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通辽市(库伦旗、科尔沁左翼中旗、奈曼旗、开鲁县、扎鲁特旗、科尔沁区、霍林郭勒市、科尔沁左翼后旗)

拉萨市(曲水县、尼木县、当雄县、城关区、林周县、达孜区、墨竹工卡县、堆龙德庆区)

三沙市(西沙区、南沙区)

广州市(白云区、越秀区、天河区、番禺区、海珠区、荔湾区、南沙区、花都区、黄埔区、从化区、增城区)  吴忠市(盐池县、同心县、红寺堡区、利通区、青铜峡市)

景德镇市(珠山区、浮梁县、乐平市、昌江区)

怀化市(中方县、溆浦县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、洪江市、新晃侗族自治县、麻阳苗族自治县、会同县、沅陵县、芷江侗族自治县、通道侗族自治县、辰溪县)

双鸭山市(饶河县、尖山区、集贤县、宝山区、岭东区、友谊县、宝清县、四方台区)连云港市(海州区、灌云县、连云区、赣榆区、灌南县、东海县)

广安市(前锋区、广安区、岳池县、邻水县、武胜县、华蓥市)  汕头市(南澳县、潮南区、澄海区、金平区、濠江区、潮阳区、龙湖区)

龙岩市(长汀县、上杭县、连城县、武平县、永定区、漳平市、新罗区)

金华市(兰溪市、武义县、磐安县、义乌市、浦江县、东阳市、婺城区、永康市、金东区)

银川市(永宁县、西夏区、贺兰县、金凤区、灵武市、兴庆区)

三明市(沙县区、三元区、将乐县、永安市、清流县、宁化县、明溪县、大田县、泰宁县、尤溪县、建宁县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)

鞍山市(千山区、台安县、铁西区、岫岩满族自治县、铁东区、立山区、海城市)

福州市(闽清县、福清市、仓山区、闽侯县、连江县、罗源县、永泰县、晋安区、长乐区、台江区、鼓楼区、马尾区、平潭县)

定西市(岷县、漳县、安定区、通渭县、临洮县、陇西县、渭源县)

开封市(顺河回族区、尉氏县、龙亭区、杞县、禹王台区、鼓楼区、兰考县、通许县、祥符区)

岳阳市(汨罗市、岳阳楼区、云溪区、湘阴县、岳阳县、君山区、平江县、临湘市、华容县)

克拉玛依市(克拉玛依区、白碱滩区、独山子区、乌尔禾区)

洛阳市(宜阳县、涧西区、栾川县、新安县、西工区、汝阳县、嵩县、伊川县、瀍河回族区、孟津区、偃师区、洛龙区、老城区、洛宁县)

固原市(泾源县、原州区、彭阳县、隆德县、西吉县)

凉山彝族自治州(德昌县、越西县、冕宁县、昭觉县、甘洛县、盐源县、木里藏族自治县、西昌市、喜德县、雷波县、会东县、会理市、布拖县、普格县、金阳县、美姑县、宁南县)

徐州市(鼓楼区、睢宁县、泉山区、铜山区、新沂市、沛县、邳州市、丰县、云龙区、贾汪区)

镇江市(丹徒区、京口区、润州区、句容市、扬中市、丹阳市)

铁岭市(调兵山市、银州区、清河区、铁岭县、开原市、西丰县、昌图县)

黄冈市(罗田县、红安县、团风县、蕲春县、黄州区、浠水县、英山县、黄梅县、武穴市、麻城市)

贺州市(富川瑶族自治县、平桂区、八步区、昭平县、钟山县)

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大理白族自治州(鹤庆县、漾濞彝族自治县、洱源县、永平县、祥云县、云龙县、大理市、弥渡县、巍山彝族回族自治县、剑川县、南涧彝族自治县、宾川县)

舟山市(普陀区、嵊泗县、定海区、岱山县)

内蒙古自治区

运城市(万荣县、夏县、永济市、河津市、盐湖区、垣曲县、绛县、稷山县、闻喜县、芮城县、平陆县、临猗县、新绛县)  梅州市(五华县、兴宁市、大埔县、梅县区、丰顺县、平远县、蕉岭县、梅江区)

忻州市(五台县、偏关县、岢岚县、河曲县、五寨县、定襄县、代县、静乐县、原平市、繁峙县、神池县、保德县、宁武县、忻府区)

宿州市(萧县、泗县、埇桥区、砀山县、灵璧县)

兰州市(红古区、西固区、榆中县、安宁区、七里河区、皋兰县、城关区、永登县)孝感市(应城市、安陆市、大悟县、汉川市、孝南区、孝昌县、云梦县)

齐齐哈尔市(讷河市、依安县、拜泉县、龙江县、克山县、昂昂溪区、碾子山区、富拉尔基区、甘南县、克东县、龙沙区、泰来县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、富裕县、建华区)  临沧市(云县、永德县、镇康县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县)

邢台市(襄都区、广宗县、巨鹿县、临西县、隆尧县、宁晋县、南宫市、临城县、信都区、任泽区、清河县、平乡县、内丘县、柏乡县、新河县、威县、南和区、沙河市)

济宁市(嘉祥县、微山县、任城区、鱼台县、金乡县、汶上县、泗水县、梁山县、邹城市、兖州区、曲阜市)

韶关市(翁源县、曲江区、仁化县、浈江区、始兴县、南雄市、新丰县、乐昌市、乳源瑶族自治县、武江区)咸阳市(旬邑县、礼泉县、渭城区、秦都区、杨陵区、武功县、淳化县、泾阳县、兴平市、永寿县、长武县、彬州市、三原县、乾县)

荆门市(掇刀区、钟祥市、东宝区、京山市、沙洋县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、乌恰县、阿图什市、阿合奇县)

包头市(固阳县、东河区、土默特右旗、白云鄂博矿区、石拐区、青山区、昆都仑区、九原区、达尔罕茂明安联合旗)

常州市(溧阳市、金坛区、钟楼区、天宁区、新北区、武进区)

廊坊市(安次区、大厂回族自治县、三河市、永清县、固安县、霸州市、文安县、广阳区、香河县、大城县)

邯郸市(成安县、曲周县、临漳县、复兴区、丛台区、大名县、肥乡区、广平县、武安市、邱县、磁县、鸡泽县、邯山区、永年区、峰峰矿区、馆陶县、魏县、涉县)

朔州市(右玉县、怀仁市、山阴县、朔城区、应县、平鲁区)

吉林市(磐石市、桦甸市、丰满区、永吉县、昌邑区、蛟河市、船营区、龙潭区、舒兰市)

伊犁哈萨克自治州(伊宁市、霍城县、昭苏县、新源县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、伊宁县、特克斯县、奎屯市、尼勒克县、霍尔果斯市)

漳州市(云霄县、龙海区、东山县、漳浦县、南靖县、平和县、长泰区、芗城区、诏安县、龙文区、华安县)

张家口市(桥东区、怀来县、怀安县、尚义县、赤城县、下花园区、崇礼区、康保县、宣化区、桥西区、阳原县、蔚县、涿鹿县、万全区、沽源县、张北县)

成都市(新都区、金堂县、武侯区、蒲江县、锦江区、青白江区、简阳市、新津区、温江区、成华区、彭州市、双流区、金牛区、崇州市、都江堰市、青羊区、邛崃市、郫都区、龙泉驿区、大邑县)

聊城市(东昌府区、茌平区、莘县、冠县、高唐县、临清市、阳谷县、东阿县)

贵港市(平南县、覃塘区、桂平市、港南区、港北区)

德阳市(什邡市、绵竹市、旌阳区、广汉市、中江县、罗江区)

汕尾市(海丰县、陆河县、城区、陆丰市)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。