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六盘水市(盘州市、钟山区、六枝特区、水城区)

重庆市(长寿区、黔江区、沙坪坝区、奉节县、南川区、荣昌区、北碚区、巫山县、武隆区、铜梁区、秀山土家族苗族自治县、璧山区、江津区、渝中区、酉阳土家族苗族自治县、綦江区、涪陵区、彭水苗族土家族自治县、巫溪县、垫江县、江北区、云阳县、忠县、九龙坡区、合川区、梁平区、大足区、城口县、开州区、石柱土家族自治县、巴南区、渝北区、万州区、大渡口区、丰都县、永川区、南岸区、潼南区)

海东市(民和回族土族自治县、化隆回族自治县、乐都区、循化撒拉族自治县、平安区、互助土族自治县)

宜宾市(珙县、屏山县、叙州区、兴文县、翠屏区、江安县、南溪区、筠连县、高县、长宁县)  渭南市(白水县、澄城县、富平县、韩城市、华州区、临渭区、蒲城县、大荔县、合阳县、潼关县、华阴市)

衡水市(故城县、饶阳县、安平县、深州市、桃城区、武强县、枣强县、冀州区、武邑县、景县、阜城县)

阜新市(海州区、细河区、太平区、彰武县、新邱区、清河门区、阜新蒙古族自治县)

武汉市(汉阳区、江夏区、东西湖区、江汉区、武昌区、硚口区、洪山区、青山区、汉南区、江岸区、新洲区、黄陂区、蔡甸区)

辽阳市(太子河区、宏伟区、文圣区、弓长岭区、白塔区、灯塔市、辽阳县)  丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区、永胜县)

昌都市(卡若区、贡觉县、左贡县、边坝县、类乌齐县、察雅县、八宿县、丁青县、洛隆县、芒康县、江达县)

朔州市(山阴县、应县、朔城区、怀仁市、平鲁区、右玉县)

大同市(云冈区、阳高县、新荣区、广灵县、平城区、天镇县、云州区、灵丘县、浑源县、左云县)

江门市(新会区、江海区、鹤山市、蓬江区、恩平市、台山市、开平市)

甘孜藏族自治州(巴塘县、炉霍县、稻城县、泸定县、甘孜县、雅江县、道孚县、得荣县、色达县、新龙县、九龙县、丹巴县、乡城县、康定市、德格县、白玉县、理塘县、石渠县)

铜川市(王益区、耀州区、印台区、宜君县)

鹤壁市(浚县、淇滨区、淇县、鹤山区、山城区)

烟台市(莱山区、莱州市、莱阳市、芝罘区、海阳市、蓬莱区、牟平区、龙口市、栖霞市、招远市、福山区)

平凉市(崆峒区、泾川县、崇信县、静宁县、庄浪县、华亭市、灵台县)

临沧市(耿马傣族佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、临翔区、沧源佤族自治县、镇康县、永德县、凤庆县、云县)

来宾市(兴宾区、合山市、金秀瑶族自治县、象州县、武宣县、忻城县)

咸宁市(嘉鱼县、通城县、咸安区、通山县、赤壁市、崇阳县)

宜昌市(长阳土家族自治县、宜都市、点军区、当阳市、猇亭区、五峰土家族自治县、夷陵区、远安县、兴山县、枝江市、秭归县、伍家岗区、西陵区)

海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)

驻马店市(确山县、平舆县、泌阳县、正阳县、汝南县、上蔡县、遂平县、西平县、新蔡县、驿城区)

淮南市(凤台县、谢家集区、潘集区、八公山区、大通区、田家庵区、寿县)

阜阳市(颍泉区、临泉县、太和县、颍东区、颍州区、界首市、阜南县、颍上县)

吉安市(万安县、峡江县、永新县、泰和县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、新干县、青原区、遂川县、吉州区、井冈山市)

沧州市(东光县、南皮县、沧县、新华区、青县、献县、泊头市、盐山县、海兴县、运河区、黄骅市、河间市、肃宁县、任丘市、吴桥县、孟村回族自治县)

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河池市(南丹县、金城江区、天峨县、东兰县、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、凤山县、罗城仫佬族自治县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、宜州区)

丹东市(元宝区、凤城市、宽甸满族自治县、东港市、振安区、振兴区)

喀什地区(疏勒县、疏附县、叶城县、喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、伽师县、莎车县、岳普湖县、麦盖提县、巴楚县、泽普县)

阿勒泰地区(福海县、哈巴河县、阿勒泰市、布尔津县、青河县、吉木乃县、富蕴县)  西安市(长安区、莲湖区、新城区、未央区、阎良区、鄠邑区、高陵区、碑林区、周至县、雁塔区、蓝田县、临潼区、灞桥区)

福州市(马尾区、闽清县、闽侯县、仓山区、连江县、鼓楼区、长乐区、福清市、罗源县、台江区、永泰县、晋安区、平潭县)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)

衢州市(常山县、开化县、江山市、柯城区、龙游县、衢江区)中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

抚顺市(顺城区、望花区、东洲区、新宾满族自治县、清原满族自治县、抚顺县、新抚区)  苏州市(姑苏区、常熟市、昆山市、吴中区、太仓市、相城区、张家港市、虎丘区、吴江区)

阳江市(阳西县、江城区、阳春市、阳东区)

汕头市(澄海区、潮阳区、龙湖区、潮南区、金平区、南澳县、濠江区)

玉林市(北流市、福绵区、容县、兴业县、博白县、玉州区、陆川县)沈阳市(和平区、辽中区、新民市、于洪区、沈河区、大东区、法库县、苏家屯区、浑南区、沈北新区、铁西区、皇姑区、康平县)

肇庆市(怀集县、广宁县、德庆县、高要区、四会市、封开县、端州区、鼎湖区)

巴彦淖尔市(磴口县、杭锦后旗、乌拉特后旗、乌拉特前旗、临河区、乌拉特中旗、五原县)

十堰市(张湾区、竹山县、竹溪县、郧阳区、郧西县、房县、丹江口市、茅箭区)

新乡市(卫辉市、卫滨区、延津县、获嘉县、封丘县、辉县市、原阳县、凤泉区、红旗区、长垣市、新乡县、牧野区)

马鞍山市(和县、花山区、博望区、雨山区、当涂县、含山县)

天津市(东丽区、滨海新区、西青区、蓟州区、河北区、武清区、和平区、红桥区、河东区、南开区、北辰区、宁河区、津南区、静海区、河西区、宝坻区)

哈尔滨市(道里区、巴彦县、五常市、双城区、道外区、尚志市、依兰县、平房区、木兰县、香坊区、阿城区、宾县、松北区、呼兰区、南岗区、方正县、通河县、延寿县)

西藏自治区

新疆维吾尔自治区

株洲市(攸县、芦淞区、炎陵县、茶陵县、石峰区、渌口区、醴陵市、荷塘区、天元区)

南阳市(宛城区、社旗县、卧龙区、邓州市、内乡县、桐柏县、镇平县、淅川县、唐河县、方城县、南召县、西峡县、新野县)

黄山市(黟县、祁门县、徽州区、休宁县、黄山区、歙县、屯溪区)

鸡西市(城子河区、麻山区、梨树区、鸡冠区、密山市、鸡东县、虎林市、滴道区、恒山区)

临沂市(兰陵县、罗庄区、沂南县、蒙阴县、兰山区、临沭县、莒南县、沂水县、费县、河东区、郯城县、平邑县)

舟山市(岱山县、普陀区、嵊泗县、定海区)

衡阳市(南岳区、衡南县、石鼓区、耒阳市、祁东县、衡阳县、常宁市、雁峰区、衡东县、珠晖区、蒸湘区、衡山县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：