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全国服务区域：
延边朝鲜族自治州(敦化市、和龙市、图们市、汪清县、龙井市、延吉市、珲春市、安图县)
焦作市(温县、孟州市、中站区、解放区、修武县、山阳区、武陟县、博爱县、马村区、沁阳市)
安康市(宁陕县、旬阳市、镇坪县、石泉县、紫阳县、汉阴县、岚皋县、汉滨区、平利县、白河县)
鄂尔多斯市(伊金霍洛旗、鄂托克旗、准格尔旗、东胜区、鄂托克前旗、康巴什区、乌审旗、达拉特旗、杭锦旗)
石家庄市(桥西区、井陉县、裕华区、无极县、元氏县、晋州市、新华区、行唐县、辛集市、赞皇县、鹿泉区、赵县、深泽县、正定县、高邑县、井陉矿区、平山县、长安区、藁城区、灵寿县、栾城区、新乐市)
荆门市(沙洋县、京山市、东宝区、钟祥市、掇刀区)
凉山彝族自治州(喜德县、会理市、昭觉县、美姑县、普格县、盐源县、金阳县、会东县、冕宁县、宁南县、德昌县、越西县、布拖县、甘洛县、西昌市、雷波县、木里藏族自治县)
青岛市(市北区、李沧区、黄岛区、城阳区、胶州市、莱西市、市南区、平度市、即墨区、崂山区)
迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)
承德市(平泉市、围场满族蒙古族自治县、隆化县、双桥区、鹰手营子矿区、滦平县、丰宁满族自治县、承德县、兴隆县、宽城满族自治县、双滦区)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
朝阳市(龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、朝阳县、双塔区、北票市、建平县)
襄阳市(老河口市、谷城县、枣阳市、宜城市、南漳县、樊城区、襄州区、保康县、襄城区)
金华市(永康市、东阳市、浦江县、义乌市、婺城区、金东区、磐安县、兰溪市、武义县)
百色市(平果市、田林县、田东县、靖西市、田阳区、凌云县、德保县、乐业县、那坡县、右江区、隆林各族自治县、西林县)
日喀则市(岗巴县、白朗县、拉孜县、仲巴县、南木林县、江孜县、吉隆县、定日县、萨迦县、昂仁县、亚东县、萨嘎县、谢通门县、康马县、聂拉木县、仁布县、定结县、桑珠孜区)
淮南市(寿县、田家庵区、大通区、八公山区、谢家集区、凤台县、潘集区)
白城市(大安市、洮北区、通榆县、镇赉县、洮南市)
福州市(台江区、闽清县、罗源县、福清市、永泰县、马尾区、仓山区、连江县、长乐区、平潭县、闽侯县、鼓楼区、晋安区)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
西藏自治区
衡水市(安平县、武邑县、景县、桃城区、故城县、深州市、阜城县、饶阳县、武强县、枣强县、冀州区)
绵阳市(盐亭县、安州区、梓潼县、北川羌族自治县、江油市、三台县、游仙区、平武县、涪城区)
葫芦岛市(龙港区、绥中县、兴城市、建昌县、连山区、南票区)
广元市(朝天区、昭化区、苍溪县、旺苍县、青川县、利州区、剑阁县)
吕梁市(离石区、临县、兴县、石楼县、中阳县、孝义市、文水县、柳林县、汾阳市、方山县、岚县、交口县、交城县)
丽水市(庆元县、松阳县、缙云县、遂昌县、青田县、莲都区、景宁畲族自治县、龙泉市、云和县)
林芝市(波密县、朗县、米林市、巴宜区、察隅县、墨脱县、工布江达县)
鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)
阜新市(清河门区、细河区、太平区、彰武县、海州区、阜新蒙古族自治县、新邱区)
佛山市(三水区、高明区、禅城区、顺德区、南海区)
常德市(汉寿县、石门县、临澧县、武陵区、津市市、澧县、安乡县、桃源县、鼎城区)
那曲市(安多县、申扎县、聂荣县、色尼区、班戈县、比如县、双湖县、尼玛县、嘉黎县、索县、巴青县)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、温泉县、阿拉山口市、博乐市)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、乌兰浩特市、阿尔山市、扎赉特旗)
盘锦市(盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区)
南阳市(方城县、镇平县、新野县、内乡县、西峡县、桐柏县、唐河县、邓州市、卧龙区、淅川县、社旗县、宛城区、南召县)
黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县)
保山市(施甸县、腾冲市、昌宁县、龙陵县、隆阳区)
枣庄市(峄城区、山亭区、滕州市、市中区、台儿庄区、薛城区)
泰州市(泰兴市、姜堰区、兴化市、靖江市、高港区、海陵区)
新疆维吾尔自治区
大同市(天镇县、阳高县、云州区、左云县、云冈区、浑源县、新荣区、灵丘县、平城区、广灵县)
三门峡市(义马市、渑池县、卢氏县、湖滨区、陕州区、灵宝市)
太原市(阳曲县、万柏林区、尖草坪区、晋源区、清徐县、古交市、杏花岭区、小店区、迎泽区、娄烦县)
安庆市(宜秀区、望江县、怀宁县、迎江区、太湖县、桐城市、宿松县、潜山市、大观区、岳西县)
鸡西市(鸡冠区、麻山区、梨树区、城子河区、滴道区、恒山区、虎林市、密山市、鸡东县)
咸阳市(永寿县、长武县、旬邑县、礼泉县、杨陵区、三原县、兴平市、彬州市、渭城区、乾县、秦都区、淳化县、武功县、泾阳县)
鞍山市(海城市、铁东区、立山区、铁西区、千山区、岫岩满族自治县、台安县)
长春市(德惠市、绿园区、农安县、双阳区、二道区、朝阳区、公主岭市、宽城区、南关区、九台区、榆树市)
郴州市(汝城县、资兴市、临武县、宜章县、桂阳县、嘉禾县、桂东县、安仁县、北湖区、永兴县、苏仙区)
泰安市(新泰市、肥城市、泰山区、东平县、宁阳县、岱岳区)
辽源市(东丰县、东辽县、龙山区、西安区)
巴彦淖尔市(五原县、乌拉特后旗、临河区、杭锦后旗、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特前旗)
东营市(利津县、河口区、垦利区、东营区、广饶县)
东莞市
安顺市(关岭布依族苗族自治县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、普定县)
张掖市(甘州区、高台县、山丹县、肃南裕固族自治县、民乐县、临泽县)
滁州市(定远县、琅琊区、南谯区、来安县、天长市、明光市、全椒县、凤阳县)
永州市(蓝山县、道县、江永县、新田县、零陵区、双牌县、东安县、江华瑶族自治县、祁阳市、宁远县、冷水滩区)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)
张家口市(张北县、下花园区、赤城县、怀安县、怀来县、桥西区、尚义县、万全区、阳原县、桥东区、沽源县、康保县、涿鹿县、宣化区、崇礼区、蔚县)
乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)
朔州市(朔城区、山阴县、应县、右玉县、平鲁区、怀仁市)
新乡市(长垣市、原阳县、凤泉区、封丘县、红旗区、卫滨区、新乡县、获嘉县、延津县、辉县市、卫辉市、牧野区)
河池市(凤山县、宜州区、天峨县、大化瑶族自治县、南丹县、巴马瑶族自治县、金城江区、环江毛南族自治县、东兰县、都安瑶族自治县、罗城仫佬族自治县)
德宏傣族景颇族自治州(陇川县、盈江县、瑞丽市、梁河县、芒市)
眉山市(东坡区、丹棱县、洪雅县、仁寿县、彭山区、青神县)
甘孜藏族自治州(泸定县、石渠县、理塘县、九龙县、稻城县、白玉县、道孚县、雅江县、康定市、得荣县、德格县、甘孜县、色达县、新龙县、炉霍县、丹巴县、巴塘县、乡城县)
大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)
信阳市(潢川县、息县、浉河区、固始县、新县、商城县、光山县、淮滨县、罗山县、平桥区)
厦门市(集美区、翔安区、湖里区、思明区、同安区、海沧区)
株洲市(石峰区、醴陵市、炎陵县、天元区、芦淞区、攸县、茶陵县、渌口区、荷塘区)
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徐州市(新沂市、邳州市、鼓楼区、丰县、睢宁县、铜山区、沛县、贾汪区、云龙区、泉山区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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