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上海市(长宁区、普陀区、嘉定区、静安区、青浦区、金山区、徐汇区、松江区、奉贤区、杨浦区、崇明区、虹口区、黄浦区、宝山区、浦东新区、闵行区)
宁德市(福安市、寿宁县、周宁县、霞浦县、福鼎市、柘荣县、蕉城区、屏南县、古田县)
兰州市(永登县、安宁区、七里河区、红古区、榆中县、皋兰县、城关区、西固区)
惠州市(惠阳区、惠城区、博罗县、惠东县、龙门县)
宜春市(袁州区、万载县、宜丰县、高安市、铜鼓县、奉新县、靖安县、丰城市、樟树市、上高县)
临汾市(洪洞县、曲沃县、古县、汾西县、尧都区、永和县、蒲县、霍州市、侯马市、隰县、安泽县、襄汾县、乡宁县、大宁县、吉县、浮山县、翼城县)
鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
衢州市(衢江区、江山市、开化县、龙游县、常山县、柯城区)
黄石市(大冶市、阳新县、下陆区、黄石港区、西塞山区、铁山区)
随州市(曾都区、广水市、随县)
焦作市(中站区、修武县、孟州市、解放区、山阳区、温县、博爱县、沁阳市、武陟县、马村区)
怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县)
重庆市(大足区、秀山土家族苗族自治县、城口县、铜梁区、丰都县、大渡口区、南川区、南岸区、忠县、梁平区、永川区、奉节县、黔江区、巫山县、合川区、沙坪坝区、璧山区、涪陵区、武隆区、渝北区、巴南区、万州区、江津区、开州区、垫江县、荣昌区、北碚区、长寿区、江北区、渝中区、石柱土家族自治县、巫溪县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县、云阳县、潼南区、九龙坡区、綦江区)
鹤壁市(浚县、淇滨区、鹤山区、淇县、山城区)
菏泽市(东明县、巨野县、单县、定陶区、成武县、鄄城县、牡丹区、郓城县、曹县)
德阳市(绵竹市、罗江区、什邡市、广汉市、中江县、旌阳区)
临夏回族自治州(临夏县、康乐县、临夏市、东乡族自治县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、广河县)
甘孜藏族自治州(甘孜县、康定市、雅江县、丹巴县、泸定县、稻城县、九龙县、理塘县、得荣县、石渠县、德格县、道孚县、色达县、巴塘县、乡城县、炉霍县、白玉县、新龙县)
邢台市(沙河市、临西县、南宫市、威县、临城县、柏乡县、宁晋县、平乡县、内丘县、巨鹿县、新河县、广宗县、任泽区、襄都区、清河县、隆尧县、信都区、南和区)
张掖市(民乐县、肃南裕固族自治县、高台县、临泽县、甘州区、山丹县)
普洱市(景东彝族自治县、思茅区、宁洱哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、西盟佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县)
朝阳市(凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、龙城区、建平县、朝阳县、双塔区)
和田地区(民丰县、洛浦县、和田市、和田县、皮山县、策勒县、墨玉县、于田县)
张家口市(康保县、涿鹿县、赤城县、怀来县、沽源县、桥东区、下花园区、怀安县、尚义县、张北县、崇礼区、蔚县、宣化区、桥西区、阳原县、万全区)
铜仁市(沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、碧江区、德江县、石阡县、万山区、松桃苗族自治县、思南县)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
辽阳市(太子河区、辽阳县、文圣区、弓长岭区、宏伟区、灯塔市、白塔区)
汕头市(龙湖区、潮南区、澄海区、潮阳区、濠江区、南澳县、金平区)
淮南市(田家庵区、谢家集区、凤台县、八公山区、寿县、潘集区、大通区)
宝鸡市(凤县、岐山县、渭滨区、金台区、陇县、陈仓区、千阳县、扶风县、凤翔区、太白县、麟游县、眉县)
巴中市(巴州区、平昌县、恩阳区、南江县、通江县)
临沧市(镇康县、凤庆县、耿马傣族佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、沧源佤族自治县、临翔区、云县)
梅州市(蕉岭县、丰顺县、大埔县、五华县、平远县、兴宁市、梅江区、梅县区)
凉山彝族自治州(布拖县、美姑县、昭觉县、会东县、普格县、雷波县、会理市、越西县、德昌县、金阳县、西昌市、甘洛县、盐源县、喜德县、宁南县、木里藏族自治县、冕宁县)
襄阳市(樊城区、宜城市、老河口市、襄城区、谷城县、襄州区、枣阳市、保康县、南漳县)
济源市
永州市(冷水滩区、蓝山县、祁阳市、宁远县、新田县、江永县、东安县、零陵区、道县、江华瑶族自治县、双牌县)
东营市(河口区、广饶县、东营区、垦利区、利津县)
三亚市(崖州区、吉阳区、海棠区、天涯区)
保定市(唐县、定兴县、蠡县、涿州市、易县、满城区、安国市、顺平县、阜平县、徐水区、曲阳县、清苑区、雄县、竞秀区、高阳县、涞源县、高碑店市、莲池区、定州市、安新县、容城县、涞水县、望都县、博野县)
葫芦岛市(连山区、绥中县、建昌县、兴城市、龙港区、南票区)
荆州市(洪湖市、公安县、沙市区、松滋市、监利市、石首市、荆州区、江陵县)
六安市(裕安区、金寨县、金安区、叶集区、舒城县、霍邱县、霍山县)
五指山市(屯昌县、保亭黎族苗族自治县、东方市、琼中黎族苗族自治县、定安县、陵水黎族自治县、万宁市、文昌市、白沙黎族自治县、临高县、琼海市、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县、澄迈县)
金华市(东阳市、兰溪市、金东区、义乌市、武义县、永康市、浦江县、磐安县、婺城区)
白银市(景泰县、平川区、会宁县、白银区、靖远县)
南阳市(桐柏县、唐河县、淅川县、卧龙区、社旗县、内乡县、南召县、邓州市、宛城区、新野县、西峡县、方城县、镇平县)
长治市(长子县、襄垣县、平顺县、武乡县、壶关县、潞城区、沁源县、黎城县、沁县、潞州区、上党区、屯留区)
徐州市(丰县、新沂市、贾汪区、邳州市、沛县、睢宁县、铜山区、云龙区、泉山区、鼓楼区)
乌鲁木齐市(新市区、达坂城区、米东区、头屯河区、天山区、乌鲁木齐县、水磨沟区、沙依巴克区)
湛江市(坡头区、吴川市、遂溪县、廉江市、麻章区、徐闻县、雷州市、赤坎区、霞山区)
商丘市(宁陵县、睢县、梁园区、永城市、民权县、睢阳区、虞城县、柘城县、夏邑县)
无锡市(锡山区、新吴区、宜兴市、滨湖区、惠山区、梁溪区、江阴市)
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海南藏族自治州(共和县、兴海县、贵南县、贵德县、同德县)
海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
湘西土家族苗族自治州(保靖县、凤凰县、吉首市、永顺县、泸溪县、花垣县、古丈县、龙山县)
肇庆市(端州区、怀集县、高要区、封开县、德庆县、四会市、广宁县、鼎湖区)
黄冈市(黄州区、浠水县、团风县、蕲春县、麻城市、武穴市、黄梅县、罗田县、英山县、红安县)
石河子市(阿拉尔市、可克达拉市、昆玉市、双河市、白杨市、新星市、五家渠市、胡杨河市、铁门关市、图木舒克市、北屯市)
衡阳市(蒸湘区、珠晖区、祁东县、石鼓区、衡阳县、衡东县、常宁市、雁峰区、衡山县、南岳区、耒阳市、衡南县)
绵阳市(三台县、游仙区、安州区、梓潼县、涪城区、北川羌族自治县、平武县、江油市、盐亭县)
哈尔滨市(方正县、巴彦县、依兰县、平房区、香坊区、通河县、双城区、宾县、道外区、尚志市、南岗区、呼兰区、延寿县、道里区、松北区、木兰县、阿城区、五常市)
甘南藏族自治州(玛曲县、舟曲县、夏河县、迭部县、临潭县、碌曲县、合作市、卓尼县)
郴州市(桂东县、永兴县、临武县、汝城县、桂阳县、北湖区、宜章县、嘉禾县、苏仙区、安仁县、资兴市)
云浮市(新兴县、罗定市、云城区、云安区、郁南县)
临沂市(兰陵县、河东区、沂水县、蒙阴县、郯城县、平邑县、兰山区、费县、沂南县、莒南县、罗庄区、临沭县)
运城市(平陆县、新绛县、河津市、芮城县、稷山县、闻喜县、夏县、盐湖区、临猗县、永济市、垣曲县、万荣县、绛县)
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泸州市(泸县、江阳区、古蔺县、合江县、龙马潭区、纳溪区、叙永县)
滨州市(邹平市、博兴县、沾化区、惠民县、无棣县、滨城区、阳信县)
佛山市(禅城区、三水区、高明区、顺德区、南海区)
攀枝花市(米易县、仁和区、东区、盐边县、西区)
宿州市(砀山县、萧县、泗县、埇桥区、灵璧县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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