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潍坊市(坊子区、昌乐县、寿光市、诸城市、安丘市、临朐县、奎文区、寒亭区、潍城区、昌邑市、高密市、青州市)
来宾市(金秀瑶族自治县、象州县、合山市、忻城县、武宣县、兴宾区)
雅安市(芦山县、石棉县、雨城区、宝兴县、汉源县、天全县、荥经县、名山区)
南平市(建阳区、邵武市、建瓯市、光泽县、武夷山市、顺昌县、政和县、延平区、浦城县、松溪县)
长治市(沁县、襄垣县、壶关县、潞州区、上党区、沁源县、潞城区、黎城县、平顺县、屯留区、武乡县、长子县)
湖州市(南浔区、安吉县、德清县、长兴县、吴兴区)
呼和浩特市(赛罕区、清水河县、武川县、回民区、新城区、玉泉区、托克托县、和林格尔县、土默特左旗)
朝阳市(龙城区、朝阳县、凌源市、建平县、双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县)
三沙市(南沙区、西沙区)
张家口市(怀来县、沽源县、尚义县、崇礼区、万全区、阳原县、下花园区、蔚县、桥西区、赤城县、宣化区、张北县、康保县、怀安县、桥东区、涿鹿县)
吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)
昌都市(芒康县、洛隆县、贡觉县、察雅县、江达县、八宿县、边坝县、左贡县、丁青县、类乌齐县、卡若区)
贵港市(覃塘区、港北区、桂平市、港南区、平南县)
铜陵市(铜官区、枞阳县、义安区、郊区)
中山市
焦作市(中站区、温县、山阳区、修武县、解放区、沁阳市、武陟县、博爱县、孟州市、马村区)
资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)
兴安盟(突泉县、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗)
蚌埠市(禹会区、五河县、怀远县、龙子湖区、淮上区、蚌山区、固镇县)
荆州市(洪湖市、公安县、石首市、荆州区、沙市区、松滋市、江陵县、监利市)
巴彦淖尔市(杭锦后旗、乌拉特中旗、乌拉特后旗、临河区、乌拉特前旗、五原县、磴口县)
北京市(大兴区、西城区、延庆区、房山区、丰台区、石景山区、顺义区、东城区、平谷区、密云区、海淀区、门头沟区、怀柔区、通州区、昌平区、朝阳区)
嘉峪关市
宜春市(靖安县、袁州区、高安市、宜丰县、丰城市、铜鼓县、上高县、万载县、樟树市、奉新县)
益阳市(安化县、南县、资阳区、沅江市、赫山区、桃江县)
东营市(广饶县、垦利区、东营区、利津县、河口区)
镇江市(句容市、润州区、丹徒区、京口区、丹阳市、扬中市)
丽水市(景宁畲族自治县、云和县、莲都区、松阳县、庆元县、缙云县、龙泉市、青田县、遂昌县)
随州市(广水市、随县、曾都区)
珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)
南阳市(镇平县、唐河县、南召县、新野县、邓州市、社旗县、桐柏县、卧龙区、西峡县、宛城区、淅川县、内乡县、方城县)
湘潭市(韶山市、湘潭县、雨湖区、湘乡市、岳塘区)
东莞市
乌鲁木齐市(沙依巴克区、达坂城区、水磨沟区、乌鲁木齐县、天山区、头屯河区、米东区、新市区)
达州市(大竹县、渠县、通川区、达川区、万源市、开江县、宣汉县)
韶关市(翁源县、乐昌市、新丰县、武江区、始兴县、曲江区、仁化县、南雄市、乳源瑶族自治县、浈江区)
兰州市(安宁区、城关区、榆中县、七里河区、西固区、红古区、永登县、皋兰县)
鞍山市(立山区、台安县、铁东区、海城市、千山区、岫岩满族自治县、铁西区)
白银市(白银区、平川区、景泰县、会宁县、靖远县)
南昌市(西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、新建区、进贤县、南昌县、东湖区、安义县)
防城港市(防城区、上思县、东兴市、港口区)
天津市(武清区、滨海新区、东丽区、蓟州区、宁河区、北辰区、河西区、静海区、宝坻区、津南区、红桥区、和平区、南开区、河北区、西青区、河东区)
阿勒泰地区(布尔津县、哈巴河县、阿勒泰市、福海县、富蕴县、吉木乃县、青河县)
秦皇岛市(青龙满族自治县、山海关区、昌黎县、海港区、卢龙县、北戴河区、抚宁区)
济南市(槐荫区、市中区、济阳区、长清区、钢城区、天桥区、商河县、历城区、历下区、平阴县、章丘区、莱芜区)
大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)
河池市(罗城仫佬族自治县、金城江区、东兰县、天峨县、都安瑶族自治县、南丹县、大化瑶族自治县、凤山县、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、宜州区)
池州市(青阳县、东至县、石台县、贵池区)
梅州市(大埔县、梅江区、兴宁市、五华县、蕉岭县、丰顺县、平远县、梅县区)
张掖市(临泽县、甘州区、高台县、民乐县、肃南裕固族自治县、山丹县)
福州市(闽清县、台江区、仓山区、晋安区、马尾区、永泰县、罗源县、闽侯县、平潭县、连江县、鼓楼区、福清市、长乐区)
常州市(天宁区、武进区、新北区、钟楼区、金坛区、溧阳市)
济源市
荆门市(东宝区、沙洋县、钟祥市、京山市、掇刀区)
烟台市(芝罘区、栖霞市、莱阳市、海阳市、招远市、牟平区、莱州市、蓬莱区、福山区、莱山区、龙口市)
衡阳市(衡南县、常宁市、石鼓区、雁峰区、珠晖区、衡山县、耒阳市、衡阳县、南岳区、蒸湘区、祁东县、衡东县)
吴忠市(同心县、红寺堡区、盐池县、利通区、青铜峡市)
鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)
云浮市(郁南县、新兴县、云城区、罗定市、云安区)
台州市(温岭市、临海市、黄岩区、路桥区、天台县、仙居县、三门县、椒江区、玉环市)
郑州市(中原区、登封市、巩义市、中牟县、管城回族区、新密市、二七区、惠济区、上街区、金水区、荥阳市、新郑市)
和田地区(策勒县、于田县、洛浦县、墨玉县、皮山县、民丰县、和田县、和田市)
枣庄市(山亭区、薛城区、市中区、峄城区、滕州市、台儿庄区)
淮北市(相山区、濉溪县、烈山区、杜集区)
定西市(岷县、渭源县、通渭县、安定区、陇西县、临洮县、漳县)
玉树藏族自治州(玉树市、曲麻莱县、囊谦县、治多县、称多县、杂多县)
成都市(成华区、郫都区、青白江区、青羊区、都江堰市、新津区、金堂县、邛崃市、崇州市、金牛区、温江区、蒲江县、双流区、新都区、简阳市、大邑县、彭州市、锦江区、武侯区、龙泉驿区)
襄阳市(老河口市、南漳县、枣阳市、保康县、樊城区、襄城区、襄州区、宜城市、谷城县)
梧州市(蒙山县、长洲区、苍梧县、万秀区、藤县、岑溪市、龙圩区)
金昌市(永昌县、金川区)
朔州市(应县、怀仁市、平鲁区、朔城区、山阴县、右玉县)
营口市(西市区、鲅鱼圈区、大石桥市、老边区、盖州市、站前区)
香港特别行政区
黄石市(西塞山区、黄石港区、下陆区、铁山区、大冶市、阳新县)
泰安市(宁阳县、东平县、岱岳区、新泰市、肥城市、泰山区)
六安市(舒城县、金安区、霍山县、裕安区、叶集区、霍邱县、金寨县)
亳州市(涡阳县、蒙城县、利辛县、谯城区)
普洱市(西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、澜沧拉祜族自治县)
铁岭市(昌图县、调兵山市、铁岭县、清河区、西丰县、银州区、开原市)
绥化市(庆安县、青冈县、望奎县、绥棱县、安达市、兰西县、明水县、肇东市、北林区、海伦市)
重庆市(开州区、铜梁区、潼南区、垫江县、忠县、南川区、大足区、沙坪坝区、渝中区、万州区、云阳县、渝北区、江津区、丰都县、璧山区、巫溪县、北碚区、长寿区、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、綦江区、奉节县、永川区、巴南区、城口县、巫山县、彭水苗族土家族自治县、涪陵区、石柱土家族自治县、江北区、南岸区、荣昌区、武隆区、九龙坡区、合川区、黔江区、梁平区、大渡口区)
温州市(平阳县、龙港市、龙湾区、瑞安市、泰顺县、乐清市、文成县、苍南县、鹿城区、瓯海区、洞头区、永嘉县)
潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)
青岛市(李沧区、黄岛区、莱西市、城阳区、胶州市、市北区、即墨区、崂山区、市南区、平度市)
滁州市(凤阳县、定远县、来安县、全椒县、南谯区、琅琊区、天长市、明光市)
临沧市(沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、云县、凤庆县、临翔区)
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嘉兴市(平湖市、海宁市、桐乡市、海盐县、南湖区、秀洲区、嘉善县)
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昌吉回族自治州(阜康市、昌吉市、奇台县、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、玛纳斯县、吉木萨尔县)
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哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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