太子妃计划：暗恋与心动交织的夜晚
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铜仁市(玉屏侗族自治县、万山区、江口县、德江县、印江土家族苗族自治县、思南县、沿河土家族自治县、碧江区、石阡县、松桃苗族自治县)
聊城市(高唐县、临清市、冠县、东昌府区、东阿县、茌平区、阳谷县、莘县)
南平市(顺昌县、松溪县、光泽县、武夷山市、邵武市、建阳区、政和县、建瓯市、浦城县、延平区)
朔州市(右玉县、应县、怀仁市、朔城区、山阴县、平鲁区)
驻马店市(遂平县、汝南县、西平县、泌阳县、上蔡县、确山县、新蔡县、平舆县、正阳县、驿城区)
大同市(阳高县、云冈区、平城区、云州区、广灵县、灵丘县、浑源县、天镇县、左云县、新荣区)
常州市(溧阳市、新北区、武进区、天宁区、金坛区、钟楼区)
济南市(槐荫区、平阴县、历城区、章丘区、长清区、钢城区、莱芜区、历下区、济阳区、市中区、天桥区、商河县)
西安市(阎良区、灞桥区、未央区、长安区、高陵区、雁塔区、鄠邑区、周至县、新城区、莲湖区、碑林区、蓝田县、临潼区)
来宾市(武宣县、象州县、金秀瑶族自治县、合山市、兴宾区、忻城县)
太原市(古交市、万柏林区、阳曲县、小店区、迎泽区、娄烦县、晋源区、清徐县、杏花岭区、尖草坪区)
荆州市(洪湖市、江陵县、沙市区、荆州区、公安县、监利市、石首市、松滋市)
忻州市(代县、五寨县、忻府区、宁武县、河曲县、五台县、静乐县、原平市、繁峙县、偏关县、岢岚县、保德县、神池县、定襄县)
长沙市(宁乡市、天心区、雨花区、望城区、芙蓉区、长沙县、浏阳市、岳麓区、开福区)
达州市(渠县、万源市、大竹县、开江县、宣汉县、达川区、通川区)
益阳市(南县、赫山区、桃江县、沅江市、安化县、资阳区)
沈阳市(和平区、康平县、皇姑区、浑南区、苏家屯区、法库县、沈河区、于洪区、铁西区、大东区、辽中区、新民市、沈北新区)
湘潭市(雨湖区、韶山市、湘潭县、岳塘区、湘乡市)
五指山市(昌江黎族自治县、万宁市、陵水黎族自治县、定安县、澄迈县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县、东方市、临高县、屯昌县、文昌市、琼中黎族苗族自治县)
枣庄市(市中区、滕州市、薛城区、台儿庄区、山亭区、峄城区)
乌兰察布市(凉城县、集宁区、商都县、卓资县、察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼后旗、丰镇市、兴和县、四子王旗、察哈尔右翼中旗、化德县)
香港特别行政区
九江市(共青城市、都昌县、武宁县、濂溪区、浔阳区、庐山市、修水县、瑞昌市、湖口县、永修县、彭泽县、柴桑区、德安县)
南充市(嘉陵区、顺庆区、高坪区、西充县、南部县、蓬安县、营山县、阆中市、仪陇县)
拉萨市(当雄县、林周县、墨竹工卡县、达孜区、城关区、曲水县、堆龙德庆区、尼木县)
伊春市(铁力市、丰林县、南岔县、友好区、乌翠区、伊美区、嘉荫县、汤旺县、金林区、大箐山县)
温州市(龙港市、平阳县、龙湾区、永嘉县、泰顺县、瓯海区、洞头区、瑞安市、苍南县、鹿城区、乐清市、文成县)
乌鲁木齐市(新市区、沙依巴克区、头屯河区、乌鲁木齐县、天山区、达坂城区、水磨沟区、米东区)
那曲市(巴青县、双湖县、安多县、聂荣县、索县、色尼区、申扎县、比如县、班戈县、嘉黎县、尼玛县)
牡丹江市(爱民区、绥芬河市、穆棱市、宁安市、林口县、东安区、西安区、东宁市、海林市、阳明区)
兰州市(安宁区、榆中县、红古区、七里河区、西固区、城关区、永登县、皋兰县)
阿里地区(日土县、革吉县、札达县、噶尔县、普兰县、措勤县、改则县)
钦州市(灵山县、钦南区、钦北区、浦北县)
临夏回族自治州(东乡族自治县、广河县、临夏市、康乐县、永靖县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、突泉县)
金华市(义乌市、浦江县、永康市、婺城区、磐安县、武义县、东阳市、金东区、兰溪市)
南宁市(江南区、上林县、青秀区、武鸣区、良庆区、邕宁区、西乡塘区、兴宁区、宾阳县、马山县、隆安县、横州市)
福州市(闽侯县、仓山区、永泰县、台江区、马尾区、鼓楼区、闽清县、平潭县、罗源县、长乐区、福清市、连江县、晋安区)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、温泉县、精河县)
金昌市(金川区、永昌县)
上海市(虹口区、静安区、黄浦区、金山区、长宁区、奉贤区、宝山区、崇明区、闵行区、徐汇区、普陀区、杨浦区、松江区、青浦区、嘉定区、浦东新区)
长春市(榆树市、公主岭市、农安县、绿园区、二道区、南关区、双阳区、九台区、宽城区、朝阳区、德惠市)
广西壮族自治区
洛阳市(洛龙区、宜阳县、伊川县、汝阳县、栾川县、新安县、涧西区、孟津区、西工区、洛宁县、老城区、瀍河回族区、偃师区、嵩县)
阿克苏地区(拜城县、柯坪县、阿瓦提县、温宿县、乌什县、沙雅县、阿克苏市、库车市、新和县)
宜昌市(枝江市、兴山县、猇亭区、长阳土家族自治县、伍家岗区、夷陵区、西陵区、点军区、宜都市、秭归县、远安县、五峰土家族自治县、当阳市)
西藏自治区
三沙市(南沙区、西沙区)
宿迁市(泗阳县、沭阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区)
黑河市(北安市、嫩江市、五大连池市、孙吴县、爱辉区、逊克县)
丽江市(宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、古城区)
芜湖市(湾沚区、鸠江区、无为市、弋江区、镜湖区、繁昌区、南陵县)
周口市(扶沟县、郸城县、鹿邑县、淮阳区、项城市、川汇区、太康县、商水县、沈丘县、西华县)
天津市(南开区、蓟州区、津南区、红桥区、和平区、宝坻区、东丽区、北辰区、宁河区、武清区、滨海新区、河西区、河东区、河北区、西青区、静海区)
萍乡市(上栗县、湘东区、安源区、莲花县、芦溪县)
乐山市(峨眉山市、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、沐川县、市中区、井研县、沙湾区、金口河区、夹江县、五通桥区、犍为县)
吉林市(桦甸市、丰满区、蛟河市、昌邑区、舒兰市、龙潭区、永吉县、船营区、磐石市)
锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、多伦县、正蓝旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、东乌珠穆沁旗、镶黄旗、二连浩特市、苏尼特左旗、正镶白旗、苏尼特右旗)
玉溪市(华宁县、峨山彝族自治县、澄江市、新平彝族傣族自治县、红塔区、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、易门县)
深圳市(坪山区、龙华区、宝安区、南山区、福田区、盐田区、光明区、龙岗区、罗湖区)
连云港市(赣榆区、灌云县、连云区、东海县、海州区、灌南县)
徐州市(贾汪区、沛县、泉山区、新沂市、鼓楼区、睢宁县、丰县、邳州市、铜山区、云龙区)
茂名市(电白区、高州市、茂南区、信宜市、化州市)
梅州市(梅县区、平远县、蕉岭县、兴宁市、大埔县、丰顺县、五华县、梅江区)
黄冈市(团风县、黄州区、红安县、武穴市、罗田县、黄梅县、麻城市、蕲春县、浠水县、英山县)
湖州市(南浔区、安吉县、吴兴区、长兴县、德清县)
黄山市(黟县、屯溪区、休宁县、祁门县、黄山区、歙县、徽州区)
珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)
塔城地区(沙湾市、塔城市、托里县、裕民县、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市)
红河哈尼族彝族自治州(石屏县、红河县、元阳县、绿春县、弥勒市、蒙自市、泸西县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、开远市、建水县、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县)
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永州市(宁远县、江华瑶族自治县、祁阳市、双牌县、东安县、道县、新田县、江永县、零陵区、冷水滩区、蓝山县)
延边朝鲜族自治州(汪清县、珲春市、图们市、延吉市、安图县、敦化市、龙井市、和龙市)
临沧市(永德县、云县、凤庆县、临翔区、沧源佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县)
鸡西市(恒山区、城子河区、虎林市、鸡冠区、鸡东县、麻山区、滴道区、梨树区、密山市)
蚌埠市(固镇县、禹会区、怀远县、蚌山区、淮上区、五河县、龙子湖区)
泉州市(鲤城区、石狮市、德化县、丰泽区、安溪县、永春县、泉港区、金门县、晋江市、惠安县、南安市、洛江区)
平顶山市(卫东区、宝丰县、湛河区、郏县、新华区、汝州市、石龙区、鲁山县、叶县、舞钢市)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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