新绛县、芮城县、永济市、万荣县)

茂名市(化州市、茂南区、电白区、信宜市、高州市)

伊春市(金林区、伊美区、汤旺县、大箐山县、友好区、南岔县、铁力市、嘉荫县、乌翠区、丰林县)

鄂尔多斯市(康巴什区、杭锦旗、鄂托克前旗、乌审旗、东胜区、鄂托克旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、准格尔旗)

宿州市(泗县、埇桥区、萧县、砀山县、灵璧县)

保定市(容城县、涿州市、高阳县、徐水区、满城区、涞水县、蠡县、安新县、雄县、望都县、唐县、竞秀区、安国市、涞源县、莲池区、曲阳县、易县、清苑区、定州市、定兴县、博野县、高碑店市、阜平县、顺平县)

南京市(高淳区、栖霞区、六合区、建邺区、秦淮区、浦口区、溧水区、鼓楼区、江宁区、雨花台区、玄武区)

德州市(平原县、庆云县、夏津县、齐河县、禹城市、临邑县、陵城区、德城区、宁津县、武城县、乐陵市)

潍坊市(昌乐县、寿光市、奎文区、青州市、安丘市、昌邑市、寒亭区、临朐县、诸城市、坊子区、高密市、潍城区)

宁德市(霞浦县、周宁县、屏南县、福鼎市、古田县、福安市、寿宁县、柘荣县、蕉城区)

三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)

黄山市(歙县、屯溪区、黄山区、黟县、祁门县、休宁县、徽州区)

沧州市(青县、吴桥县、沧县、肃宁县、任丘市、新华区、盐山县、南皮县、孟村回族自治县、运河区、海兴县、河间市、东光县、黄骅市、献县、泊头市)

黔东南苗族侗族自治州(凯里市、黄平县、台江县、榕江县、麻江县、施秉县、从江县、剑河县、雷山县、镇远县、黎平县、天柱县、锦屏县、岑巩县、三穗县、丹寨县)

大同市(灵丘县、云州区、左云县、新荣区、阳高县、浑源县、平城区、广灵县、天镇县、云冈区)

百色市(那坡县、平果市、田林县、田阳区、德保县、右江区、隆林各族自治县、凌云县、田东县、靖西市、西林县、乐业县)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

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珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)

新余市(分宜县、渝水区)

聊城市(茌平区、东阿县、临清市、东昌府区、冠县、莘县、高唐县、阳谷县)  澳门特别行政区

长治市(沁县、上党区、黎城县、长子县、沁源县、屯留区、壶关县、潞城区、平顺县、潞州区、襄垣县、武乡县)

天水市(秦安县、清水县、张家川回族自治县、秦州区、甘谷县、麦积区、武山县)

甘南藏族自治州(玛曲县、夏河县、碌曲县、卓尼县、临潭县、合作市、迭部县、舟曲县)威海市(环翠区、乳山市、荣成市、文登区)

绥化市(绥棱县、明水县、兰西县、安达市、肇东市、海伦市、青冈县、望奎县、庆安县、北林区)  吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

肇庆市(高要区、怀集县、德庆县、封开县、广宁县、四会市、鼎湖区、端州区)

石家庄市(深泽县、行唐县、井陉县、赵县、桥西区、晋州市、鹿泉区、赞皇县、栾城区、正定县、新华区、灵寿县、长安区、平山县、无极县、辛集市、元氏县、藁城区、裕华区、高邑县、新乐市、井陉矿区)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、凤凰县、保靖县、花垣县、古丈县、吉首市、泸溪县、龙山县)舟山市(普陀区、定海区、岱山县、嵊泗县)

铁岭市(昌图县、清河区、西丰县、银州区、调兵山市、铁岭县、开原市)

荆门市(掇刀区、东宝区、沙洋县、京山市、钟祥市)

娄底市(冷水江市、双峰县、新化县、涟源市、娄星区)

鸡西市(滴道区、鸡东县、恒山区、密山市、虎林市、麻山区、鸡冠区、城子河区、梨树区)

宜昌市(猇亭区、夷陵区、远安县、伍家岗区、枝江市、五峰土家族自治县、兴山县、西陵区、宜都市、点军区、长阳土家族自治县、当阳市、秭归县)

宝鸡市(扶风县、太白县、渭滨区、金台区、眉县、陇县、陈仓区、岐山县、凤县、千阳县、麟游县、凤翔区)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

泸州市(纳溪区、龙马潭区、江阳区、叙永县、泸县、合江县、古蔺县)

广安市(前锋区、岳池县、武胜县、华蓥市、邻水县、广安区)

湛江市(霞山区、雷州市、坡头区、遂溪县、麻章区、徐闻县、吴川市、赤坎区、廉江市)

牡丹江市(海林市、东安区、东宁市、穆棱市、西安区、绥芬河市、爱民区、宁安市、阳明区、林口县)

兰州市(西固区、城关区、榆中县、红古区、皋兰县、永登县、七里河区、安宁区)

镇江市(京口区、扬中市、润州区、丹阳市、句容市、丹徒区)

昌都市(卡若区、贡觉县、左贡县、边坝县、芒康县、八宿县、江达县、丁青县、类乌齐县、洛隆县、察雅县)

上海市(普陀区、浦东新区、宝山区、闵行区、奉贤区、崇明区、杨浦区、静安区、青浦区、金山区、黄浦区、嘉定区、虹口区、松江区、徐汇区、长宁区)

吉安市(安福县、新干县、峡江县、吉水县、青原区、泰和县、井冈山市、万安县、吉州区、永丰县、遂川县、永新县、吉安县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。