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潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

儋州市  攀枝花市(东区、米易县、西区、盐边县、仁和区)

长春市(朝阳区、德惠市、绿园区、公主岭市、双阳区、榆树市、二道区、南关区、九台区、农安县、宽城区)

绍兴市(柯桥区、新昌县、诸暨市、越城区、上虞区、嵊州市)

南昌市(东湖区、进贤县、南昌县、青云谱区、红谷滩区、青山湖区、西湖区、安义县、新建区)

海南藏族自治州(同德县、共和县、贵南县、贵德县、兴海县)  贵港市(平南县、港北区、桂平市、覃塘区、港南区)

渭南市(白水县、韩城市、大荔县、华州区、合阳县、富平县、临渭区、潼关县、华阴市、蒲城县、澄城县)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

三沙市(西沙区、南沙区)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

通化市(二道江区、通化县、柳河县、辉南县、集安市、梅河口市、东昌区)

银川市(永宁县、灵武市、金凤区、贺兰县、西夏区、兴庆区)

景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)

遵义市(余庆县、汇川区、务川仡佬族苗族自治县、播州区、仁怀市、正安县、绥阳县、湄潭县、红花岗区、凤冈县、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、习水县、赤水市)

铜仁市(印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、思南县、万山区、德江县、石阡县、沿河土家族自治县、碧江区)

阳江市(江城区、阳东区、阳西县、阳春市)

上饶市(鄱阳县、弋阳县、余干县、玉山县、万年县、婺源县、横峰县、铅山县、德兴市、广信区、信州区、广丰区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿克陶县、阿图什市、乌恰县)

扬州市(宝应县、广陵区、邗江区、江都区、仪征市、高邮市)

海西蒙古族藏族自治州(乌兰县、德令哈市、格尔木市、天峻县、茫崖市、都兰县)

阜新市(细河区、清河门区、彰武县、海州区、太平区、阜新蒙古族自治县、新邱区)

宁夏回族自治区

咸宁市(崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区、通城县、嘉鱼县)

台州市(黄岩区、椒江区、玉环市、临海市、天台县、路桥区、三门县、仙居县、温岭市)

兰州市(榆中县、西固区、永登县、七里河区、安宁区、城关区、红古区、皋兰县)

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长治市(潞州区、屯留区、沁县、上党区、平顺县、长子县、武乡县、沁源县、壶关县、潞城区、襄垣县、黎城县)

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驻马店市(确山县、正阳县、西平县、汝南县、上蔡县、遂平县、平舆县、泌阳县、驿城区、新蔡县)  本溪市(明山区、溪湖区、本溪满族自治县、南芬区、平山区、桓仁满族自治县)

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亳州市(蒙城县、谯城区、涡阳县、利辛县)聊城市(临清市、阳谷县、冠县、高唐县、茌平区、莘县、东阿县、东昌府区)

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昌吉回族自治州(阜康市、木垒哈萨克自治县、昌吉市、吉木萨尔县、奇台县、玛纳斯县、呼图壁县)

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青岛市(胶州市、即墨区、市北区、城阳区、黄岛区、李沧区、莱西市、崂山区、市南区、平度市)

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石家庄市(元氏县、灵寿县、栾城区、井陉矿区、行唐县、高邑县、正定县、藁城区、晋州市、井陉县、辛集市、新华区、赵县、无极县、新乐市、鹿泉区、长安区、平山县、桥西区、裕华区、赞皇县、深泽县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。