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赤峰市(翁牛特旗、松山区、红山区、喀喇沁旗、巴林左旗、宁城县、元宝山区、克什克腾旗、林西县、阿鲁科尔沁旗、敖汉旗、巴林右旗)

铜川市(印台区、王益区、宜君县、耀州区)

本溪市(明山区、南芬区、桓仁满族自治县、溪湖区、本溪满族自治县、平山区)

乐山市(沙湾区、市中区、峨边彝族自治县、金口河区、峨眉山市、五通桥区、犍为县、沐川县、井研县、夹江县、马边彝族自治县)  三沙市(西沙区、南沙区)

福州市(罗源县、连江县、鼓楼区、台江区、闽清县、马尾区、晋安区、平潭县、闽侯县、仓山区、福清市、长乐区、永泰县)

黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、望谟县、册亨县、兴义市、安龙县、贞丰县、晴隆县、普安县)

信阳市(罗山县、浉河区、息县、商城县、固始县、光山县、新县、平桥区、潢川县、淮滨县)

赣州市(寻乌县、宁都县、会昌县、南康区、兴国县、定南县、信丰县、安远县、于都县、章贡区、上犹县、龙南市、大余县、全南县、崇义县、瑞金市、赣县区、石城县)  大理白族自治州(南涧彝族自治县、弥渡县、云龙县、鹤庆县、巍山彝族回族自治县、洱源县、祥云县、漾濞彝族自治县、大理市、宾川县、剑川县、永平县)

黑河市(嫩江市、北安市、五大连池市、逊克县、孙吴县、爱辉区)

毕节市(赫章县、纳雍县、织金县、黔西市、七星关区、威宁彝族回族苗族自治县、金沙县、大方县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

石家庄市(晋州市、裕华区、深泽县、鹿泉区、赵县、新华区、栾城区、行唐县、平山县、赞皇县、高邑县、元氏县、井陉矿区、无极县、灵寿县、辛集市、新乐市、桥西区、正定县、藁城区、长安区、井陉县)

贵阳市(开阳县、乌当区、云岩区、息烽县、观山湖区、南明区、花溪区、修文县、清镇市、白云区)

黔东南苗族侗族自治州(从江县、丹寨县、凯里市、镇远县、锦屏县、岑巩县、剑河县、台江县、黎平县、天柱县、施秉县、榕江县、雷山县、黄平县、三穗县、麻江县)

亳州市(蒙城县、涡阳县、利辛县、谯城区)

南阳市(南召县、唐河县、新野县、淅川县、桐柏县、宛城区、社旗县、西峡县、方城县、邓州市、内乡县、镇平县、卧龙区)

鸡西市(梨树区、密山市、恒山区、鸡冠区、虎林市、麻山区、滴道区、城子河区、鸡东县)

文山壮族苗族自治州(丘北县、富宁县、马关县、西畴县、文山市、砚山县、麻栗坡县、广南县)

阜新市(细河区、彰武县、海州区、太平区、阜新蒙古族自治县、清河门区、新邱区)

茂名市(电白区、高州市、信宜市、茂南区、化州市)

阿勒泰地区(吉木乃县、阿勒泰市、富蕴县、哈巴河县、布尔津县、青河县、福海县)

台州市(三门县、路桥区、温岭市、黄岩区、椒江区、仙居县、临海市、天台县、玉环市)

阿坝藏族羌族自治州(小金县、黑水县、阿坝县、九寨沟县、壤塘县、松潘县、红原县、马尔康市、金川县、若尔盖县、茂县、汶川县、理县)

威海市(环翠区、文登区、荣成市、乳山市)

肇庆市(四会市、鼎湖区、端州区、怀集县、封开县、高要区、广宁县、德庆县)

河池市(凤山县、宜州区、东兰县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县、罗城仫佬族自治县、天峨县、大化瑶族自治县、金城江区)

海北藏族自治州(海晏县、刚察县、祁连县、门源回族自治县)

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果洛藏族自治州(达日县、班玛县、久治县、甘德县、玛沁县、玛多县)

滁州市(南谯区、全椒县、天长市、琅琊区、明光市、定远县、来安县、凤阳县)

佳木斯市(东风区、同江市、桦川县、富锦市、汤原县、桦南县、抚远市、前进区、郊区、向阳区)

宣城市(郎溪县、宣州区、旌德县、广德市、泾县、绩溪县、宁国市)  郴州市(永兴县、北湖区、安仁县、宜章县、桂阳县、苏仙区、临武县、资兴市、桂东县、嘉禾县、汝城县)

常州市(天宁区、新北区、金坛区、钟楼区、武进区、溧阳市)

济宁市(兖州区、汶上县、曲阜市、任城区、鱼台县、泗水县、邹城市、嘉祥县、金乡县、微山县、梁山县)

郑州市(中牟县、巩义市、登封市、荥阳市、金水区、中原区、上街区、二七区、新密市、管城回族区、新郑市、惠济区)池州市(贵池区、青阳县、石台县、东至县)

聊城市(莘县、高唐县、冠县、茌平区、阳谷县、东阿县、东昌府区、临清市)  枣庄市(台儿庄区、市中区、山亭区、薛城区、峄城区、滕州市)

丽水市(莲都区、庆元县、松阳县、云和县、青田县、遂昌县、龙泉市、缙云县、景宁畲族自治县)

辽源市(东辽县、龙山区、东丰县、西安区)

许昌市(襄城县、鄢陵县、魏都区、禹州市、建安区、长葛市)沧州市(盐山县、运河区、东光县、孟村回族自治县、黄骅市、南皮县、吴桥县、青县、献县、任丘市、肃宁县、河间市、新华区、沧县、泊头市、海兴县)

博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、精河县、博乐市)

甘南藏族自治州(合作市、夏河县、迭部县、玛曲县、临潭县、舟曲县、卓尼县、碌曲县)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

凉山彝族自治州(越西县、金阳县、德昌县、喜德县、昭觉县、盐源县、会理市、冕宁县、雷波县、普格县、美姑县、木里藏族自治县、宁南县、西昌市、甘洛县、布拖县、会东县)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)

十堰市(房县、竹山县、竹溪县、郧阳区、茅箭区、张湾区、丹江口市、郧西县)

娄底市(涟源市、娄星区、新化县、冷水江市、双峰县)

绥化市(海伦市、兰西县、青冈县、明水县、绥棱县、北林区、庆安县、望奎县、肇东市、安达市)

泸州市(龙马潭区、纳溪区、叙永县、江阳区、古蔺县、泸县、合江县)

安康市(平利县、镇坪县、岚皋县、宁陕县、汉阴县、白河县、旬阳市、紫阳县、汉滨区、石泉县)

吉安市(万安县、遂川县、峡江县、安福县、井冈山市、永新县、永丰县、青原区、吉水县、吉安县、吉州区、新干县、泰和县)

固原市(彭阳县、隆德县、泾源县、西吉县、原州区)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

包头市(九原区、土默特右旗、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、青山区、东河区、白云鄂博矿区、固阳县)

白山市(长白朝鲜族自治县、抚松县、浑江区、临江市、靖宇县、江源区)

那曲市(索县、巴青县、申扎县、比如县、双湖县、安多县、嘉黎县、尼玛县、班戈县、色尼区、聂荣县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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