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宿州市(埇桥区、灵璧县、萧县、泗县、砀山县)

白山市(靖宇县、长白朝鲜族自治县、浑江区、江源区、抚松县、临江市)

揭阳市(榕城区、惠来县、普宁市、揭西县、揭东区)

清远市(连南瑶族自治县、连州市、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、英德市、清城区、清新区、阳山县)  河源市(源城区、龙川县、东源县、紫金县、连平县、和平县)

那曲市(色尼区、班戈县、尼玛县、比如县、申扎县、巴青县、安多县、双湖县、嘉黎县、聂荣县、索县)

邢台市(平乡县、内丘县、临城县、南宫市、柏乡县、新河县、信都区、广宗县、任泽区、沙河市、清河县、南和区、襄都区、宁晋县、威县、隆尧县、临西县、巨鹿县)

黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、泽库县、同仁市)

石河子市(铁门关市、白杨市、新星市、双河市、昆玉市、胡杨河市、阿拉尔市、图木舒克市、五家渠市、北屯市、可克达拉市)  大同市(平城区、阳高县、广灵县、天镇县、浑源县、左云县、新荣区、云冈区、灵丘县、云州区)

内蒙古自治区

桂林市(兴安县、象山区、叠彩区、平乐县、资源县、恭城瑶族自治县、全州县、永福县、雁山区、灌阳县、秀峰区、龙胜各族自治县、荔浦市、临桂区、灵川县、阳朔县、七星区)

石家庄市(行唐县、辛集市、深泽县、无极县、井陉县、井陉矿区、平山县、正定县、灵寿县、赞皇县、桥西区、元氏县、晋州市、新乐市、长安区、栾城区、藁城区、高邑县、鹿泉区、新华区、裕华区、赵县)

湖州市(安吉县、长兴县、南浔区、德清县、吴兴区)

雅安市(雨城区、汉源县、天全县、荥经县、芦山县、宝兴县、名山区、石棉县)

淄博市(淄川区、桓台县、周村区、高青县、博山区、临淄区、沂源县、张店区)

克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区)

湘潭市(雨湖区、韶山市、湘乡市、岳塘区、湘潭县)

淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)

青岛市(莱西市、平度市、黄岛区、李沧区、崂山区、胶州市、即墨区、城阳区、市南区、市北区)

广西壮族自治区

临汾市(侯马市、翼城县、浮山县、霍州市、尧都区、永和县、乡宁县、洪洞县、吉县、襄汾县、汾西县、大宁县、古县、隰县、蒲县、安泽县、曲沃县)

泰安市(泰山区、东平县、宁阳县、新泰市、岱岳区、肥城市)

辽阳市(灯塔市、太子河区、白塔区、文圣区、辽阳县、弓长岭区、宏伟区)

辽源市(龙山区、东丰县、东辽县、西安区)

眉山市(青神县、彭山区、丹棱县、仁寿县、东坡区、洪雅县)

焦作市(中站区、孟州市、马村区、温县、修武县、沁阳市、武陟县、解放区、博爱县、山阳区)

巴音郭楞蒙古自治州(焉耆回族自治县、和硕县、博湖县、库尔勒市、轮台县、若羌县、且末县、尉犁县、和静县)

晋城市(阳城县、陵川县、泽州县、沁水县、城区、高平市)

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哈尔滨市(呼兰区、香坊区、通河县、道外区、五常市、尚志市、松北区、道里区、方正县、双城区、宾县、依兰县、木兰县、平房区、南岗区、阿城区、巴彦县、延寿县)

营口市(西市区、大石桥市、鲅鱼圈区、盖州市、老边区、站前区)

陇南市(康县、宕昌县、成县、武都区、礼县、文县、两当县、徽县、西和县)

澳门特别行政区  抚顺市(顺城区、抚顺县、清原满族自治县、新抚区、新宾满族自治县、东洲区、望花区)

朔州市(右玉县、怀仁市、山阴县、应县、朔城区、平鲁区)

贵阳市(乌当区、白云区、清镇市、开阳县、花溪区、修文县、观山湖区、云岩区、息烽县、南明区)

昆明市(盘龙区、安宁市、官渡区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、西山区、呈贡区、晋宁区、寻甸回族彝族自治县、宜良县、嵩明县、东川区、五华区、石林彝族自治县)榆林市(子洲县、定边县、清涧县、横山区、米脂县、府谷县、靖边县、佳县、吴堡县、神木市、榆阳区、绥德县)

松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、扶余市、长岭县)  定西市(临洮县、渭源县、岷县、陇西县、通渭县、安定区、漳县)

酒泉市(玉门市、肃北蒙古族自治县、敦煌市、瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃州区)

阿里地区(噶尔县、革吉县、日土县、改则县、措勤县、札达县、普兰县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)运城市(临猗县、河津市、永济市、万荣县、平陆县、盐湖区、新绛县、绛县、夏县、芮城县、稷山县、垣曲县、闻喜县)

三明市(建宁县、三元区、宁化县、泰宁县、永安市、大田县、沙县区、尤溪县、清流县、将乐县、明溪县)

南阳市(社旗县、淅川县、桐柏县、内乡县、唐河县、邓州市、卧龙区、南召县、镇平县、方城县、西峡县、新野县、宛城区)

海口市(龙华区、琼山区、美兰区、秀英区)

濮阳市(范县、南乐县、清丰县、濮阳县、华龙区、台前县)

宜春市(奉新县、靖安县、万载县、樟树市、铜鼓县、袁州区、丰城市、宜丰县、上高县、高安市)

平凉市(庄浪县、崇信县、灵台县、泾川县、华亭市、崆峒区、静宁县)

上海市(长宁区、徐汇区、黄浦区、虹口区、宝山区、金山区、奉贤区、松江区、闵行区、嘉定区、普陀区、浦东新区、崇明区、静安区、杨浦区、青浦区)

江门市(新会区、鹤山市、江海区、恩平市、台山市、蓬江区、开平市)

黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、兴义市、兴仁市、贞丰县、安龙县、普安县、册亨县、望谟县)

香港特别行政区

绵阳市(北川羌族自治县、盐亭县、涪城区、安州区、江油市、游仙区、平武县、梓潼县、三台县)

喀什地区(莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、叶城县、麦盖提县、岳普湖县、伽师县、泽普县、英吉沙县、巴楚县、喀什市、疏勒县、疏附县)

娄底市(新化县、娄星区、双峰县、冷水江市、涟源市)

滨州市(无棣县、沾化区、邹平市、惠民县、滨城区、博兴县、阳信县)

新乡市(卫辉市、卫滨区、红旗区、辉县市、封丘县、牧野区、长垣市、获嘉县、凤泉区、新乡县、原阳县、延津县)

黄石市(下陆区、铁山区、西塞山区、黄石港区、阳新县、大冶市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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