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汕头市(潮南区、濠江区、澄海区、南澳县、龙湖区、潮阳区、金平区)
迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)
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深圳市(罗湖区、福田区、坪山区、龙华区、南山区、龙岗区、光明区、宝安区、盐田区)
德阳市(旌阳区、什邡市、中江县、绵竹市、罗江区、广汉市)
攀枝花市(盐边县、东区、仁和区、米易县、西区)
黄山市(歙县、休宁县、祁门县、屯溪区、黟县、黄山区、徽州区)
沈阳市(和平区、新民市、沈河区、康平县、铁西区、沈北新区、浑南区、苏家屯区、辽中区、大东区、于洪区、法库县、皇姑区)
澳门特别行政区
汕尾市(陆河县、海丰县、城区、陆丰市)
钦州市(钦北区、灵山县、浦北县、钦南区)
黑河市(孙吴县、逊克县、嫩江市、北安市、五大连池市、爱辉区)
西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)
林芝市(米林市、察隅县、巴宜区、波密县、朗县、工布江达县、墨脱县)
焦作市(沁阳市、修武县、博爱县、中站区、马村区、解放区、山阳区、孟州市、温县、武陟县)
江门市(恩平市、鹤山市、开平市、江海区、台山市、蓬江区、新会区)
日喀则市(萨迦县、岗巴县、吉隆县、江孜县、拉孜县、桑珠孜区、亚东县、谢通门县、昂仁县、萨嘎县、聂拉木县、定日县、康马县、南木林县、白朗县、仲巴县、定结县、仁布县)
甘孜藏族自治州(理塘县、新龙县、炉霍县、甘孜县、白玉县、道孚县、乡城县、九龙县、石渠县、康定市、巴塘县、丹巴县、色达县、泸定县、得荣县、德格县、雅江县、稻城县)
贵港市(覃塘区、港北区、平南县、桂平市、港南区)
营口市(站前区、西市区、鲅鱼圈区、大石桥市、老边区、盖州市)
济宁市(任城区、金乡县、泗水县、汶上县、鱼台县、曲阜市、邹城市、梁山县、嘉祥县、兖州区、微山县)
四平市(双辽市、铁西区、伊通满族自治县、铁东区、梨树县)
枣庄市(薛城区、市中区、台儿庄区、山亭区、峄城区、滕州市)
哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)
南昌市(南昌县、进贤县、青云谱区、西湖区、红谷滩区、安义县、新建区、青山湖区、东湖区)
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龙岩市(新罗区、长汀县、永定区、漳平市、武平县、上杭县、连城县)
常州市(新北区、溧阳市、武进区、天宁区、钟楼区、金坛区)
黄南藏族自治州(泽库县、尖扎县、同仁市、河南蒙古族自治县)
安顺市(关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、西秀区、普定县)
辽阳市(宏伟区、弓长岭区、辽阳县、太子河区、白塔区、灯塔市、文圣区)
自贡市(自流井区、大安区、富顺县、荣县、贡井区、沿滩区)
张家口市(怀来县、康保县、桥西区、万全区、蔚县、沽源县、宣化区、赤城县、阳原县、下花园区、尚义县、桥东区、涿鹿县、张北县、怀安县、崇礼区)
塔城地区(额敏县、托里县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、乌苏市、裕民县)
漳州市(东山县、云霄县、平和县、龙文区、漳浦县、南靖县、华安县、芗城区、龙海区、诏安县、长泰区)
滁州市(全椒县、天长市、明光市、琅琊区、来安县、南谯区、定远县、凤阳县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、乌恰县、阿图什市、阿克陶县)
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凉山彝族自治州(甘洛县、宁南县、德昌县、金阳县、会理市、喜德县、美姑县、雷波县、盐源县、会东县、布拖县、木里藏族自治县、越西县、昭觉县、普格县、冕宁县、西昌市)
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白山市(抚松县、浑江区、临江市、江源区、靖宇县、长白朝鲜族自治县)
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银川市(西夏区、贺兰县、兴庆区、金凤区、灵武市、永宁县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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