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潍坊市(昌邑市、安丘市、坊子区、潍城区、高密市、寿光市、临朐县、寒亭区、昌乐县、青州市、诸城市、奎文区)

定西市(通渭县、渭源县、漳县、安定区、陇西县、岷县、临洮县)

渭南市(临渭区、华州区、韩城市、澄城县、大荔县、白水县、蒲城县、富平县、华阴市、合阳县、潼关县)

泸州市(龙马潭区、泸县、纳溪区、叙永县、合江县、古蔺县、江阳区)  淮安市(金湖县、洪泽区、盱眙县、淮阴区、淮安区、清江浦区、涟水县)

嘉峪关市

淄博市(高青县、张店区、博山区、临淄区、沂源县、淄川区、周村区、桓台县)

淮南市(八公山区、凤台县、大通区、谢家集区、田家庵区、寿县、潘集区)巴音郭楞蒙古自治州(库尔勒市、且末县、和静县、和硕县、焉耆回族自治县、博湖县、若羌县、尉犁县、轮台县)

济宁市(汶上县、曲阜市、微山县、金乡县、梁山县、泗水县、兖州区、邹城市、鱼台县、嘉祥县、任城区)  锡林郭勒盟(二连浩特市、东乌珠穆沁旗、多伦县、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、锡林浩特市、苏尼特左旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、正镶白旗、苏尼特右旗)

阿克苏地区(拜城县、沙雅县、温宿县、柯坪县、阿瓦提县、阿克苏市、库车市、新和县、乌什县)

遵义市(仁怀市、红花岗区、播州区、绥阳县、务川仡佬族苗族自治县、桐梓县、余庆县、习水县、赤水市、正安县、凤冈县、汇川区、道真仡佬族苗族自治县、湄潭县)

曲靖市(沾益区、师宗县、会泽县、富源县、马龙区、罗平县、麒麟区、陆良县、宣威市)

咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、通城县、通山县、咸安区)

哈尔滨市(方正县、南岗区、平房区、香坊区、木兰县、尚志市、松北区、通河县、五常市、道里区、巴彦县、道外区、延寿县、依兰县、宾县、阿城区、呼兰区、双城区)

聊城市(阳谷县、茌平区、冠县、东昌府区、莘县、临清市、高唐县、东阿县)

赣州市(章贡区、兴国县、寻乌县、定南县、上犹县、安远县、大余县、于都县、信丰县、南康区、石城县、龙南市、崇义县、宁都县、全南县、瑞金市、赣县区、会昌县)

昆明市(嵩明县、呈贡区、盘龙区、官渡区、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、五华区、寻甸回族彝族自治县、富民县、宜良县、东川区、石林彝族自治县、西山区、安宁市)

阜新市(清河门区、太平区、彰武县、细河区、新邱区、海州区、阜新蒙古族自治县)

宁波市(鄞州区、慈溪市、海曙区、江北区、余姚市、奉化区、镇海区、象山县、宁海县、北仑区)

济南市(历城区、历下区、商河县、长清区、天桥区、平阴县、钢城区、槐荫区、章丘区、济阳区、市中区、莱芜区)

忻州市(忻府区、静乐县、代县、神池县、宁武县、原平市、定襄县、繁峙县、保德县、偏关县、五寨县、河曲县、岢岚县、五台县)

呼伦贝尔市(鄂温克族自治旗、阿荣旗、满洲里市、鄂伦春自治旗、根河市、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、海拉尔区、额尔古纳市、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗、扎赉诺尔区、牙克石市、莫力达瓦达斡尔族自治旗)

长治市(潞州区、黎城县、潞城区、沁源县、沁县、壶关县、襄垣县、长子县、平顺县、屯留区、武乡县、上党区)

许昌市(长葛市、魏都区、建安区、鄢陵县、襄城县、禹州市)

白银市(靖远县、平川区、白银区、景泰县、会宁县)

怀化市(鹤城区、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、沅陵县、麻阳苗族自治县、会同县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、辰溪县、中方县、芷江侗族自治县、洪江市)

普洱市(景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县)

黄冈市(英山县、武穴市、团风县、蕲春县、黄梅县、黄州区、浠水县、红安县、罗田县、麻城市)

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吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

黄山市(祁门县、徽州区、歙县、屯溪区、休宁县、黟县、黄山区)

云浮市(罗定市、云安区、新兴县、云城区、郁南县)

邵阳市(绥宁县、双清区、新邵县、邵东市、新宁县、隆回县、武冈市、城步苗族自治县、北塔区、洞口县、邵阳县、大祥区)  长春市(九台区、德惠市、榆树市、宽城区、二道区、朝阳区、绿园区、南关区、公主岭市、农安县、双阳区)

威海市(环翠区、荣成市、文登区、乳山市)

玉林市(北流市、兴业县、陆川县、玉州区、容县、福绵区、博白县)

齐齐哈尔市(依安县、富裕县、梅里斯达斡尔族区、富拉尔基区、克东县、龙沙区、甘南县、铁锋区、昂昂溪区、泰来县、碾子山区、建华区、拜泉县、克山县、龙江县、讷河市)南京市(六合区、栖霞区、建邺区、浦口区、雨花台区、溧水区、玄武区、江宁区、高淳区、秦淮区、鼓楼区)

日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)  绵阳市(平武县、盐亭县、江油市、安州区、游仙区、涪城区、三台县、北川羌族自治县、梓潼县)

呼和浩特市(清水河县、新城区、玉泉区、托克托县、武川县、和林格尔县、回民区、赛罕区、土默特左旗)

天水市(清水县、麦积区、武山县、秦安县、秦州区、张家川回族自治县、甘谷县)

安康市(宁陕县、旬阳市、镇坪县、平利县、紫阳县、石泉县、汉滨区、白河县、汉阴县、岚皋县)新乡市(新乡县、卫辉市、获嘉县、辉县市、卫滨区、长垣市、牧野区、原阳县、封丘县、凤泉区、延津县、红旗区)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

临汾市(乡宁县、大宁县、古县、侯马市、吉县、浮山县、汾西县、翼城县、蒲县、隰县、曲沃县、永和县、霍州市、洪洞县、尧都区、安泽县、襄汾县)

嘉兴市(南湖区、桐乡市、海盐县、嘉善县、平湖市、秀洲区、海宁市)

黔东南苗族侗族自治州(台江县、三穗县、黎平县、榕江县、剑河县、岑巩县、施秉县、麻江县、雷山县、黄平县、锦屏县、从江县、天柱县、镇远县、丹寨县、凯里市)

文山壮族苗族自治州(丘北县、西畴县、马关县、砚山县、麻栗坡县、广南县、富宁县、文山市)

邯郸市(鸡泽县、邱县、峰峰矿区、复兴区、馆陶县、临漳县、涉县、邯山区、肥乡区、磁县、广平县、武安市、大名县、永年区、丛台区、魏县、曲周县、成安县)

武汉市(蔡甸区、东西湖区、汉阳区、洪山区、武昌区、青山区、江汉区、江岸区、新洲区、硚口区、黄陂区、汉南区、江夏区)

德阳市(广汉市、罗江区、什邡市、中江县、旌阳区、绵竹市)

林芝市(米林市、工布江达县、墨脱县、朗县、巴宜区、察隅县、波密县)

宁夏回族自治区

朔州市(山阴县、怀仁市、右玉县、平鲁区、朔城区、应县)

铜川市(王益区、印台区、耀州区、宜君县)

徐州市(鼓楼区、睢宁县、沛县、贾汪区、丰县、泉山区、新沂市、云龙区、铜山区、邳州市)

通辽市(科尔沁区、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、库伦旗、扎鲁特旗、开鲁县、霍林郭勒市、奈曼旗)

张家口市(宣化区、桥东区、康保县、涿鹿县、沽源县、张北县、尚义县、怀来县、怀安县、万全区、蔚县、赤城县、桥西区、阳原县、下花园区、崇礼区)

塔城地区(裕民县、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、塔城市、乌苏市、额敏县)

新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。