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河池市(罗城仫佬族自治县、天峨县、金城江区、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县、宜州区、东兰县、大化瑶族自治县、南丹县、凤山县)

徐州市(新沂市、邳州市、鼓楼区、睢宁县、铜山区、丰县、沛县、云龙区、贾汪区、泉山区)

晋城市(泽州县、城区、阳城县、陵川县、高平市、沁水县)

宝鸡市(陈仓区、岐山县、麟游县、金台区、眉县、凤翔区、凤县、千阳县、渭滨区、陇县、扶风县、太白县)  安阳市(北关区、龙安区、安阳县、内黄县、林州市、殷都区、文峰区、汤阴县、滑县)

鞍山市(铁西区、千山区、台安县、铁东区、岫岩满族自治县、立山区、海城市)

怀化市(会同县、靖州苗族侗族自治县、洪江市、通道侗族自治县、辰溪县、鹤城区、沅陵县、中方县、麻阳苗族自治县、溆浦县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县)

安庆市(大观区、太湖县、宿松县、怀宁县、迎江区、望江县、桐城市、岳西县、宜秀区、潜山市)

昭通市(镇雄县、昭阳区、绥江县、盐津县、彝良县、威信县、巧家县、水富市、永善县、大关县、鲁甸县)  金华市(浦江县、义乌市、兰溪市、东阳市、磐安县、武义县、金东区、婺城区、永康市)

日照市(东港区、岚山区、五莲县、莒县)

宁夏回族自治区

常州市(溧阳市、武进区、钟楼区、金坛区、天宁区、新北区)

阿勒泰地区(富蕴县、青河县、布尔津县、阿勒泰市、吉木乃县、哈巴河县、福海县)

自贡市(自流井区、贡井区、沿滩区、富顺县、大安区、荣县)

德州市(武城县、夏津县、宁津县、陵城区、齐河县、乐陵市、平原县、禹城市、庆云县、德城区、临邑县)

梧州市(长洲区、藤县、万秀区、岑溪市、苍梧县、蒙山县、龙圩区)

文山壮族苗族自治州(文山市、砚山县、广南县、麻栗坡县、马关县、丘北县、富宁县、西畴县)

绍兴市(嵊州市、新昌县、上虞区、越城区、柯桥区、诸暨市)

齐齐哈尔市(拜泉县、甘南县、依安县、富裕县、泰来县、富拉尔基区、克东县、梅里斯达斡尔族区、铁锋区、碾子山区、昂昂溪区、建华区、克山县、龙江县、讷河市、龙沙区)

眉山市(东坡区、洪雅县、青神县、仁寿县、丹棱县、彭山区)

南通市(海门区、海安市、崇川区、如皋市、通州区、启东市、如东县)

黔西南布依族苗族自治州(望谟县、安龙县、贞丰县、兴义市、兴仁市、晴隆县、册亨县、普安县)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

红河哈尼族彝族自治州(蒙自市、建水县、泸西县、河口瑶族自治县、绿春县、石屏县、开远市、个旧市、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、元阳县、屏边苗族自治县、红河县)

阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)

北海市(铁山港区、银海区、合浦县、海城区)

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崇左市(天等县、大新县、龙州县、凭祥市、江州区、宁明县、扶绥县)

萍乡市(上栗县、湘东区、安源区、芦溪县、莲花县)

温州市(平阳县、文成县、龙湾区、瑞安市、泰顺县、乐清市、永嘉县、鹿城区、苍南县、龙港市、瓯海区、洞头区)

枣庄市(台儿庄区、市中区、薛城区、峄城区、滕州市、山亭区)  贺州市(八步区、昭平县、平桂区、钟山县、富川瑶族自治县)

台州市(临海市、玉环市、黄岩区、三门县、椒江区、天台县、温岭市、路桥区、仙居县)

营口市(老边区、大石桥市、西市区、盖州市、鲅鱼圈区、站前区)

拉萨市(达孜区、城关区、曲水县、堆龙德庆区、当雄县、墨竹工卡县、尼木县、林周县)昌都市(察雅县、边坝县、江达县、左贡县、贡觉县、类乌齐县、芒康县、八宿县、卡若区、洛隆县、丁青县)

南京市(高淳区、栖霞区、建邺区、溧水区、雨花台区、江宁区、浦口区、玄武区、鼓楼区、秦淮区、六合区)  贵阳市(息烽县、开阳县、花溪区、南明区、白云区、乌当区、云岩区、清镇市、修文县、观山湖区)

潍坊市(寿光市、昌邑市、诸城市、坊子区、安丘市、潍城区、青州市、高密市、奎文区、昌乐县、寒亭区、临朐县)

威海市(环翠区、荣成市、乳山市、文登区)

昌吉回族自治州(吉木萨尔县、呼图壁县、玛纳斯县、昌吉市、奇台县、阜康市、木垒哈萨克自治县)伊犁哈萨克自治州(霍城县、昭苏县、奎屯市、特克斯县、霍尔果斯市、新源县、伊宁县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、伊宁市、尼勒克县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

西安市(未央区、临潼区、灞桥区、长安区、蓝田县、莲湖区、碑林区、新城区、阎良区、雁塔区、鄠邑区、高陵区、周至县)

长春市(榆树市、德惠市、宽城区、公主岭市、双阳区、九台区、朝阳区、绿园区、二道区、南关区、农安县)

泰安市(岱岳区、东平县、新泰市、宁阳县、肥城市、泰山区)

昆明市(官渡区、五华区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、呈贡区、寻甸回族彝族自治县、东川区、宜良县、嵩明县、西山区、盘龙区、石林彝族自治县、晋宁区、安宁市)

唐山市(乐亭县、曹妃甸区、遵化市、路南区、丰南区、滦南县、丰润区、迁安市、玉田县、开平区、路北区、迁西县、滦州市、古冶区)

广州市(花都区、荔湾区、白云区、越秀区、从化区、海珠区、番禺区、黄埔区、天河区、南沙区、增城区)

莆田市(荔城区、涵江区、秀屿区、仙游县、城厢区)

长治市(黎城县、屯留区、长子县、襄垣县、壶关县、沁源县、上党区、沁县、潞州区、武乡县、平顺县、潞城区)

济宁市(嘉祥县、鱼台县、泗水县、邹城市、兖州区、汶上县、金乡县、梁山县、微山县、曲阜市、任城区)

长沙市(望城区、芙蓉区、天心区、岳麓区、长沙县、浏阳市、雨花区、开福区、宁乡市)

伊春市(汤旺县、伊美区、丰林县、南岔县、乌翠区、嘉荫县、铁力市、金林区、友好区、大箐山县)

梅州市(平远县、梅江区、大埔县、丰顺县、兴宁市、蕉岭县、梅县区、五华县)

黄石市(西塞山区、大冶市、下陆区、铁山区、黄石港区、阳新县)

滁州市(天长市、南谯区、来安县、琅琊区、明光市、凤阳县、全椒县、定远县)

南宁市(良庆区、西乡塘区、邕宁区、横州市、江南区、宾阳县、上林县、隆安县、兴宁区、马山县、武鸣区、青秀区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。