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天津市(河北区、河西区、津南区、武清区、宝坻区、静海区、南开区、滨海新区、西青区、河东区、红桥区、蓟州区、东丽区、北辰区、宁河区、和平区)

常德市(汉寿县、鼎城区、武陵区、临澧县、澧县、桃源县、石门县、安乡县、津市市)

白城市(大安市、洮北区、通榆县、洮南市、镇赉县)

黔东南苗族侗族自治州(三穗县、榕江县、剑河县、施秉县、台江县、岑巩县、镇远县、黄平县、锦屏县、天柱县、黎平县、丹寨县、麻江县、雷山县、凯里市、从江县)  漳州市(龙海区、平和县、南靖县、华安县、诏安县、云霄县、漳浦县、龙文区、芗城区、长泰区、东山县)

南平市(顺昌县、延平区、浦城县、建瓯市、武夷山市、光泽县、邵武市、政和县、建阳区、松溪县)

天水市(秦州区、清水县、麦积区、张家川回族自治县、武山县、甘谷县、秦安县)

乐山市(井研县、五通桥区、马边彝族自治县、峨眉山市、峨边彝族自治县、犍为县、金口河区、沐川县、沙湾区、市中区、夹江县)

咸阳市(兴平市、淳化县、三原县、礼泉县、泾阳县、秦都区、长武县、乾县、渭城区、永寿县、武功县、杨陵区、旬邑县、彬州市)  百色市(那坡县、乐业县、隆林各族自治县、右江区、靖西市、平果市、西林县、田阳区、田林县、凌云县、德保县、田东县)

济源市

漯河市(舞阳县、郾城区、临颍县、召陵区、源汇区)

延边朝鲜族自治州(龙井市、图们市、延吉市、安图县、珲春市、和龙市、汪清县、敦化市)

广州市(增城区、海珠区、从化区、花都区、黄埔区、越秀区、南沙区、番禺区、荔湾区、白云区、天河区)

白山市(抚松县、浑江区、临江市、江源区、长白朝鲜族自治县、靖宇县)

新余市(渝水区、分宜县)

汕尾市(陆丰市、陆河县、海丰县、城区)

鸡西市(鸡冠区、麻山区、城子河区、恒山区、密山市、虎林市、滴道区、梨树区、鸡东县)

五指山市(澄迈县、乐东黎族自治县、定安县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、昌江黎族自治县、琼海市、陵水黎族自治县、万宁市、屯昌县、临高县、东方市、白沙黎族自治县、文昌市)

抚顺市(望花区、顺城区、抚顺县、新抚区、东洲区、新宾满族自治县、清原满族自治县)

唐山市(曹妃甸区、路南区、古冶区、开平区、迁西县、遵化市、滦州市、丰润区、丰南区、乐亭县、滦南县、迁安市、玉田县、路北区)

台州市(路桥区、椒江区、三门县、玉环市、黄岩区、仙居县、温岭市、天台县、临海市)

巴中市(南江县、巴州区、恩阳区、平昌县、通江县)

开封市(兰考县、顺河回族区、尉氏县、祥符区、龙亭区、杞县、通许县、禹王台区、鼓楼区)

蚌埠市(禹会区、龙子湖区、怀远县、五河县、蚌山区、固镇县、淮上区)

南宁市(隆安县、马山县、江南区、良庆区、邕宁区、宾阳县、武鸣区、青秀区、兴宁区、上林县、西乡塘区、横州市)

揭阳市(惠来县、揭西县、普宁市、榕城区、揭东区)

阳江市(阳春市、阳西县、江城区、阳东区)

东营市(东营区、河口区、广饶县、垦利区、利津县)

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菏泽市(巨野县、东明县、定陶区、成武县、曹县、单县、牡丹区、鄄城县、郓城县)

池州市(石台县、东至县、青阳县、贵池区)

海口市(龙华区、秀英区、琼山区、美兰区)

新乡市(牧野区、获嘉县、凤泉区、辉县市、卫滨区、卫辉市、延津县、封丘县、长垣市、原阳县、新乡县、红旗区)  济南市(历下区、槐荫区、长清区、钢城区、莱芜区、天桥区、章丘区、商河县、平阴县、济阳区、历城区、市中区)

辽源市(东丰县、东辽县、西安区、龙山区)

抚州市(南丰县、宜黄县、临川区、东乡区、资溪县、广昌县、金溪县、南城县、黎川县、乐安县、崇仁县)

中山市济宁市(汶上县、泗水县、邹城市、梁山县、任城区、兖州区、嘉祥县、曲阜市、鱼台县、金乡县、微山县)

玉溪市(新平彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、江川区、易门县、华宁县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、红塔区、通海县)  海东市(互助土族自治县、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、平安区、乐都区)

威海市(文登区、环翠区、乳山市、荣成市)

北海市(海城区、铁山港区、银海区、合浦县)

伊犁哈萨克自治州(尼勒克县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、伊宁市、新源县、霍尔果斯市、特克斯县、奎屯市、霍城县、巩留县、昭苏县)安阳市(文峰区、龙安区、滑县、殷都区、北关区、内黄县、安阳县、汤阴县、林州市)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

张家口市(怀来县、涿鹿县、张北县、康保县、尚义县、万全区、桥东区、下花园区、阳原县、崇礼区、宣化区、沽源县、赤城县、蔚县、怀安县、桥西区)

伊春市(嘉荫县、铁力市、乌翠区、汤旺县、大箐山县、伊美区、丰林县、友好区、南岔县、金林区)

阿克苏地区(新和县、阿克苏市、库车市、阿瓦提县、拜城县、温宿县、乌什县、柯坪县、沙雅县)

三沙市(南沙区、西沙区)

郴州市(嘉禾县、安仁县、汝城县、桂阳县、北湖区、宜章县、桂东县、苏仙区、临武县、资兴市、永兴县)

阿勒泰地区(哈巴河县、布尔津县、阿勒泰市、富蕴县、福海县、吉木乃县、青河县)

河源市(紫金县、和平县、东源县、源城区、龙川县、连平县)

鹤壁市(淇滨区、浚县、淇县、山城区、鹤山区)

大理白族自治州(巍山彝族回族自治县、弥渡县、鹤庆县、宾川县、洱源县、南涧彝族自治县、漾濞彝族自治县、云龙县、祥云县、永平县、剑川县、大理市)

朝阳市(朝阳县、双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、建平县、龙城区)

吕梁市(离石区、方山县、临县、中阳县、石楼县、兴县、交城县、孝义市、交口县、岚县、柳林县、文水县、汾阳市)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县)

深圳市(南山区、宝安区、罗湖区、光明区、龙岗区、盐田区、龙华区、福田区、坪山区)

濮阳市(南乐县、台前县、濮阳县、范县、华龙区、清丰县)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

　　━━━━

　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。