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长治市(黎城县、上党区、沁县、武乡县、屯留区、长子县、襄垣县、平顺县、沁源县、潞城区、壶关县、潞州区)

邯郸市(广平县、魏县、馆陶县、武安市、邱县、临漳县、涉县、邯山区、肥乡区、峰峰矿区、成安县、曲周县、复兴区、大名县、永年区、鸡泽县、磁县、丛台区)

株洲市(石峰区、炎陵县、渌口区、荷塘区、芦淞区、攸县、天元区、醴陵市、茶陵县)

铜陵市(郊区、铜官区、枞阳县、义安区)  三亚市(天涯区、海棠区、吉阳区、崖州区)

宜昌市(猇亭区、点军区、夷陵区、枝江市、当阳市、兴山县、长阳土家族自治县、西陵区、五峰土家族自治县、秭归县、伍家岗区、远安县、宜都市)

黄冈市(黄梅县、麻城市、红安县、团风县、浠水县、蕲春县、黄州区、罗田县、武穴市、英山县)

海北藏族自治州(海晏县、刚察县、祁连县、门源回族自治县)普洱市(澜沧拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、思茅区)

常德市(临澧县、汉寿县、鼎城区、津市市、澧县、安乡县、桃源县、石门县、武陵区)  三明市(沙县区、建宁县、永安市、宁化县、将乐县、尤溪县、泰宁县、大田县、清流县、三元区、明溪县)

泰州市(靖江市、海陵区、兴化市、泰兴市、高港区、姜堰区)

郑州市(中牟县、巩义市、中原区、管城回族区、登封市、荥阳市、上街区、惠济区、新密市、金水区、新郑市、二七区)

武汉市(洪山区、武昌区、江夏区、青山区、黄陂区、硚口区、东西湖区、江汉区、汉南区、汉阳区、蔡甸区、江岸区、新洲区)

呼伦贝尔市(扎赉诺尔区、阿荣旗、扎兰屯市、新巴尔虎左旗、根河市、陈巴尔虎旗、满洲里市、鄂伦春自治旗、牙克石市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市、新巴尔虎右旗、海拉尔区、鄂温克族自治旗)

东莞市

大同市(阳高县、左云县、云州区、平城区、灵丘县、浑源县、云冈区、广灵县、天镇县、新荣区)

平顶山市(石龙区、舞钢市、鲁山县、卫东区、新华区、湛河区、郏县、汝州市、叶县、宝丰县)

贵阳市(修文县、南明区、云岩区、白云区、乌当区、息烽县、花溪区、开阳县、观山湖区、清镇市)

五指山市(屯昌县、临高县、万宁市、定安县、东方市、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、澄迈县、琼中黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、文昌市、琼海市、保亭黎族苗族自治县)

昭通市(威信县、大关县、巧家县、昭阳区、鲁甸县、彝良县、盐津县、永善县、绥江县、镇雄县、水富市)

石家庄市(正定县、赵县、元氏县、鹿泉区、裕华区、井陉县、灵寿县、晋州市、桥西区、藁城区、辛集市、长安区、栾城区、行唐县、井陉矿区、高邑县、深泽县、新华区、平山县、新乐市、无极县、赞皇县)

香港特别行政区

吕梁市(交城县、中阳县、岚县、离石区、方山县、汾阳市、柳林县、兴县、临县、文水县、交口县、孝义市、石楼县)

晋中市(介休市、祁县、寿阳县、灵石县、太谷区、左权县、昔阳县、榆社县、榆次区、和顺县、平遥县)

长沙市(长沙县、芙蓉区、开福区、望城区、浏阳市、雨花区、天心区、宁乡市、岳麓区)

淄博市(桓台县、周村区、张店区、博山区、临淄区、沂源县、高青县、淄川区)

张掖市(山丹县、临泽县、肃南裕固族自治县、民乐县、甘州区、高台县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)

阿里地区(普兰县、革吉县、改则县、措勤县、噶尔县、札达县、日土县)

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蚌埠市(禹会区、淮上区、怀远县、蚌山区、龙子湖区、固镇县、五河县)

宿迁市(宿城区、泗洪县、宿豫区、泗阳县、沭阳县)

济宁市(任城区、金乡县、曲阜市、兖州区、邹城市、微山县、嘉祥县、鱼台县、泗水县、梁山县、汶上县)

甘南藏族自治州(迭部县、玛曲县、临潭县、夏河县、碌曲县、合作市、舟曲县、卓尼县)  泉州市(洛江区、德化县、安溪县、泉港区、石狮市、金门县、南安市、晋江市、惠安县、鲤城区、永春县、丰泽区)

抚州市(黎川县、宜黄县、资溪县、临川区、广昌县、乐安县、南丰县、崇仁县、金溪县、南城县、东乡区)

博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、博乐市、温泉县、精河县)

伊春市(铁力市、嘉荫县、乌翠区、丰林县、汤旺县、金林区、友好区、伊美区、南岔县、大箐山县)中山市

安阳市(文峰区、汤阴县、殷都区、林州市、北关区、安阳县、龙安区、内黄县、滑县)  濮阳市(南乐县、华龙区、台前县、清丰县、濮阳县、范县)

内蒙古自治区

雅安市(名山区、石棉县、荥经县、宝兴县、雨城区、汉源县、芦山县、天全县)

朔州市(朔城区、应县、怀仁市、平鲁区、右玉县、山阴县)西安市(蓝田县、周至县、长安区、碑林区、莲湖区、灞桥区、高陵区、临潼区、雁塔区、未央区、鄠邑区、新城区、阎良区)

嘉兴市(桐乡市、海宁市、秀洲区、南湖区、海盐县、嘉善县、平湖市)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

清远市(清城区、阳山县、佛冈县、连南瑶族自治县、连州市、连山壮族瑶族自治县、英德市、清新区)

西藏自治区

湛江市(遂溪县、廉江市、赤坎区、吴川市、徐闻县、麻章区、雷州市、坡头区、霞山区)

伊犁哈萨克自治州(尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、霍尔果斯市、霍城县、昭苏县、新源县、伊宁市、奎屯市、巩留县、特克斯县、伊宁县)

开封市(杞县、鼓楼区、尉氏县、龙亭区、兰考县、通许县、禹王台区、祥符区、顺河回族区)

梅州市(兴宁市、五华县、梅县区、丰顺县、梅江区、大埔县、蕉岭县、平远县)

景德镇市(珠山区、乐平市、昌江区、浮梁县)

河池市(凤山县、金城江区、天峨县、南丹县、环江毛南族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、宜州区、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县)

桂林市(叠彩区、龙胜各族自治县、象山区、阳朔县、雁山区、临桂区、资源县、灵川县、全州县、恭城瑶族自治县、灌阳县、荔浦市、平乐县、七星区、兴安县、永福县、秀峰区)

上饶市(信州区、横峰县、玉山县、广丰区、鄱阳县、德兴市、铅山县、广信区、万年县、弋阳县、婺源县、余干县)

揭阳市(揭东区、普宁市、榕城区、揭西县、惠来县)

台州市(温岭市、仙居县、路桥区、天台县、玉环市、临海市、三门县、椒江区、黄岩区)

昌吉回族自治州(呼图壁县、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、昌吉市、吉木萨尔县、阜康市、奇台县)

沈阳市(浑南区、沈河区、新民市、沈北新区、康平县、法库县、皇姑区、大东区、铁西区、辽中区、于洪区、苏家屯区、和平区)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：