上官辞白卿卿:你太大了,我坐下去之后的感受与反思

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那曲市(双湖县、比如县、安多县、嘉黎县、聂荣县、色尼区、申扎县、尼玛县、巴青县、班戈县、索县)

榆林市(定边县、横山区、清涧县、府谷县、绥德县、吴堡县、米脂县、榆阳区、神木市、佳县、子洲县、靖边县)

甘孜藏族自治州(稻城县、道孚县、白玉县、色达县、甘孜县、乡城县、理塘县、康定市、泸定县、九龙县、雅江县、德格县、丹巴县、新龙县、得荣县、炉霍县、石渠县、巴塘县)  六安市(裕安区、叶集区、金寨县、霍邱县、舒城县、金安区、霍山县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

松原市(宁江区、乾安县、长岭县、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

阿里地区(札达县、革吉县、措勤县、改则县、日土县、普兰县、噶尔县)

济源市  马鞍山市(含山县、当涂县、雨山区、花山区、和县、博望区)

厦门市(翔安区、湖里区、思明区、同安区、集美区、海沧区)

南京市(溧水区、六合区、浦口区、鼓楼区、秦淮区、玄武区、高淳区、建邺区、江宁区、雨花台区、栖霞区)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、贞丰县、兴义市、安龙县、望谟县、普安县、兴仁市、册亨县)

晋中市(祁县、昔阳县、平遥县、寿阳县、左权县、介休市、榆次区、灵石县、榆社县、太谷区、和顺县)

延安市(洛川县、宝塔区、延长县、宜川县、志丹县、子长市、黄龙县、吴起县、甘泉县、安塞区、富县、延川县、黄陵县)

普洱市(宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、思茅区、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县)

保山市(隆阳区、腾冲市、昌宁县、龙陵县、施甸县)

长春市(公主岭市、绿园区、南关区、双阳区、九台区、榆树市、德惠市、二道区、宽城区、农安县、朝阳区)

阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、汶川县、松潘县、小金县、理县、马尔康市、黑水县、九寨沟县、壤塘县、若尔盖县、茂县、金川县、红原县)

莆田市(仙游县、涵江区、城厢区、秀屿区、荔城区)

天津市(河东区、静海区、河北区、宁河区、红桥区、武清区、蓟州区、滨海新区、西青区、宝坻区、津南区、东丽区、和平区、河西区、南开区、北辰区)

绍兴市(越城区、新昌县、嵊州市、诸暨市、柯桥区、上虞区)

嘉兴市(海盐县、海宁市、嘉善县、秀洲区、桐乡市、平湖市、南湖区)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

天水市(张家川回族自治县、秦州区、秦安县、麦积区、武山县、甘谷县、清水县)

扬州市(江都区、邗江区、高邮市、仪征市、广陵区、宝应县)

黄石市(铁山区、阳新县、下陆区、西塞山区、黄石港区、大冶市)

三门峡市(陕州区、卢氏县、灵宝市、渑池县、湖滨区、义马市)

喀什地区(塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、喀什市、疏勒县、英吉沙县、伽师县、叶城县、巴楚县、莎车县、疏附县、麦盖提县、岳普湖县)

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酒泉市(金塔县、敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、肃州区、玉门市、瓜州县)

牡丹江市(宁安市、东安区、绥芬河市、阳明区、海林市、东宁市、西安区、爱民区、穆棱市、林口县)

烟台市(福山区、芝罘区、海阳市、蓬莱区、莱阳市、栖霞市、招远市、牟平区、莱山区、龙口市、莱州市)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)  忻州市(五台县、岢岚县、原平市、繁峙县、静乐县、五寨县、保德县、河曲县、忻府区、宁武县、神池县、偏关县、定襄县、代县)

毕节市(大方县、纳雍县、赫章县、织金县、七星关区、黔西市、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县)

淮北市(濉溪县、相山区、烈山区、杜集区)

大同市(天镇县、平城区、云冈区、新荣区、阳高县、左云县、浑源县、广灵县、灵丘县、云州区)娄底市(新化县、涟源市、冷水江市、双峰县、娄星区)

吴忠市(青铜峡市、盐池县、利通区、红寺堡区、同心县)  衡阳市(雁峰区、珠晖区、常宁市、衡阳县、衡东县、蒸湘区、南岳区、衡南县、衡山县、耒阳市、祁东县、石鼓区)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

曲靖市(师宗县、马龙区、富源县、麒麟区、陆良县、会泽县、罗平县、宣威市、沾益区)

南通市(海门区、通州区、启东市、如东县、如皋市、崇川区、海安市)蚌埠市(禹会区、蚌山区、固镇县、怀远县、五河县、淮上区、龙子湖区)

沈阳市(康平县、沈河区、和平区、铁西区、法库县、辽中区、皇姑区、浑南区、于洪区、沈北新区、新民市、大东区、苏家屯区)

湛江市(徐闻县、麻章区、遂溪县、吴川市、赤坎区、坡头区、霞山区、雷州市、廉江市)

丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县)

黔南布依族苗族自治州(独山县、贵定县、福泉市、荔波县、惠水县、三都水族自治县、平塘县、瓮安县、龙里县、长顺县、罗甸县、都匀市)

铁岭市(西丰县、开原市、调兵山市、清河区、银州区、铁岭县、昌图县)

合肥市(长丰县、瑶海区、肥东县、包河区、庐江县、蜀山区、肥西县、巢湖市、庐阳区)

阜新市(新邱区、太平区、细河区、彰武县、海州区、阜新蒙古族自治县、清河门区)

济宁市(曲阜市、金乡县、汶上县、鱼台县、任城区、嘉祥县、梁山县、兖州区、微山县、泗水县、邹城市)

安阳市(龙安区、滑县、文峰区、殷都区、安阳县、林州市、汤阴县、北关区、内黄县)

伊犁哈萨克自治州(伊宁市、特克斯县、奎屯市、尼勒克县、霍城县、察布查尔锡伯自治县、新源县、伊宁县、昭苏县、巩留县、霍尔果斯市)

崇左市(大新县、宁明县、扶绥县、凭祥市、龙州县、江州区、天等县)

德州市(平原县、乐陵市、齐河县、宁津县、夏津县、武城县、德城区、庆云县、临邑县、陵城区、禹城市)

枣庄市(峄城区、台儿庄区、市中区、薛城区、山亭区、滕州市)

石河子市(可克达拉市、白杨市、胡杨河市、新星市、五家渠市、阿拉尔市、双河市、铁门关市、北屯市、昆玉市、图木舒克市)

安庆市(太湖县、怀宁县、宿松县、大观区、潜山市、迎江区、桐城市、岳西县、望江县、宜秀区)

宝鸡市(渭滨区、扶风县、陈仓区、太白县、陇县、金台区、麟游县、凤县、千阳县、凤翔区、岐山县、眉县)

开发商的这个冬天，成了史上最漫长的季节。

煎熬之下，以内房股为代表，房企在资本市场的消亡速度正在加快。

死水微澜

4月17日，香港资本市场，老牌开发商建业地产（00832,HK）大涨21.65%，成为当天涨幅最大的股票之一。

如此亮眼的表现极具迷惑性，因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中，建业地产报收0.118港元，成交金额仅35.3万港股，市值为3.6亿港元。

35.3万，不到行业繁荣期一位高管的月薪；3.6亿资金，不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。

但事实上，建业地产股价的表现，并非个案。香港上市的内房股，在当前的市场环境下，大多数股价低迷，交投清淡，乏人问津。

惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日，在港上市的内地房地股（内房股），共有159家公司，其中113家公司交易价格低于1港元，占比71%；80家公司低于0.25港元，占比51%。

这些数据表明，内房股的退市潮正山雨欲来。

港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面，就这些标准衡量，其中大量的内房股已经触发以下两条规则：一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元，联交所可强制退市；二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%，触发退市。

也就是说，对大面积的内房股，债务违约仍在发酵，未来一段时间内，面临退市危机是既定命运。

退市即告别资本市场，对退市房企而言，那是最后的挽歌。因为这意味着，曾经受资本追捧的明星企业，从此泯然于众人。

作为资本密集型行业，先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看，在成为一段时间的僵尸企业之后，消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大，退市之后，如今早就没了正面的话题度。

建业困境

在面临退市的房企中，和那些全国扩张的企业不同，建业地产是个特殊的存在。 

4月20日，郑州花园路，万达坊，“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出，市集吸引众多年轻人打卡体验。 

看似火热的商业活动背后，隐藏着一家失意的公司，也折射着一个行业的衰荣。

万达坊原名建业凯旋广场，由建业集团2015年启动建设，2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目，因其融合商业、文化、商务功能，推动金水区CBD发展，被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月，建业集团与万达商业达成战略合作，将旗下商业项目（包括郑州建业凯旋广场）的运营权移交万达，以换取7亿元现金流缓解经营压力。

建业凯旋广场的更名，只是建业地产资金链危机的缩影。

2021年郑州暴雨，成为建业地产债务危机的导火索。当年7月，郑州特大暴雨导致多处工地停工，多处项目受灾；此外，灾后公司销售断崖式下滑，销售回款急速减少；同时文旅、商业等业态停业，导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧，债务危机全面爆发。其后，建业集团董事长胡葆森亲自上阵，从王健林处借了7个“小目标”，并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权，这也是商业广场更名的由来……

时隔四年，现实依旧不容乐观，公司最新年报显示，截至2024年末，建业地产的借贷总额达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，现金及等价物仅有3.65亿元，现金流紧张依旧。更令人关注的是，公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额，凸显了流动性困境。2025年一季度，公司合同销售总额人民币21.1亿元，同比增加15.1%；其中3月份，建业集团物业销售额人民币5.4亿元，同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比，当下经营活动创造的经现金流，相对于到期债务令外界担忧。

资本的掣肘

建业的案例令人唏嘘。

在陷入债务危机的房企中，就表现形式来看，绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同，这是一家深耕河南，在房企全国化布局浪潮中，能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是，深耕浙江，以杭州为大本营的滨江集团，安然度过了本轮行业衰退，成为资本市场上稀缺投资标的，公司股价目前维持高位，仍保有高达325亿的市值。同时，这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。

某种程度上，区域深耕，保持专注，是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言，同样是城市深耕，建业地产为何会遭遇债务困境？为何也难逃周期？

答案在于区域内的无序扩张。2015年，建业地产的销售额仅为165.7亿元，但至2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，四年间增幅为7倍。与此同时，在这四年里，其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。

仔细梳理这四年的发展，很容易得出结论，低能级城市的过度下沉，商业、文旅、养老业态的扩张，让摊子铺得过大，并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中，对建业而言，一个更深层的问题是，资本的双刃剑效应。

在上行周期中，房企通常形成扩张的正反馈，销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中，负反馈同样形成逻辑闭环，销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然，在上述反馈过程中，资产扩张与资产冻结的关键阶段，资本扮演着核心角色。

同为河南企业，近期持续出圈的胖东来，给出了一个反资本的案例，正如其创始人于东来名言：“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来，上市会将企业的灵魂出卖给资本，导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知，上市是为了挣钱，而不是因为责任，因此他选择坚守河南，不往外扩张，并坚守胖东来品牌……

对绝大多数房企而言，如果能再重新选择一次，企业的命运或许并没有什么不同，因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言，如果给胡葆森重来一次的机会，企业的命运或许会有所不同。

不过这仅仅是种假设，现如今，建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说，雪中送炭无异于痴人说梦，锦上添花才是常态。

一切远未到结束的时刻，对陷入债务危机的房企来而言，他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐，又最终被资本抛弃。