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苏州市(虎丘区、常熟市、吴江区、姑苏区、太仓市、吴中区、昆山市、相城区、张家港市)

杭州市(钱塘区、萧山区、建德市、临安区、余杭区、滨江区、拱墅区、淳安县、桐庐县、富阳区、上城区、临平区、西湖区)

哈尔滨市(呼兰区、香坊区、平房区、双城区、五常市、道里区、阿城区、宾县、尚志市、道外区、方正县、通河县、巴彦县、南岗区、松北区、延寿县、木兰县、依兰县)

营口市(大石桥市、鲅鱼圈区、站前区、盖州市、西市区、老边区)  钦州市(浦北县、灵山县、钦南区、钦北区)

沈阳市(铁西区、皇姑区、康平县、法库县、新民市、沈河区、沈北新区、浑南区、苏家屯区、辽中区、大东区、于洪区、和平区)

玉树藏族自治州(治多县、玉树市、称多县、囊谦县、曲麻莱县、杂多县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)  嘉峪关市

六盘水市(水城区、盘州市、钟山区、六枝特区)

克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、独山子区、白碱滩区)

张家界市(慈利县、桑植县、武陵源区、永定区)

宜春市(樟树市、铜鼓县、靖安县、宜丰县、奉新县、袁州区、上高县、高安市、丰城市、万载县)

商洛市(商州区、商南县、柞水县、镇安县、洛南县、丹凤县、山阳县)

武汉市(新洲区、青山区、洪山区、黄陂区、江汉区、武昌区、汉南区、江岸区、东西湖区、蔡甸区、硚口区、汉阳区、江夏区)

湖州市(安吉县、德清县、吴兴区、长兴县、南浔区)

三门峡市(卢氏县、渑池县、湖滨区、义马市、灵宝市、陕州区)

曲靖市(富源县、陆良县、马龙区、沾益区、宣威市、麒麟区、师宗县、会泽县、罗平县)

阿勒泰地区(布尔津县、富蕴县、吉木乃县、福海县、哈巴河县、阿勒泰市、青河县)

舟山市(定海区、普陀区、岱山县、嵊泗县)

大庆市(林甸县、大同区、萨尔图区、肇州县、让胡路区、肇源县、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区)

临夏回族自治州(东乡族自治县、永靖县、和政县、康乐县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、广河县)

江门市(蓬江区、台山市、鹤山市、江海区、开平市、新会区、恩平市)

吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

海东市(互助土族自治县、平安区、乐都区、民和回族土族自治县、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县)

济源市

枣庄市(山亭区、市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、滕州市)

辽阳市(白塔区、文圣区、灯塔市、辽阳县、宏伟区、弓长岭区、太子河区)

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中山市

七台河市(新兴区、桃山区、茄子河区、勃利县)

香港特别行政区

广州市(海珠区、从化区、花都区、天河区、越秀区、南沙区、白云区、番禺区、黄埔区、荔湾区、增城区)  林芝市(朗县、米林市、墨脱县、巴宜区、察隅县、波密县、工布江达县)

伊春市(铁力市、伊美区、乌翠区、汤旺县、友好区、南岔县、嘉荫县、丰林县、金林区、大箐山县)

阿坝藏族羌族自治州(理县、红原县、茂县、小金县、松潘县、黑水县、金川县、壤塘县、阿坝县、汶川县、九寨沟县、马尔康市、若尔盖县)

金昌市(永昌县、金川区)德阳市(什邡市、旌阳区、中江县、罗江区、绵竹市、广汉市)

衡水市(桃城区、故城县、冀州区、饶阳县、武邑县、景县、武强县、阜城县、深州市、枣强县、安平县)  武威市(民勤县、凉州区、古浪县、天祝藏族自治县)

邯郸市(成安县、武安市、鸡泽县、临漳县、曲周县、丛台区、复兴区、广平县、涉县、大名县、魏县、邯山区、永年区、馆陶县、邱县、峰峰矿区、肥乡区、磁县)

泰州市(靖江市、高港区、姜堰区、海陵区、泰兴市、兴化市)

昭通市(大关县、水富市、绥江县、盐津县、镇雄县、鲁甸县、巧家县、永善县、彝良县、威信县、昭阳区)银川市(兴庆区、西夏区、灵武市、金凤区、永宁县、贺兰县)

贵港市(桂平市、港南区、覃塘区、平南县、港北区)

马鞍山市(和县、花山区、当涂县、含山县、雨山区、博望区)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)

朔州市(朔城区、右玉县、平鲁区、应县、怀仁市、山阴县)

阳江市(江城区、阳东区、阳春市、阳西县)

玉林市(容县、福绵区、北流市、兴业县、博白县、陆川县、玉州区)

四平市(梨树县、双辽市、伊通满族自治县、铁西区、铁东区)

梅州市(兴宁市、梅县区、蕉岭县、大埔县、丰顺县、平远县、五华县、梅江区)

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铜陵市(铜官区、义安区、枞阳县、郊区)

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丽水市(云和县、缙云县、龙泉市、松阳县、青田县、景宁畲族自治县、庆元县、遂昌县、莲都区)

天水市(甘谷县、清水县、秦安县、麦积区、秦州区、武山县、张家川回族自治县)

重庆市(荣昌区、涪陵区、巫山县、巴南区、万州区、璧山区、永川区、梁平区、北碚区、长寿区、九龙坡区、酉阳土家族苗族自治县、大渡口区、合川区、南岸区、潼南区、彭水苗族土家族自治县、綦江区、南川区、城口县、开州区、奉节县、石柱土家族自治县、黔江区、铜梁区、渝中区、渝北区、大足区、江津区、秀山土家族苗族自治县、巫溪县、沙坪坝区、垫江县、云阳县、忠县、江北区、武隆区、丰都县)

三明市(沙县区、清流县、大田县、尤溪县、将乐县、建宁县、宁化县、明溪县、永安市、泰宁县、三元区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合