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江门市(恩平市、鹤山市、新会区、台山市、蓬江区、江海区、开平市)
克拉玛依市(白碱滩区、乌尔禾区、独山子区、克拉玛依区)
三亚市(海棠区、吉阳区、崖州区、天涯区)
吴忠市(利通区、青铜峡市、盐池县、红寺堡区、同心县)
漳州市(云霄县、长泰区、龙海区、南靖县、诏安县、龙文区、芗城区、东山县、华安县、漳浦县、平和县)
临汾市(古县、襄汾县、大宁县、曲沃县、蒲县、安泽县、隰县、吉县、汾西县、翼城县、霍州市、侯马市、尧都区、乡宁县、洪洞县、永和县、浮山县)
乐山市(马边彝族自治县、犍为县、沙湾区、市中区、沐川县、峨眉山市、夹江县、峨边彝族自治县、五通桥区、井研县、金口河区)
湘潭市(岳塘区、湘乡市、韶山市、湘潭县、雨湖区)
上饶市(铅山县、德兴市、信州区、鄱阳县、弋阳县、广信区、广丰区、余干县、万年县、玉山县、横峰县、婺源县)
池州市(石台县、东至县、贵池区、青阳县)
湘西土家族苗族自治州(古丈县、花垣县、永顺县、泸溪县、龙山县、吉首市、凤凰县、保靖县)
白城市(大安市、通榆县、镇赉县、洮南市、洮北区)
南通市(通州区、如皋市、海安市、崇川区、海门区、如东县、启东市)
伊犁哈萨克自治州(伊宁市、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、新源县、奎屯市、霍尔果斯市、霍城县、特克斯县、巩留县、伊宁县、昭苏县)
龙岩市(漳平市、新罗区、武平县、连城县、永定区、上杭县、长汀县)
攀枝花市(盐边县、米易县、东区、仁和区、西区)
石家庄市(赵县、藁城区、正定县、赞皇县、长安区、元氏县、晋州市、裕华区、深泽县、无极县、高邑县、新乐市、灵寿县、辛集市、栾城区、平山县、井陉县、井陉矿区、新华区、桥西区、鹿泉区、行唐县)
仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)
武汉市(黄陂区、汉阳区、青山区、江岸区、蔡甸区、江夏区、洪山区、汉南区、江汉区、武昌区、硚口区、东西湖区、新洲区)
扬州市(邗江区、仪征市、高邮市、宝应县、广陵区、江都区)
滁州市(南谯区、全椒县、凤阳县、来安县、定远县、天长市、明光市、琅琊区)
石河子市(双河市、白杨市、图木舒克市、五家渠市、昆玉市、阿拉尔市、可克达拉市、北屯市、新星市、铁门关市、胡杨河市)
绥化市(安达市、望奎县、北林区、兰西县、肇东市、明水县、绥棱县、庆安县、海伦市、青冈县)
贵阳市(南明区、修文县、观山湖区、花溪区、云岩区、白云区、息烽县、开阳县、乌当区、清镇市)
南京市(浦口区、玄武区、鼓楼区、江宁区、栖霞区、溧水区、建邺区、六合区、雨花台区、高淳区、秦淮区)
济南市(长清区、莱芜区、钢城区、市中区、历下区、章丘区、槐荫区、历城区、济阳区、商河县、平阴县、天桥区)
宝鸡市(千阳县、麟游县、凤翔区、扶风县、凤县、眉县、岐山县、陇县、渭滨区、陈仓区、金台区、太白县)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
威海市(乳山市、环翠区、文登区、荣成市)
永州市(江华瑶族自治县、道县、新田县、祁阳市、东安县、冷水滩区、宁远县、蓝山县、零陵区、双牌县、江永县)
德阳市(绵竹市、罗江区、旌阳区、中江县、什邡市、广汉市)
铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)
咸阳市(礼泉县、乾县、长武县、兴平市、三原县、旬邑县、渭城区、泾阳县、秦都区、淳化县、武功县、永寿县、杨陵区、彬州市)
张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)
青岛市(市南区、黄岛区、城阳区、胶州市、即墨区、市北区、莱西市、崂山区、平度市、李沧区)
鹤岗市(南山区、绥滨县、向阳区、东山区、萝北县、兴山区、工农区、兴安区)
承德市(隆化县、平泉市、宽城满族自治县、双滦区、滦平县、丰宁满族自治县、双桥区、承德县、鹰手营子矿区、围场满族蒙古族自治县、兴隆县)
秦皇岛市(卢龙县、昌黎县、抚宁区、山海关区、海港区、青龙满族自治县、北戴河区)
铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)
无锡市(新吴区、锡山区、宜兴市、江阴市、滨湖区、惠山区、梁溪区)
河池市(大化瑶族自治县、凤山县、金城江区、天峨县、宜州区、南丹县、巴马瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、东兰县)
定西市(渭源县、陇西县、通渭县、岷县、安定区、临洮县、漳县)
西藏自治区
宣城市(宣州区、绩溪县、旌德县、广德市、宁国市、郎溪县、泾县)
金华市(义乌市、磐安县、永康市、东阳市、兰溪市、金东区、武义县、浦江县、婺城区)
乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、水磨沟区、新市区、沙依巴克区、头屯河区、米东区、天山区、达坂城区)
吕梁市(石楼县、汾阳市、方山县、离石区、柳林县、孝义市、兴县、交口县、中阳县、临县、文水县、交城县、岚县)
清远市(清新区、佛冈县、连州市、连南瑶族自治县、清城区、阳山县、连山壮族瑶族自治县、英德市)
长春市(二道区、南关区、绿园区、双阳区、德惠市、宽城区、朝阳区、榆树市、九台区、公主岭市、农安县)
安庆市(岳西县、太湖县、大观区、宿松县、望江县、迎江区、桐城市、潜山市、宜秀区、怀宁县)
眉山市(青神县、仁寿县、东坡区、丹棱县、彭山区、洪雅县)
雅安市(天全县、芦山县、汉源县、宝兴县、荥经县、雨城区、名山区、石棉县)
北京市(平谷区、海淀区、房山区、西城区、怀柔区、密云区、门头沟区、大兴区、昌平区、石景山区、通州区、顺义区、丰台区、东城区、朝阳区、延庆区)
天津市(静海区、河西区、红桥区、东丽区、南开区、武清区、宁河区、宝坻区、滨海新区、和平区、北辰区、河东区、河北区、西青区、蓟州区、津南区)
开封市(尉氏县、兰考县、鼓楼区、通许县、顺河回族区、龙亭区、杞县、禹王台区、祥符区)
陇南市(徽县、文县、礼县、成县、宕昌县、两当县、武都区、康县、西和县)
九江市(柴桑区、瑞昌市、修水县、庐山市、浔阳区、彭泽县、武宁县、永修县、都昌县、濂溪区、德安县、共青城市、湖口县)
梧州市(蒙山县、岑溪市、藤县、苍梧县、龙圩区、万秀区、长洲区)
广元市(朝天区、青川县、苍溪县、昭化区、剑阁县、利州区、旺苍县)
台州市(玉环市、黄岩区、临海市、温岭市、仙居县、三门县、椒江区、路桥区、天台县)
金昌市(金川区、永昌县)
苏州市(吴江区、张家港市、相城区、吴中区、姑苏区、昆山市、太仓市、常熟市、虎丘区)
呼和浩特市(新城区、托克托县、清水河县、回民区、和林格尔县、玉泉区、武川县、赛罕区、土默特左旗)
盘锦市(兴隆台区、双台子区、大洼区、盘山县)
蚌埠市(蚌山区、淮上区、禹会区、怀远县、固镇县、龙子湖区、五河县)
曲靖市(会泽县、马龙区、陆良县、罗平县、沾益区、宣威市、富源县、师宗县、麒麟区)
遵义市(凤冈县、正安县、绥阳县、仁怀市、桐梓县、余庆县、习水县、湄潭县、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、务川仡佬族苗族自治县、播州区、红花岗区、汇川区)
宜宾市(叙州区、长宁县、高县、屏山县、筠连县、江安县、南溪区、珙县、兴文县、翠屏区)
揭阳市(惠来县、揭东区、普宁市、揭西县、榕城区)
邢台市(南和区、新河县、襄都区、内丘县、南宫市、隆尧县、临西县、宁晋县、临城县、任泽区、沙河市、威县、柏乡县、清河县、广宗县、信都区、平乡县、巨鹿县)
保定市(莲池区、定州市、望都县、博野县、高碑店市、阜平县、安国市、定兴县、容城县、徐水区、清苑区、涞水县、安新县、涿州市、唐县、竞秀区、雄县、涞源县、蠡县、易县、曲阳县、高阳县、顺平县、满城区)
兰州市(永登县、安宁区、城关区、榆中县、七里河区、红古区、皋兰县、西固区)
常德市(澧县、临澧县、安乡县、汉寿县、桃源县、鼎城区、石门县、津市市、武陵区)
白山市(浑江区、江源区、抚松县、临江市、长白朝鲜族自治县、靖宇县)
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东莞市
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朝阳市(凌源市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、建平县、朝阳县、北票市)
迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)
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玉林市(陆川县、容县、博白县、北流市、玉州区、福绵区、兴业县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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