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茂名市(信宜市、化州市、电白区、高州市、茂南区)
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海北藏族自治州(刚察县、祁连县、门源回族自治县、海晏县)
大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)
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鸡西市(虎林市、滴道区、恒山区、密山市、鸡冠区、梨树区、城子河区、麻山区、鸡东县)
苏州市(相城区、昆山市、虎丘区、姑苏区、常熟市、张家港市、吴江区、吴中区、太仓市)
泰州市(姜堰区、海陵区、靖江市、高港区、泰兴市、兴化市)
通化市(辉南县、梅河口市、柳河县、集安市、东昌区、二道江区、通化县)
黄冈市(红安县、浠水县、黄州区、武穴市、团风县、罗田县、麻城市、蕲春县、英山县、黄梅县)
安阳市(汤阴县、北关区、安阳县、文峰区、滑县、内黄县、殷都区、林州市、龙安区)
泉州市(鲤城区、泉港区、德化县、安溪县、晋江市、丰泽区、永春县、金门县、惠安县、洛江区、南安市、石狮市)
抚州市(崇仁县、黎川县、南城县、临川区、乐安县、资溪县、金溪县、广昌县、宜黄县、东乡区、南丰县)
白城市(大安市、镇赉县、洮南市、洮北区、通榆县)
恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、利川市、恩施市、建始县、来凤县、宣恩县、巴东县、咸丰县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)
池州市(青阳县、东至县、贵池区、石台县)
汕头市(潮阳区、龙湖区、潮南区、金平区、濠江区、南澳县、澄海区)
迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)
郴州市(北湖区、苏仙区、临武县、永兴县、桂东县、宜章县、安仁县、嘉禾县、资兴市、汝城县、桂阳县)
湛江市(徐闻县、霞山区、麻章区、坡头区、廉江市、遂溪县、雷州市、吴川市、赤坎区)
阳泉市(矿区、盂县、平定县、郊区、城区)
衢州市(江山市、衢江区、龙游县、柯城区、常山县、开化县)
延边朝鲜族自治州(敦化市、延吉市、安图县、和龙市、龙井市、珲春市、汪清县、图们市)
东营市(广饶县、利津县、河口区、东营区、垦利区)
信阳市(新县、息县、潢川县、罗山县、平桥区、固始县、商城县、淮滨县、浉河区、光山县)
广州市(黄埔区、荔湾区、增城区、白云区、南沙区、越秀区、海珠区、花都区、天河区、番禺区、从化区)
南昌市(西湖区、进贤县、南昌县、新建区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、东湖区、安义县)
喀什地区(喀什市、岳普湖县、泽普县、疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、疏附县、莎车县、麦盖提县、巴楚县、伽师县、叶城县)
达州市(渠县、达川区、万源市、通川区、开江县、宣汉县、大竹县)
河池市(环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、宜州区、罗城仫佬族自治县、天峨县、金城江区、凤山县、东兰县、南丹县)
大庆市(林甸县、肇州县、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、萨尔图区、大同区、肇源县、让胡路区)
甘南藏族自治州(卓尼县、迭部县、夏河县、玛曲县、合作市、临潭县、碌曲县、舟曲县)
兰州市(安宁区、西固区、七里河区、城关区、红古区、榆中县、永登县、皋兰县)
鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)
大连市(甘井子区、西岗区、庄河市、长海县、旅顺口区、沙河口区、金州区、普兰店区、中山区、瓦房店市)
玉溪市(江川区、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、华宁县、通海县、新平彝族傣族自治县、易门县、红塔区)
榆林市(佳县、吴堡县、定边县、横山区、府谷县、靖边县、子洲县、榆阳区、清涧县、米脂县、神木市、绥德县)
珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)
中山市
临夏回族自治州(康乐县、永靖县、广河县、东乡族自治县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、和政县)
绥化市(兰西县、肇东市、北林区、望奎县、海伦市、绥棱县、青冈县、庆安县、明水县、安达市)
鹤岗市(绥滨县、向阳区、兴山区、南山区、萝北县、工农区、兴安区、东山区)
固原市(西吉县、原州区、泾源县、彭阳县、隆德县)
宁夏回族自治区
阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)
景德镇市(乐平市、珠山区、浮梁县、昌江区)
玉林市(博白县、兴业县、北流市、玉州区、容县、福绵区、陆川县)
滨州市(滨城区、邹平市、无棣县、惠民县、沾化区、博兴县、阳信县)
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县、泸水市)
萍乡市(芦溪县、上栗县、莲花县、湘东区、安源区)
玉树藏族自治州(囊谦县、玉树市、曲麻莱县、治多县、称多县、杂多县)
福州市(台江区、长乐区、永泰县、罗源县、连江县、仓山区、鼓楼区、马尾区、闽侯县、平潭县、福清市、闽清县、晋安区)
铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)
海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、格尔木市、天峻县、都兰县、乌兰县、德令哈市)
嘉兴市(嘉善县、秀洲区、海宁市、南湖区、海盐县、平湖市、桐乡市)
岳阳市(岳阳县、君山区、汨罗市、云溪区、岳阳楼区、湘阴县、临湘市、华容县、平江县)
淮北市(濉溪县、相山区、烈山区、杜集区)
攀枝花市(米易县、东区、盐边县、西区、仁和区)
许昌市(魏都区、襄城县、鄢陵县、长葛市、禹州市、建安区)
宜春市(高安市、樟树市、奉新县、袁州区、铜鼓县、上高县、靖安县、万载县、宜丰县、丰城市)
吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)
丽江市(华坪县、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区)
香港特别行政区
济源市
乌兰察布市(卓资县、四子王旗、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼前旗、兴和县、凉城县、商都县、集宁区、丰镇市、察哈尔右翼中旗、化德县)
乐山市(金口河区、沙湾区、马边彝族自治县、犍为县、沐川县、夹江县、峨边彝族自治县、五通桥区、市中区、井研县、峨眉山市)
常州市(新北区、武进区、金坛区、天宁区、钟楼区、溧阳市)
临沂市(费县、郯城县、兰陵县、临沭县、莒南县、蒙阴县、沂水县、罗庄区、平邑县、河东区、沂南县、兰山区)
南京市(雨花台区、溧水区、鼓楼区、高淳区、浦口区、栖霞区、建邺区、六合区、秦淮区、江宁区、玄武区)
临汾市(大宁县、浮山县、安泽县、侯马市、永和县、曲沃县、吉县、古县、乡宁县、霍州市、尧都区、蒲县、汾西县、翼城县、襄汾县、洪洞县、隰县)
雅安市(天全县、汉源县、雨城区、名山区、荥经县、石棉县、宝兴县、芦山县)
西宁市(城东区、城北区、湟源县、大通回族土族自治县、城中区、湟中区、城西区)
眉山市(青神县、彭山区、丹棱县、洪雅县、东坡区、仁寿县)
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阜新市(新邱区、海州区、太平区、阜新蒙古族自治县、细河区、彰武县、清河门区)
全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎ 作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
排版|鸟姐
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新闻结尾
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