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连云港市(赣榆区、连云区、海州区、灌南县、东海县、灌云县)

临沂市(费县、沂南县、蒙阴县、莒南县、兰陵县、沂水县、罗庄区、临沭县、河东区、郯城县、兰山区、平邑县)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)  忻州市(静乐县、定襄县、五寨县、忻府区、河曲县、神池县、宁武县、偏关县、原平市、代县、五台县、繁峙县、保德县、岢岚县)

秦皇岛市(北戴河区、山海关区、抚宁区、卢龙县、青龙满族自治县、海港区、昌黎县)

葫芦岛市(龙港区、兴城市、连山区、绥中县、南票区、建昌县)

永州市(东安县、新田县、江永县、祁阳市、江华瑶族自治县、双牌县、冷水滩区、宁远县、道县、蓝山县、零陵区)

昌都市(左贡县、八宿县、卡若区、边坝县、类乌齐县、洛隆县、芒康县、察雅县、江达县、丁青县、贡觉县)  包头市(东河区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、固阳县、青山区、土默特右旗、石拐区、昆都仑区)

淮北市(相山区、濉溪县、烈山区、杜集区)

开封市(兰考县、龙亭区、祥符区、顺河回族区、尉氏县、通许县、杞县、鼓楼区、禹王台区)

黔东南苗族侗族自治州(榕江县、从江县、丹寨县、麻江县、黎平县、施秉县、凯里市、雷山县、剑河县、镇远县、锦屏县、台江县、岑巩县、天柱县、黄平县、三穗县)

鄂尔多斯市(东胜区、准格尔旗、乌审旗、达拉特旗、康巴什区、鄂托克前旗、鄂托克旗、杭锦旗、伊金霍洛旗)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、精河县、阿拉山口市)

石家庄市(新乐市、行唐县、赞皇县、鹿泉区、井陉县、平山县、无极县、藁城区、灵寿县、深泽县、元氏县、赵县、高邑县、桥西区、新华区、长安区、辛集市、栾城区、裕华区、井陉矿区、正定县、晋州市)

广西壮族自治区

嘉峪关市

辽阳市(文圣区、灯塔市、辽阳县、太子河区、宏伟区、白塔区、弓长岭区)

龙岩市(长汀县、连城县、武平县、漳平市、上杭县、新罗区、永定区)

牡丹江市(绥芬河市、西安区、穆棱市、海林市、阳明区、爱民区、东宁市、东安区、林口县、宁安市)

果洛藏族自治州(班玛县、久治县、玛多县、玛沁县、达日县、甘德县)

宜昌市(枝江市、秭归县、宜都市、夷陵区、远安县、伍家岗区、猇亭区、长阳土家族自治县、兴山县、点军区、当阳市、西陵区、五峰土家族自治县)

济宁市(泗水县、鱼台县、任城区、金乡县、兖州区、邹城市、汶上县、嘉祥县、微山县、梁山县、曲阜市)

七台河市(勃利县、桃山区、新兴区、茄子河区)

达州市(宣汉县、通川区、万源市、达川区、渠县、开江县、大竹县)

吴忠市(盐池县、同心县、利通区、青铜峡市、红寺堡区)

延安市(子长市、延长县、宜川县、志丹县、延川县、黄陵县、富县、洛川县、黄龙县、安塞区、宝塔区、吴起县、甘泉县)

泉州市(石狮市、永春县、南安市、金门县、洛江区、丰泽区、鲤城区、晋江市、安溪县、德化县、泉港区、惠安县)

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德州市(庆云县、武城县、宁津县、夏津县、齐河县、平原县、临邑县、乐陵市、德城区、禹城市、陵城区)

铁岭市(开原市、西丰县、铁岭县、调兵山市、清河区、银州区、昌图县)

南昌市(东湖区、南昌县、青山湖区、安义县、青云谱区、西湖区、红谷滩区、进贤县、新建区)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)  怀化市(鹤城区、会同县、通道侗族自治县、溆浦县、麻阳苗族自治县、中方县、新晃侗族自治县、沅陵县、辰溪县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、洪江市)

无锡市(新吴区、江阴市、滨湖区、锡山区、梁溪区、宜兴市、惠山区)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

驻马店市(上蔡县、平舆县、新蔡县、汝南县、确山县、泌阳县、驿城区、西平县、正阳县、遂平县)天水市(秦安县、张家川回族自治县、秦州区、甘谷县、武山县、麦积区、清水县)

朔州市(山阴县、应县、平鲁区、朔城区、怀仁市、右玉县)  太原市(尖草坪区、清徐县、杏花岭区、娄烦县、阳曲县、小店区、古交市、万柏林区、迎泽区、晋源区)

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兴安盟(科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县、阿尔山市、乌兰浩特市)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、建始县、咸丰县、利川市、宣恩县、巴东县、来凤县、恩施市)新乡市(延津县、原阳县、卫滨区、凤泉区、封丘县、红旗区、卫辉市、牧野区、新乡县、辉县市、长垣市、获嘉县)

拉萨市(墨竹工卡县、曲水县、堆龙德庆区、尼木县、城关区、当雄县、达孜区、林周县)

孝感市(孝南区、孝昌县、应城市、汉川市、安陆市、大悟县、云梦县)

攀枝花市(米易县、东区、西区、盐边县、仁和区)

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迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

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柳州市(三江侗族自治县、鱼峰区、柳城县、柳南区、鹿寨县、融安县、柳北区、城中区、融水苗族自治县、柳江区)

阿里地区(措勤县、革吉县、普兰县、噶尔县、改则县、札达县、日土县)

红河哈尼族彝族自治州(金平苗族瑶族傣族自治县、红河县、河口瑶族自治县、开远市、个旧市、泸西县、蒙自市、石屏县、元阳县、弥勒市、屏边苗族自治县、绿春县、建水县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。