中国金控集团-上官婉儿教你如何运用智慧与勇气,书写自己的命运!

今年以来，上海楼市延续去年下半年的回暖态势，走出一波“小阳春”行情。其中，二手房交易活跃度持续攀升，月成交套数连续6个月超过1.5万套的荣枯线，其中3月份达到2.7万套，创2021年以来同期新高。此外，机构监测数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

房地产投资开发数据也印证了市场的复苏。

4月23日，上海市统计局公布2025年第一季度上海市房地产开发、经营基本情况。数据显示，一季度上海房地产开发投资同比增长5.1%；商品房施工面积同比增长7.3%，其中住宅施工面积同比增长9.5%；住宅销售面积为329.78万平方米，同比增长2.2%。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，自去年10月以来，房地产市场政策效应持续释放，上海楼市交易的活跃度稳步提升。今年一季度，无论是土地、新房还是二手房市场数据都比较亮眼，形成协同共振的良性循环态势。

二手房成交“高速奔跑”

据上海中原地产监测的数据，今年3月，上海二手住宅累计成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%。这一成交量超过2024年12月的高点，并且也是2022年以来成交量最高的3月。

从交易节奏来看，整个3月成交都处于“高速奔跑”状态，每周的成交套数都在5600套以上，并且是逐周向上走势。

一些先行指标，如带看、新增客户等也都和去年12月的水平相当。根据太平洋房屋提供的数据，今年1-3月，上海全市的挂牌量有所上升，带看量也持续提升，特别是浦东以及闵行，市场活跃度进一步提升。

截至今年3月末，上海二手房的月成交套数已经连续6个月超过了枯荣线。

4月以来，上海二手房市场依旧维持热度。根据网上房地产数据统计，截至4月22日，上海4月份二手房（含商业）网签量已有16805套，近两周的周末单日平均网签量为1187套，其中单日最高网签量为1261套。

二手房价格也出现止跌回升迹象。上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月指数环比上涨0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现1月、3月环比上涨，2月环比下跌走势，趋势上，呈现波动、筑底的信号明显。

3月半数新盘认购率超100%

新房市场在“金三”传统旺季加持下也加速回暖，多个项目开盘即售罄。

上海中原地产数据显示，3月，上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

据上海中原的监测数据，3月入市的29个项目中，6个为单价“10万+”楼盘，6个为单价8万元/平方米-10万元/平方米的高端改善项目。从市场投放可以看出，偏中高端改善项目依旧是市场重点关注产品，并且有不错的去化结果。此外，部分郊区的首次改善项目也是市场交易重要构成部分，包括位于宝山的四季隐秀、浦东的金海汀雲台等均保持不错的去化节奏。

数据显示，29个楼盘中近半数认购率超过100%，有7个“日光”项目。其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄。

从4月以来的表现看，不少项目延续认购热度，多盘触发高积分有望推动“日光盘”加速扩容。例如，4月21日，位于上海浦东新区内中环的浦发・莲园开盘即售罄，该项目首批112套房源引来357组客户争抢，入围分为58.1分。位于浦东新区杨思区域的翡雲悦府则成功刷新今年上海新盘最高认购数，该项目228套房源吸引近千组客户，入围积分近64分，为今年以来最高入围积分；位于闵行梅陇的保利海上印，认购首日认购超190组，认购率190%，直接触发积分规则。

业内认为，随着二手房市场交易活跃，市场交易链条顺畅，不少业主顺势置换新房，推动市场持续升温。新房市场中，部分热门项目触发积分，更有不少楼盘开盘即售罄。尽管并非所有项目都触发积分，但市场整体热度提升显著。

土地市场再现激烈竞争，溢价率攀升

土地市场的热度上涨，也是房地产市场整体回暖的一环。在今年3月28日的上海第三批次土地拍卖现场，位于静安区大宁板块的一宗住宅用地吸引9位竞买人参与竞拍，经过67轮竞价，大华以24.86亿元的总价竞得，溢价率32.31%，成交楼板价为92659元/平方米，刷新大宁板块宅地单价纪录；另一宗位于浦东北蔡的地块则被绿城以总价29.16亿元竞得，地块成交楼板价为71412元/平方米，溢价率40%，创下该区域的地价纪录。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇指出，今年1-3月，上海房地产市场延续平稳基调，土地市场与新房供需双向活跃。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢价，5宗溢价率超30%，核心区域优质地块竞争激烈，房企拿地积极性显著提升。

在卢文曦看来，今年以来，多地出现土地高溢价成交现象，部分地块更是刷新区域楼板价纪录。随着优质地块的出让，不仅提升了市场预期，也增强了区域内优质二手房业主的信心。以核心区域为例，优质地块周边的次新房房东议价空间收窄，为房源去化创造了有利条件。

与此同时，“两旧一村”改造政策在去库存、激发市场需求方面也发挥了重要作用。

在2025上海“民生访谈”中，上海市住房城乡建设管理委主任、上海市房屋管理局局长王桢表示，今年上海将加快“两旧一村”改造，计划完成剩余12万平方米零星旧改任务，涉及4354户居民，还将完成31万平方米旧住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并启动25个城中村改造项目。今年一季度已认定6个项目。

业内认为，大量因改造产生的刚性和改善性购房需求涌入市场，也将成为楼市止跌回稳的有力支撑。从市场趋势而言，3月市场的成交量足够多，给4月留出足够空间，即便成交量有回落，也会稳定在活跃区间运行。

澎湃新闻记者计思敏

　　转自：贝壳财经

　　“贷款30万元，每个月要交2550元保费，36期合计保费达91800元，远高于贷款利息总额。”通过投保太保产险的太享贷获得贷款的李明（化名）向记者展示了其个人贷款保证保险保险单和信托贷款合同。

　　这并非个例。近期，贝壳财经记者在投诉平台【下载黑猫投诉客户端】上发现，阳光财险旗下的阳光闪贷保、大地保险旗下的大地时贷险和太保产险旗下的太享贷等均因收取高额保费被投诉。截至4月13日，平台上包含相关关键字的投诉合计超3000条。

若加上保费，李明贷款的综合成本超过了24%。图片来源/银行贷款计算器截图

　　在高额保费的推动下，李明贷款的综合融资成本超过了24%。

　　监管显然已关注到这类问题。今年4月，国家金融监督管理总局发布的《关于加强商业银行互联网助贷业务管理提升金融服务质效的通知》明确提出，确保借款人就单笔贷款支付的综合融资成本符合《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》等有关规定。即金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持。

　　保费比利息高

　　大地、太保旗下助贷险推高融资成本直破24%

　　个人贷款保证保险到底是一款什么样的保险产品？又为何引发客户的频繁投诉？

　　个人贷款保证保险，是以借贷关系为承保基础的一种保证保险产品，其功能是为借款人提供增信支持。增信的基础则是保险公司会在触发一定条件后，向放款机构赔付投保人未偿还的本息余额。因此，这类产品有时也被称为“助贷险”。

　　不过，投保人发生违约，保险公司赔付后，这笔贷款的债权便由放款机构转移至保险公司继续进行追偿。

　　个人贷款保证保险在一定程度上解决了个人的资金需求，但其保费之高，引发了贷款人的质疑。

　　以张扬（化名）提供的阳光财险个人贷款保证保险电子保单为例，这份保单的投保人为张扬，被保险人为上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，保险期间为36期，保险金额为112755.61元，每月保费为1034元，缴费日期同贷款合同约定还款日。

　　同时，保单规定，索赔等待期为79天。“当投保人拖欠任何一期的应偿还贷款达到索赔等待期（不含），保险人将按照保险合同的约定对被保险人进行理赔。”

　　张扬对贝壳财经记者表示，2024年12月，其通过阳光闪贷保旗下的阳光e车保申请了一笔11万元的贷款，还款方式为等额本息，贷款年利率为3.99%。

张扬向记者出示其还款计划，每月保费为1034元。图片来源/受访者供图

　　从其还款计划来看，2025年1月（1期），其需还款4281.15元，其中，2881.4元为本金，365.75元为利息，1034元为保费，后续月份，总还款额不变，但还款中的本金逐渐增加，利息逐渐下降，保费仍为1034元/月。

　　也就是说，贷款11万元，张扬就需要支付约3.7万元的保费，承保详情页面显示，该保险费折合年化口径率高达19.41%。

　　对此，阳光财险方面回应记者称，作为持牌保险服务机构，公司一直遵守监管的相关规定，严格按照法律要求使用经审批和备案的保险条款及保险费率，并结合承保业务类型和履约义务人的实际风险水平，合理厘定保险费率。“公司融资性信保业务办理时，相关保费内容会在签约环节向客户进行详细讲解并得到客户确认，相关过程会进行录音、录像，且相关资料可回溯。”

　　2022年12月，杨毅（化名）通过投保大地时贷险总计贷款15.4万元，个人借款合同显示，这笔贷款由上海农村商业银行放款，贷款期限为36 个月，年利率为单利5.9%，还款方式为等额本息。

　　杨毅向记者提供的一份大地保险个人贷款保证保险保险单显示，上海农村商业银行作为被保险人，杨毅则作为投保人，大地个人贷款保证保险金额为158543元。

　　同时，保险单约定，理赔条件为逾期80天，每月保险费金额为1524.6元，且投保人应每月支付保险费，若按36个月的贷款期限来算，杨毅合计应缴纳保险费为54885.6元，远高于贷款利息的总额。

　　大地保险方面则对贝壳财经记者表示，按照产品条款，公司根据客户的信用记录、还款能力、行业类型、借款条件、承保条件等，综合判断客户风险情况，并基于风险定价原理厘定保费率。

　　大地保险方面称，公司对消费者投保全程留存可回溯材料，对于投保关键信息如保费金额、保费缴纳方式、保费缴纳期限等进行保单页面展示及核保员人工讲解双重披露，并全程录音录像。

　　李明则通过投保太享贷获得贷款。其向记者提供的太保产险个人贷款保证保险保险单和信托贷款合同则显示，2022年其申请了30万元贷款，信托贷款年利率为7.6%，贷款期限为36个月，还款方式为按月等额本息还款，个人贷款保证保险金额为30.9万元，每月保险费为2550元，合同显示，投保人拖欠任何一期贷款达到80天（不含），保险人依据保险合同约定向被保险人进行理赔。其中，被保险人为放款方华能贵诚信托有限公司。

　　若按此计算，李明三年需缴纳保险费合计91800元，也远高于贷款利息总额。 

　　可以发现，保费成为了贷款人融资高成本的“直接推手”。

　　贝壳财经记者据银行官方APP计算发现，尽管张扬、杨毅、李明的银行贷款年利率分别为3.99%、5.9%和7.6%，但若加上保费，三位贷款人的年利率（单利）则大幅上涨，分别超过了23%、25%和24%，这直接加重了贷款人的负担。

　　国家金融监督管理总局今年4月份发布了《关于加强商业银行互联网助贷业务管理提升金融服务质效的通知》，通知明确提出，商业银行应当将增信服务费计入借款人综合融资成本。同时还要求，确保借款人就单笔贷款支付的综合融资成本符合《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》等有关规定，切实维护借款人合法权益。

　　广东法制盛邦律师事务所律师魏碧莲对贝壳财经记者表示，借款人的综合融资成本应当遵循法定利率上限。融资成本是指借款人实际承担的融资代价或费用，通常包含保险费和利息。根据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》，金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。“因此，在司法实务中基本形成的共识是，融资成本上限在目前情况下不应当超过年利率24%。”

　　贷款中介“带节奏”搭售

　　抵押车后阳光闪贷保保费仍较高

　　那么，个人贷款保证保险的保费是如何确定的？为何保费这么高？

　　贝壳财经记者查阅材料发现，阳光财险的《投保单》中就提到，保险费由保险人依照保险金额、保险期间和具体风险状况等确定。

　　贝壳财经记者询问阳光财险专属客服得知，资质越好，保费就相对低一些，1万元用1个月保费大概在39元~94元之间，即月保险费率在0.39%到0.94%之间，具体需要上传相关证件后进行系统评估。

　　但在张扬的保单中，记者发现其提供了一辆车作为抵押品，车辆购买时价格为20万元。

　　阳光财险信保客服在与张扬对话时提到，车子的所有权属于公司，客户只有使用权。“正常还款抵押车随客户开，公司不会有任何的干涉，一旦客户贷款出现晚存，甚至逾期记录风险阈值超过银行基本风险系数阈值就会启动收车流程。”

　　也就是说，张扬在提供车辆作为抵押物的基础上，仍需要支付较高保费，其电子保单显示，月保险费率约为0.917%，处于较高水平。

　　张扬疑惑：“我以车辆作为抵押，为何保费还这么高？”

　　北京市盈科律师事务所股权法律事务部主任孙健表示，保险公司在风险评估和定价时可能不够精准，没有充分考虑借款人的个体差异，导致一些风险较低的借款人也需要支付高额保费。

　　针对这一问题，对外经济贸易大学保险学院教授王国军对贝壳财经记者表示，从以往经验来看，保险公司经营这类业务风险很大，即便客户以车作为抵押，最后也不一定能收回，收回后也因手续不全等问题难以拍卖，所以，保险公司倾向于高费率，这样即便客户不按时还款，他们的损失也不会太大。

　　不过，贝壳财经记者在采访中发现，实际上，贷款人支出这笔保费的必要性难以证明，因为不少贷款人是通过贷款中介进行贷款操作。

　　一位法律界人士对记者坦言，如果银行直接批贷，通常会结合贷款人征信、收入稳定性等情况，告知其是否需要个人贷款保证保险作为增信手段，但贷款中介不一定会如实告知贷款人，且中介撮合贷款可获得一笔手续费，所以会倾向于让贷款人投保这类产品，从而增加撮合贷款的概率，对于银行而言，多一份还款保障并无坏处，且成本无需自己支付，“银行有银行的算法，保险公司有保险公司的算法，最终还是由借款人买单。”

　　孙健表示，保险合同条款通常较为专业和复杂，普通借款人难以完全理解。目前看，这类保险产品信息透明度值得怀疑，销售人员在推销时是否充分告知了借款人相关保险条款、费率等重要信息也值得追问，这或使借款人在不知情的情况下承担了额外费用。

　　记者发现，2024年，北京金融法院课题组在一篇分析也提到“从保证保险案件的审理情况来看，存在强制搭售行为和借款综合成本过高的问题。关于是否存在强制搭售行为，司法上以保证保险的保障是否必要和合理作为判断标准。假如借款人已经以不动产或易于变现的动产或应收账款等提供足额的担保，此时若再要求借款人购买保证保险，实则违背借款人的真实意愿。”

　　所以，张扬在已提供车作为抵押的基础上，仍被保险公司收取较高费率的保费，也引发了贷款人的质疑。 

　　乱象何解？

　　多家法院已做出对贷款人有利的判决

　　贝壳财经记者注意到，关于个人贷款保证保险保费较高的争议由来已久。

　　早在2022年，北京金融法院就称，目前，保证保险中“高利放贷”现象需要注意，这体现在部分银行在发放信用贷款时，实行“捆绑销售”，要求贷款人在关联保险公司处投保相应的保证保险，贷款利息、保费以及保险违约金等叠加收费，有的合计利率超过合理范围，存在侵害金融消费者权益等问题。

　　北京金融法院课题组分析称，融资性保证保险业务当前存在的主要问题包括不明搭售、强制搭售保证保险产品，侵害金融消费者知情权；变相收取高息，提高金融消费者融资成本；为次贷提供担保，存在引发系统性风险的隐患等。

　　贝壳财经记者也发现一些法院已从综合融资成本角度作出判决。

　　江苏高院2024年8月发布的一份判决显示，2019年9月，梁女士在某保险公司投保了个人信用贷款保证保险，由该保险公司为梁女士在某银行的贷款提供保证，被保险人为该银行，贷款金额为5万元，保险费3.7万余元，每月保费约1030元。

　　因梁女士未能按期归还借款本息，银行遂向保险公司索赔，2022年3月，保险公司代梁女士偿还欠款本息共计1.6万元。随后保险公司诉至法院，要求梁女士支付前述代偿款1.6万元、未付保险费及违约金，以赔偿款和未付保险费之和2.8万元为基数，按照一年期贷款市场报价利率四倍，自2022年3月计算至实际支付之日。

　　二审法院认为，梁女士仅需向保险公司返还赔偿款5928元及相应的资金占用损失，驳回保险公司其他诉讼请求。

　　江苏高院认为，虽然保证保险费率没有刚性监管标准，但借款人实际承担的借款利息、保费、其他费用（包括助贷机构服务费、催收费、手续费等）以及合同约定的违约金等，均可视为借款人的综合融资成本。

　　在审判实践中，综合融资成本过高也成为投保人、借款人在诉讼过程中抗辩的主要理由。

　　济南中院今年3月中旬发布的一份案例分析称，保证保险合同虽然均系当事人自愿签订，但相关条款过于加重了借款人的还款责任，经核算甚至远远超出法律规定借贷利率的最高限额。公平起见，债务人未付的保费应计算至保险公司代偿保险责任终止之日止。

　　魏碧莲对贝壳财经记者表示，后续，保险公司在开展融资性保证保险业务中应当建立适当性管理制度，完善承保可回溯机制，具体可从三方面开展。一是按照已制定的承保标准和操作规范开展保前审查流程，不得将风险审核等核心业务环节外包给合作机构；二是妥当履行告知说明义务。在司法实务中，法院将根据产品的风险和消费者的实际情况、综合理性人能够理解的客观标准和消费者能够理解的主观标准来确定保险公司是否履行了告知说明义务，进而认定相应保险条款的法律效力；三是建立销售行为可回溯管理机制。

　　从消费者的角度来看，魏碧莲认为可建立消费者事前教育机制，并畅通消费者事后救济渠道，“如政府可购买法律服务，为低收入借款人提供免费诉讼支持，降低维权成本。”

　　新京报贝壳财经记者潘亦纯

　　瑞银放弃长期以来看跌印度股市的观点，将其评级从低配上调至中性，在全球贸易不确定之际调整策略。

　　SunilTirumalai等策略师在周四的一份报告中写道，随着投资者对防御性和内向型股票的偏好增强，该券商对这个南亚市场变得更加乐观。

　　“虽然相对于公司的普通基本面表现，估值仍显昂贵，但以国内为主又受益于油价下跌的印度经济在贸易不确定性下表现出了防御性，”这些分析师写道。 

　　特朗普发动贸易战后，全球投资者重新聚焦被视为相对避风港的印度资产，印度基准股指很快就收复了4月2日以来的失地。瑞银分析师补充道，尽管存款增长疲软，但印度银行业愿意下调存款利率，而政府可能给予消费的支持也是上调评级的因素。

　　该行还将印尼股市评级从中性上调至超配，理由是其国内和防御特质使“估值现已接近疫情时低点”，并且还可能得到国有基金的支持。

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