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葫芦岛市(龙港区、连山区、建昌县、兴城市、南票区、绥中县)

三亚市(海棠区、天涯区、崖州区、吉阳区)

咸阳市(礼泉县、泾阳县、武功县、永寿县、长武县、渭城区、乾县、淳化县、秦都区、杨陵区、彬州市、兴平市、三原县、旬邑县)

信阳市(平桥区、浉河区、固始县、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县)  日照市(莒县、五莲县、岚山区、东港区)

枣庄市(台儿庄区、峄城区、薛城区、市中区、滕州市、山亭区)

江门市(江海区、台山市、蓬江区、恩平市、开平市、新会区、鹤山市)

铜陵市(义安区、郊区、铜官区、枞阳县)塔城地区(托里县、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、塔城市、沙湾市、裕民县、额敏县)

新疆维吾尔自治区  衢州市(衢江区、柯城区、开化县、常山县、龙游县、江山市)

遵义市(湄潭县、余庆县、汇川区、播州区、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、桐梓县、习水县、赤水市、绥阳县、红花岗区、凤冈县、务川仡佬族苗族自治县、正安县)

玉林市(陆川县、博白县、兴业县、北流市、福绵区、玉州区、容县)

汕头市(澄海区、龙湖区、潮南区、金平区、南澳县、濠江区、潮阳区)

香港特别行政区

朝阳市(凌源市、建平县、朝阳县、龙城区、双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县)

黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、福泉市、荔波县、龙里县、罗甸县、都匀市、瓮安县、独山县、平塘县、惠水县、贵定县、长顺县)

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

茂名市(化州市、茂南区、信宜市、电白区、高州市)

聊城市(临清市、莘县、阳谷县、茌平区、东阿县、东昌府区、冠县、高唐县)

荆州市(松滋市、江陵县、公安县、石首市、沙市区、监利市、荆州区、洪湖市)

柳州市(柳南区、三江侗族自治县、融水苗族自治县、柳城县、城中区、鱼峰区、鹿寨县、融安县、柳北区、柳江区)

天水市(张家川回族自治县、甘谷县、秦州区、麦积区、秦安县、武山县、清水县)

大同市(平城区、阳高县、新荣区、浑源县、灵丘县、广灵县、云冈区、云州区、左云县、天镇县)

商丘市(宁陵县、睢县、睢阳区、民权县、柘城县、梁园区、虞城县、夏邑县、永城市)

喀什地区(喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、莎车县、麦盖提县、泽普县、巴楚县、叶城县、伽师县、疏勒县、英吉沙县、岳普湖县)

拉萨市(当雄县、达孜区、尼木县、墨竹工卡县、堆龙德庆区、城关区、曲水县、林周县)

平凉市(泾川县、崆峒区、华亭市、庄浪县、静宁县、崇信县、灵台县)

松原市(扶余市、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县)

石家庄市(赵县、灵寿县、辛集市、深泽县、井陉县、裕华区、高邑县、元氏县、藁城区、鹿泉区、平山县、井陉矿区、长安区、新华区、正定县、新乐市、晋州市、桥西区、行唐县、赞皇县、栾城区、无极县)

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百色市(德保县、田阳区、西林县、田东县、凌云县、平果市、靖西市、田林县、右江区、乐业县、那坡县、隆林各族自治县)

巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、焉耆回族自治县、和硕县、轮台县、库尔勒市、尉犁县、且末县、和静县、博湖县)

铜川市(印台区、宜君县、耀州区、王益区)

晋中市(灵石县、榆次区、榆社县、平遥县、和顺县、寿阳县、太谷区、祁县、昔阳县、介休市、左权县)  吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

巴中市(南江县、平昌县、巴州区、通江县、恩阳区)

乌鲁木齐市(新市区、天山区、乌鲁木齐县、达坂城区、头屯河区、水磨沟区、沙依巴克区、米东区)

黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、晴隆县、册亨县、普安县、贞丰县、安龙县、兴义市、望谟县)恩施土家族苗族自治州(恩施市、鹤峰县、来凤县、利川市、咸丰县、巴东县、建始县、宣恩县)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)  丽水市(庆元县、龙泉市、遂昌县、青田县、云和县、松阳县、缙云县、莲都区、景宁畲族自治县)

呼和浩特市(回民区、玉泉区、新城区、武川县、清水河县、赛罕区、托克托县、和林格尔县、土默特左旗)

景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)

佛山市(南海区、顺德区、高明区、三水区、禅城区)烟台市(福山区、龙口市、莱阳市、芝罘区、牟平区、招远市、海阳市、蓬莱区、莱州市、莱山区、栖霞市)

商洛市(洛南县、丹凤县、商州区、柞水县、镇安县、山阳县、商南县)

宁德市(古田县、寿宁县、福安市、周宁县、福鼎市、蕉城区、屏南县、霞浦县、柘荣县)

渭南市(富平县、蒲城县、潼关县、白水县、合阳县、临渭区、华阴市、华州区、大荔县、澄城县、韩城市)

安庆市(怀宁县、太湖县、宜秀区、迎江区、宿松县、岳西县、大观区、桐城市、潜山市、望江县)

沧州市(新华区、盐山县、泊头市、运河区、南皮县、黄骅市、任丘市、青县、河间市、东光县、沧县、吴桥县、孟村回族自治县、肃宁县、献县、海兴县)

清远市(英德市、阳山县、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、清新区、连南瑶族自治县、清城区、连州市)

滁州市(定远县、凤阳县、全椒县、明光市、琅琊区、来安县、天长市、南谯区)

德州市(陵城区、夏津县、乐陵市、齐河县、平原县、宁津县、庆云县、临邑县、德城区、禹城市、武城县)

安顺市(西秀区、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、紫云苗族布依族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县)

广元市(昭化区、旺苍县、青川县、朝天区、苍溪县、利州区、剑阁县)

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合肥市(巢湖市、肥西县、蜀山区、包河区、长丰县、肥东县、庐江县、庐阳区、瑶海区)

白银市(白银区、会宁县、景泰县、靖远县、平川区)

娄底市(新化县、涟源市、双峰县、娄星区、冷水江市)

大庆市(萨尔图区、肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、肇源县、让胡路区、大同区、林甸县、红岗区)

钦州市(钦北区、灵山县、浦北县、钦南区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。