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昆明市(寻甸回族彝族自治县、东川区、官渡区、五华区、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、宜良县、晋宁区、呈贡区、西山区、石林彝族自治县、富民县、安宁市、盘龙区)

平凉市(灵台县、庄浪县、华亭市、崆峒区、崇信县、泾川县、静宁县)

日照市(岚山区、莒县、东港区、五莲县)

三亚市(吉阳区、海棠区、天涯区、崖州区)  黄山市(黟县、休宁县、歙县、屯溪区、黄山区、祁门县、徽州区)

金昌市(金川区、永昌县)

和田地区(洛浦县、和田县、策勒县、皮山县、和田市、民丰县、墨玉县、于田县)

保山市(隆阳区、昌宁县、腾冲市、龙陵县、施甸县)

滨州市(博兴县、邹平市、滨城区、阳信县、无棣县、惠民县、沾化区)  延边朝鲜族自治州(和龙市、敦化市、龙井市、汪清县、珲春市、图们市、延吉市、安图县)

朔州市(应县、怀仁市、右玉县、山阴县、朔城区、平鲁区)

南宁市(宾阳县、隆安县、兴宁区、江南区、青秀区、横州市、马山县、武鸣区、良庆区、上林县、西乡塘区、邕宁区)

海口市(美兰区、秀英区、琼山区、龙华区)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

巴中市(恩阳区、平昌县、巴州区、通江县、南江县)

玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、新平彝族傣族自治县、江川区、澄江市、红塔区、通海县、峨山彝族自治县、易门县)

九江市(湖口县、柴桑区、永修县、濂溪区、瑞昌市、共青城市、修水县、德安县、庐山市、浔阳区、都昌县、彭泽县、武宁县)

宝鸡市(凤县、金台区、扶风县、千阳县、陈仓区、陇县、凤翔区、麟游县、眉县、岐山县、渭滨区、太白县)

哈尔滨市(道里区、香坊区、尚志市、方正县、巴彦县、延寿县、双城区、五常市、平房区、依兰县、松北区、木兰县、通河县、阿城区、宾县、呼兰区、道外区、南岗区)

阜新市(阜新蒙古族自治县、新邱区、海州区、太平区、彰武县、清河门区、细河区)

澳门特别行政区

广西壮族自治区

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

昌吉回族自治州(昌吉市、呼图壁县、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、奇台县、阜康市)

鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

邵阳市(绥宁县、隆回县、新邵县、城步苗族自治县、双清区、北塔区、新宁县、洞口县、邵东市、大祥区、武冈市、邵阳县)

济南市(历下区、钢城区、莱芜区、天桥区、历城区、章丘区、商河县、市中区、济阳区、槐荫区、长清区、平阴县)

淮安市(淮安区、清江浦区、盱眙县、涟水县、淮阴区、洪泽区、金湖县)

宁波市(海曙区、慈溪市、宁海县、镇海区、北仑区、奉化区、象山县、江北区、鄞州区、余姚市)

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黑河市(逊克县、五大连池市、孙吴县、嫩江市、爱辉区、北安市)

阿勒泰地区(吉木乃县、阿勒泰市、哈巴河县、青河县、富蕴县、布尔津县、福海县)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

德阳市(罗江区、中江县、什邡市、绵竹市、广汉市、旌阳区)  南充市(顺庆区、仪陇县、阆中市、高坪区、西充县、嘉陵区、营山县、南部县、蓬安县)

运城市(垣曲县、夏县、芮城县、盐湖区、万荣县、新绛县、闻喜县、稷山县、临猗县、永济市、平陆县、河津市、绛县)

伊春市(友好区、伊美区、大箐山县、嘉荫县、金林区、汤旺县、南岔县、乌翠区、丰林县、铁力市)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)南阳市(卧龙区、唐河县、方城县、南召县、宛城区、镇平县、西峡县、淅川县、内乡县、邓州市、新野县、社旗县、桐柏县)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)  果洛藏族自治州(玛沁县、久治县、玛多县、甘德县、班玛县、达日县)

香港特别行政区

阿坝藏族羌族自治州(小金县、九寨沟县、黑水县、汶川县、茂县、马尔康市、红原县、壤塘县、理县、松潘县、金川县、若尔盖县、阿坝县)

齐齐哈尔市(依安县、甘南县、拜泉县、建华区、梅里斯达斡尔族区、克东县、碾子山区、富拉尔基区、铁锋区、富裕县、昂昂溪区、克山县、泰来县、讷河市、龙沙区、龙江县)汉中市(略阳县、佛坪县、宁强县、留坝县、勉县、西乡县、南郑区、城固县、汉台区、洋县、镇巴县)

石家庄市(正定县、辛集市、高邑县、无极县、藁城区、赵县、赞皇县、行唐县、深泽县、裕华区、井陉县、鹿泉区、晋州市、平山县、长安区、栾城区、元氏县、井陉矿区、桥西区、灵寿县、新乐市、新华区)

遂宁市(船山区、安居区、大英县、蓬溪县、射洪市)

泉州市(晋江市、鲤城区、金门县、泉港区、丰泽区、洛江区、石狮市、南安市、安溪县、惠安县、永春县、德化县)

洛阳市(偃师区、新安县、嵩县、西工区、宜阳县、汝阳县、伊川县、老城区、洛宁县、涧西区、栾川县、孟津区、洛龙区、瀍河回族区)

文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、马关县、广南县、丘北县、文山市、西畴县、富宁县、砚山县)

七台河市(桃山区、新兴区、勃利县、茄子河区)

怀化市(溆浦县、洪江市、沅陵县、中方县、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、麻阳苗族自治县、辰溪县、鹤城区、芷江侗族自治县、通道侗族自治县)

泸州市(古蔺县、江阳区、泸县、龙马潭区、合江县、叙永县、纳溪区)

曲靖市(富源县、师宗县、马龙区、罗平县、会泽县、沾益区、麒麟区、宣威市、陆良县)

广元市(剑阁县、青川县、朝天区、利州区、苍溪县、昭化区、旺苍县)

益阳市(安化县、南县、赫山区、桃江县、资阳区、沅江市)

三沙市(南沙区、西沙区)

安阳市(汤阴县、滑县、龙安区、安阳县、殷都区、文峰区、林州市、北关区、内黄县)

长沙市(雨花区、天心区、开福区、长沙县、岳麓区、芙蓉区、浏阳市、望城区、宁乡市)

湘西土家族苗族自治州(凤凰县、古丈县、泸溪县、花垣县、龙山县、永顺县、保靖县、吉首市)

长春市(榆树市、农安县、南关区、双阳区、宽城区、绿园区、公主岭市、德惠市、二道区、九台区、朝阳区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。