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丽江市(永胜县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区、宁蒗彝族自治县)

广州市(增城区、天河区、从化区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区)

松原市(乾安县、长岭县、宁江区、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

红河哈尼族彝族自治州(红河县、开远市、金平苗族瑶族傣族自治县、蒙自市、弥勒市、屏边苗族自治县、建水县、绿春县、河口瑶族自治县、个旧市、石屏县、元阳县、泸西县)  巴音郭楞蒙古自治州(焉耆回族自治县、且末县、博湖县、和静县、轮台县、和硕县、若羌县、库尔勒市、尉犁县)

绥化市(海伦市、安达市、望奎县、肇东市、绥棱县、青冈县、明水县、庆安县、兰西县、北林区)

开封市(兰考县、杞县、通许县、祥符区、禹王台区、鼓楼区、顺河回族区、尉氏县、龙亭区)

盐城市(建湖县、射阳县、亭湖区、东台市、滨海县、阜宁县、大丰区、响水县、盐都区)

玉林市(福绵区、陆川县、玉州区、北流市、兴业县、博白县、容县)  景德镇市(昌江区、乐平市、浮梁县、珠山区)

商洛市(柞水县、山阳县、洛南县、商南县、丹凤县、镇安县、商州区)

宜春市(丰城市、靖安县、高安市、袁州区、奉新县、宜丰县、上高县、樟树市、万载县、铜鼓县)

阳泉市(城区、平定县、盂县、矿区、郊区)

呼和浩特市(武川县、赛罕区、清水河县、土默特左旗、托克托县、新城区、玉泉区、回民区、和林格尔县)

天津市(河西区、武清区、静海区、滨海新区、宝坻区、南开区、东丽区、河北区、和平区、河东区、红桥区、西青区、津南区、蓟州区、宁河区、北辰区)

贺州市(八步区、昭平县、平桂区、钟山县、富川瑶族自治县)

吴忠市(同心县、盐池县、红寺堡区、利通区、青铜峡市)

江门市(开平市、恩平市、新会区、蓬江区、鹤山市、江海区、台山市)

荆门市(掇刀区、东宝区、沙洋县、钟祥市、京山市)

乌兰察布市(兴和县、凉城县、四子王旗、察哈尔右翼后旗、集宁区、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、商都县、卓资县、丰镇市、化德县)

保定市(易县、清苑区、满城区、博野县、安国市、望都县、定兴县、莲池区、蠡县、高碑店市、徐水区、唐县、涞水县、定州市、曲阳县、安新县、阜平县、高阳县、竞秀区、容城县、涞源县、顺平县、涿州市、雄县)

锡林郭勒盟(多伦县、正蓝旗、阿巴嘎旗、镶黄旗、东乌珠穆沁旗、二连浩特市、正镶白旗、苏尼特右旗、锡林浩特市、苏尼特左旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗)

南平市(邵武市、建瓯市、浦城县、光泽县、武夷山市、延平区、建阳区、顺昌县、政和县、松溪县)

武汉市(硚口区、江岸区、蔡甸区、洪山区、黄陂区、新洲区、江夏区、青山区、汉南区、武昌区、江汉区、东西湖区、汉阳区)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

遂宁市(大英县、安居区、船山区、射洪市、蓬溪县)

澳门特别行政区

大庆市(肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、红岗区、让胡路区、大同区、林甸县、肇源县、萨尔图区)

济源市

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泉州市(洛江区、丰泽区、永春县、惠安县、石狮市、金门县、鲤城区、泉港区、德化县、南安市、晋江市、安溪县)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

三明市(泰宁县、建宁县、三元区、宁化县、永安市、沙县区、尤溪县、明溪县、大田县、清流县、将乐县)

鸡西市(虎林市、麻山区、梨树区、鸡东县、滴道区、恒山区、城子河区、鸡冠区、密山市)  鄂尔多斯市(东胜区、鄂托克前旗、康巴什区、鄂托克旗、杭锦旗、乌审旗、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗)

防城港市(上思县、东兴市、港口区、防城区)

上饶市(弋阳县、信州区、广丰区、鄱阳县、广信区、婺源县、德兴市、玉山县、横峰县、余干县、万年县、铅山县)

晋城市(高平市、陵川县、泽州县、沁水县、城区、阳城县)陇南市(武都区、宕昌县、成县、西和县、礼县、康县、文县、徽县、两当县)

宁波市(鄞州区、象山县、慈溪市、江北区、宁海县、海曙区、北仑区、奉化区、镇海区、余姚市)  迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

聊城市(茌平区、高唐县、东阿县、临清市、阳谷县、莘县、东昌府区、冠县)

鹤岗市(向阳区、萝北县、工农区、南山区、东山区、兴山区、兴安区、绥滨县)

毕节市(黔西市、纳雍县、金沙县、赫章县、大方县、织金县、威宁彝族回族苗族自治县、七星关区)池州市(石台县、贵池区、东至县、青阳县)

泰安市(肥城市、宁阳县、泰山区、岱岳区、东平县、新泰市)

果洛藏族自治州(玛沁县、久治县、达日县、甘德县、班玛县、玛多县)

莆田市(荔城区、涵江区、城厢区、秀屿区、仙游县)

东莞市

清远市(连州市、阳山县、清新区、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、清城区、英德市)

焦作市(孟州市、中站区、解放区、修武县、山阳区、博爱县、马村区、武陟县、温县、沁阳市)

黔东南苗族侗族自治州(从江县、黎平县、剑河县、三穗县、镇远县、锦屏县、岑巩县、黄平县、麻江县、丹寨县、天柱县、榕江县、凯里市、台江县、施秉县、雷山县)

来宾市(金秀瑶族自治县、兴宾区、象州县、武宣县、忻城县、合山市)

昌都市(江达县、洛隆县、边坝县、察雅县、芒康县、丁青县、贡觉县、类乌齐县、左贡县、八宿县、卡若区)

山南市(曲松县、隆子县、桑日县、措美县、扎囊县、浪卡子县、贡嘎县、洛扎县、加查县、琼结县、乃东区、错那市)

三亚市(海棠区、天涯区、吉阳区、崖州区)

新疆维吾尔自治区

伊春市(伊美区、乌翠区、汤旺县、金林区、南岔县、铁力市、大箐山县、嘉荫县、友好区、丰林县)

汕头市(濠江区、金平区、潮阳区、南澳县、龙湖区、澄海区、潮南区)

北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)

曲靖市(罗平县、富源县、师宗县、沾益区、马龙区、麒麟区、会泽县、宣威市、陆良县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。