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巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、轮台县、且末县、博湖县、焉耆回族自治县、库尔勒市、若羌县、和静县、尉犁县)
青岛市(平度市、莱西市、崂山区、李沧区、市南区、黄岛区、城阳区、胶州市、市北区、即墨区)
肇庆市(高要区、四会市、德庆县、端州区、广宁县、封开县、怀集县、鼎湖区)
烟台市(海阳市、芝罘区、莱州市、牟平区、福山区、龙口市、蓬莱区、栖霞市、莱山区、招远市、莱阳市)
渭南市(白水县、蒲城县、大荔县、富平县、韩城市、合阳县、华州区、华阴市、临渭区、澄城县、潼关县)
平顶山市(郏县、宝丰县、石龙区、舞钢市、卫东区、湛河区、新华区、汝州市、鲁山县、叶县)
台州市(温岭市、玉环市、路桥区、天台县、仙居县、椒江区、黄岩区、临海市、三门县)
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焦作市(山阳区、温县、博爱县、武陟县、中站区、修武县、孟州市、解放区、马村区、沁阳市)
驻马店市(遂平县、确山县、西平县、正阳县、平舆县、新蔡县、上蔡县、汝南县、泌阳县、驿城区)
宁波市(余姚市、江北区、奉化区、慈溪市、镇海区、宁海县、象山县、北仑区、鄞州区、海曙区)
铜陵市(枞阳县、义安区、郊区、铜官区)
信阳市(潢川县、商城县、平桥区、淮滨县、息县、新县、固始县、光山县、罗山县、浉河区)
四平市(梨树县、铁西区、双辽市、铁东区、伊通满族自治县)
淮安市(清江浦区、洪泽区、涟水县、金湖县、淮阴区、盱眙县、淮安区)
内蒙古自治区
荆州市(石首市、荆州区、江陵县、洪湖市、公安县、沙市区、监利市、松滋市)
长春市(双阳区、公主岭市、二道区、宽城区、南关区、德惠市、朝阳区、榆树市、九台区、农安县、绿园区)
保定市(博野县、满城区、高阳县、竞秀区、安国市、望都县、定州市、蠡县、高碑店市、定兴县、容城县、唐县、清苑区、雄县、涞水县、涿州市、安新县、阜平县、易县、莲池区、顺平县、曲阳县、徐水区、涞源县)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
洛阳市(老城区、涧西区、汝阳县、西工区、新安县、孟津区、宜阳县、瀍河回族区、偃师区、嵩县、洛龙区、栾川县、洛宁县、伊川县)
邢台市(广宗县、隆尧县、信都区、清河县、巨鹿县、沙河市、威县、平乡县、柏乡县、南和区、任泽区、临西县、襄都区、南宫市、新河县、内丘县、临城县、宁晋县)
辽源市(龙山区、西安区、东丰县、东辽县)
菏泽市(牡丹区、东明县、郓城县、成武县、定陶区、鄄城县、单县、巨野县、曹县)
绵阳市(平武县、游仙区、梓潼县、涪城区、安州区、北川羌族自治县、盐亭县、江油市、三台县)
七台河市(桃山区、茄子河区、勃利县、新兴区)
黔西南布依族苗族自治州(兴义市、兴仁市、安龙县、册亨县、晴隆县、普安县、望谟县、贞丰县)
钦州市(钦北区、钦南区、浦北县、灵山县)
兴安盟(突泉县、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗)
盘锦市(盘山县、大洼区、兴隆台区、双台子区)
喀什地区(英吉沙县、泽普县、喀什市、伽师县、巴楚县、疏勒县、麦盖提县、岳普湖县、疏附县、塔什库尔干塔吉克自治县、叶城县、莎车县)
本溪市(明山区、本溪满族自治县、南芬区、桓仁满族自治县、溪湖区、平山区)
揭阳市(普宁市、揭东区、揭西县、惠来县、榕城区)
来宾市(金秀瑶族自治县、合山市、象州县、武宣县、忻城县、兴宾区)
吕梁市(兴县、汾阳市、临县、石楼县、孝义市、交城县、文水县、柳林县、离石区、方山县、岚县、中阳县、交口县)
榆林市(府谷县、清涧县、神木市、横山区、绥德县、榆阳区、吴堡县、子洲县、米脂县、佳县、靖边县、定边县)
济南市(历下区、济阳区、钢城区、莱芜区、商河县、长清区、市中区、平阴县、槐荫区、天桥区、章丘区、历城区)
长治市(平顺县、沁源县、沁县、黎城县、壶关县、潞州区、屯留区、潞城区、武乡县、长子县、上党区、襄垣县)
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南阳市(桐柏县、镇平县、唐河县、内乡县、西峡县、宛城区、新野县、淅川县、方城县、卧龙区、社旗县、南召县、邓州市)
伊犁哈萨克自治州(霍城县、尼勒克县、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、新源县、伊宁市、昭苏县、奎屯市、伊宁县、霍尔果斯市)
日照市(五莲县、莒县、东港区、岚山区)
清远市(英德市、连州市、阳山县、清城区、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、连南瑶族自治县、清新区)
聊城市(阳谷县、东阿县、冠县、临清市、莘县、茌平区、东昌府区、高唐县)
泸州市(龙马潭区、合江县、泸县、江阳区、纳溪区、叙永县、古蔺县)
山南市(琼结县、隆子县、错那市、桑日县、扎囊县、贡嘎县、洛扎县、浪卡子县、乃东区、曲松县、措美县、加查县)
惠州市(龙门县、惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县)
南通市(通州区、启东市、如皋市、海门区、崇川区、海安市、如东县)
鸡西市(恒山区、密山市、鸡东县、虎林市、麻山区、滴道区、鸡冠区、梨树区、城子河区)
张掖市(临泽县、山丹县、肃南裕固族自治县、高台县、甘州区、民乐县)
安康市(汉滨区、宁陕县、旬阳市、石泉县、镇坪县、平利县、白河县、紫阳县、汉阴县、岚皋县)
厦门市(同安区、思明区、集美区、海沧区、翔安区、湖里区)
济源市
宣城市(绩溪县、宣州区、郎溪县、宁国市、广德市、泾县、旌德县)
东营市(垦利区、广饶县、东营区、利津县、河口区)
白银市(平川区、景泰县、靖远县、会宁县、白银区)
呼伦贝尔市(扎兰屯市、阿荣旗、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、牙克石市、陈巴尔虎旗、根河市、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、满洲里市、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、海拉尔区)
恩施土家族苗族自治州(利川市、巴东县、鹤峰县、宣恩县、建始县、咸丰县、恩施市、来凤县)
咸宁市(咸安区、赤壁市、崇阳县、嘉鱼县、通城县、通山县)
大庆市(龙凤区、肇源县、红岗区、肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、让胡路区、萨尔图区、林甸县)
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克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿图什市、乌恰县、阿合奇县)
舟山市(定海区、普陀区、嵊泗县、岱山县)
娄底市(娄星区、新化县、双峰县、涟源市、冷水江市)
佛山市(三水区、高明区、禅城区、顺德区、南海区)
桂林市(阳朔县、永福县、雁山区、荔浦市、灵川县、临桂区、秀峰区、龙胜各族自治县、兴安县、资源县、象山区、叠彩区、平乐县、灌阳县、七星区、全州县、恭城瑶族自治县)
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近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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