古墓迷踪2，爱情与婚姻的界限究竟在哪里？一场颠覆性的思考！

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南平市(建瓯市、光泽县、松溪县、建阳区、邵武市、政和县、顺昌县、浦城县、延平区、武夷山市)

东营市(河口区、垦利区、广饶县、东营区、利津县)

防城港市(防城区、上思县、港口区、东兴市)

上饶市(广丰区、婺源县、德兴市、余干县、信州区、铅山县、广信区、玉山县、横峰县、万年县、鄱阳县、弋阳县)  北京市(平谷区、昌平区、大兴区、朝阳区、丰台区、顺义区、西城区、海淀区、门头沟区、延庆区、东城区、通州区、密云区、石景山区、怀柔区、房山区)

开封市(杞县、尉氏县、鼓楼区、兰考县、祥符区、顺河回族区、禹王台区、龙亭区、通许县)

成都市(郫都区、邛崃市、武侯区、成华区、简阳市、新都区、彭州市、温江区、龙泉驿区、都江堰市、金牛区、蒲江县、双流区、青白江区、新津区、锦江区、大邑县、青羊区、崇州市、金堂县)

南阳市(宛城区、内乡县、新野县、南召县、西峡县、桐柏县、淅川县、卧龙区、镇平县、邓州市、唐河县、社旗县、方城县)

沧州市(黄骅市、盐山县、孟村回族自治县、海兴县、新华区、南皮县、青县、肃宁县、东光县、献县、沧县、泊头市、任丘市、运河区、河间市、吴桥县)  昌都市(察雅县、类乌齐县、卡若区、左贡县、贡觉县、洛隆县、芒康县、八宿县、江达县、边坝县、丁青县)

阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、小金县、壤塘县、阿坝县、松潘县、汶川县、红原县、茂县、黑水县、理县、九寨沟县、金川县、若尔盖县)

玉林市(北流市、兴业县、博白县、陆川县、容县、福绵区、玉州区)

六盘水市(水城区、钟山区、六枝特区、盘州市)

伊春市(伊美区、铁力市、丰林县、大箐山县、嘉荫县、南岔县、金林区、乌翠区、汤旺县、友好区)

泸州市(叙永县、合江县、纳溪区、江阳区、泸县、龙马潭区、古蔺县)

天水市(武山县、甘谷县、秦州区、清水县、张家川回族自治县、麦积区、秦安县)

濮阳市(华龙区、范县、濮阳县、台前县、南乐县、清丰县)

湘潭市(雨湖区、湘乡市、湘潭县、岳塘区、韶山市)

贵港市(港南区、港北区、覃塘区、桂平市、平南县)

阿勒泰地区(吉木乃县、福海县、哈巴河县、青河县、布尔津县、富蕴县、阿勒泰市)

通辽市(科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市、库伦旗、科尔沁区、奈曼旗、开鲁县、扎鲁特旗、科尔沁左翼后旗)

忻州市(代县、偏关县、原平市、五台县、静乐县、保德县、宁武县、定襄县、岢岚县、神池县、繁峙县、五寨县、忻府区、河曲县)

三亚市(海棠区、崖州区、吉阳区、天涯区)

七台河市(勃利县、新兴区、茄子河区、桃山区)

鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)

钦州市(灵山县、浦北县、钦北区、钦南区)

新疆维吾尔自治区

蚌埠市(固镇县、禹会区、蚌山区、五河县、龙子湖区、怀远县、淮上区)

咸阳市(乾县、武功县、淳化县、秦都区、三原县、永寿县、长武县、渭城区、彬州市、兴平市、旬邑县、礼泉县、泾阳县、杨陵区)

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宁夏回族自治区

怀化市(麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、洪江市、沅陵县、辰溪县、鹤城区、溆浦县、会同县、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、中方县)

保定市(唐县、满城区、博野县、雄县、阜平县、安新县、定兴县、高阳县、定州市、蠡县、竞秀区、顺平县、曲阳县、徐水区、易县、涿州市、容城县、涞水县、清苑区、涞源县、高碑店市、安国市、望都县、莲池区)

焦作市(沁阳市、中站区、温县、武陟县、孟州市、博爱县、修武县、山阳区、解放区、马村区)  大庆市(红岗区、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县、让胡路区、林甸县、肇源县、肇州县、大同区、萨尔图区)

玉树藏族自治州(曲麻莱县、称多县、杂多县、治多县、囊谦县、玉树市)

滨州市(邹平市、无棣县、滨城区、阳信县、博兴县、沾化区、惠民县)

西宁市(城西区、城中区、湟中区、大通回族土族自治县、湟源县、城北区、城东区)齐齐哈尔市(龙江县、富裕县、依安县、讷河市、铁锋区、龙沙区、克山县、富拉尔基区、建华区、昂昂溪区、克东县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、泰来县、碾子山区、甘南县)

宿迁市(宿城区、泗阳县、宿豫区、泗洪县、沭阳县)  烟台市(莱州市、莱阳市、栖霞市、龙口市、福山区、莱山区、牟平区、招远市、蓬莱区、海阳市、芝罘区)

临沧市(云县、沧源佤族自治县、永德县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、镇康县、耿马傣族佤族自治县)

江门市(台山市、江海区、蓬江区、新会区、鹤山市、恩平市、开平市)

安顺市(西秀区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、普定县、紫云苗族布依族自治县、平坝区)衢州市(龙游县、衢江区、柯城区、江山市、常山县、开化县)

吉林市(舒兰市、磐石市、龙潭区、永吉县、昌邑区、蛟河市、桦甸市、丰满区、船营区)

九江市(武宁县、德安县、庐山市、都昌县、共青城市、柴桑区、浔阳区、永修县、修水县、瑞昌市、彭泽县、湖口县、濂溪区)

镇江市(润州区、句容市、扬中市、京口区、丹阳市、丹徒区)

延安市(黄陵县、富县、宜川县、黄龙县、志丹县、甘泉县、子长市、安塞区、洛川县、吴起县、宝塔区、延川县、延长县)

绥化市(明水县、安达市、兰西县、肇东市、庆安县、北林区、绥棱县、海伦市、青冈县、望奎县)

佳木斯市(前进区、汤原县、郊区、桦南县、向阳区、同江市、桦川县、东风区、富锦市、抚远市)

鸡西市(鸡冠区、麻山区、城子河区、滴道区、密山市、鸡东县、恒山区、虎林市、梨树区)

晋中市(平遥县、太谷区、介休市、寿阳县、和顺县、祁县、昔阳县、榆社县、榆次区、左权县、灵石县)

曲靖市(罗平县、会泽县、麒麟区、宣威市、富源县、师宗县、沾益区、陆良县、马龙区)

攀枝花市(仁和区、西区、米易县、盐边县、东区)

西安市(莲湖区、临潼区、蓝田县、未央区、雁塔区、新城区、碑林区、鄠邑区、灞桥区、高陵区、长安区、阎良区、周至县)

太原市(阳曲县、古交市、杏花岭区、尖草坪区、晋源区、娄烦县、小店区、迎泽区、清徐县、万柏林区)

无锡市(滨湖区、宜兴市、惠山区、新吴区、锡山区、梁溪区、江阴市)

苏州市(常熟市、吴江区、姑苏区、张家港市、昆山市、太仓市、相城区、虎丘区、吴中区)

张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

银川市(灵武市、金凤区、兴庆区、永宁县、贺兰县、西夏区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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