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呼伦贝尔市(莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、新巴尔虎右旗、满洲里市、鄂伦春自治旗、海拉尔区、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、扎赉诺尔区、阿荣旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、新巴尔虎左旗、牙克石市)

锡林郭勒盟(正镶白旗、阿巴嘎旗、苏尼特右旗、正蓝旗、锡林浩特市、二连浩特市、苏尼特左旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、多伦县、镶黄旗、东乌珠穆沁旗)

宁波市(余姚市、海曙区、慈溪市、宁海县、奉化区、北仑区、江北区、镇海区、象山县、鄞州区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、乌恰县、阿克陶县)  巴彦淖尔市(临河区、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特前旗、五原县、杭锦后旗、乌拉特后旗)

哈尔滨市(方正县、五常市、松北区、平房区、道里区、延寿县、巴彦县、南岗区、木兰县、双城区、呼兰区、宾县、阿城区、道外区、依兰县、通河县、尚志市、香坊区)

重庆市(大足区、开州区、长寿区、南川区、垫江县、云阳县、九龙坡区、万州区、城口县、江津区、武隆区、荣昌区、彭水苗族土家族自治县、璧山区、大渡口区、合川区、梁平区、潼南区、丰都县、巫山县、綦江区、涪陵区、黔江区、秀山土家族苗族自治县、忠县、石柱土家族自治县、铜梁区、渝中区、南岸区、巴南区、北碚区、奉节县、巫溪县、江北区、沙坪坝区、酉阳土家族苗族自治县、永川区、渝北区)

眉山市(青神县、洪雅县、丹棱县、彭山区、东坡区、仁寿县)舟山市(岱山县、普陀区、嵊泗县、定海区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)  怀化市(新晃侗族自治县、通道侗族自治县、会同县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、中方县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、洪江市、沅陵县、辰溪县)

张家口市(桥东区、尚义县、张北县、蔚县、涿鹿县、沽源县、崇礼区、桥西区、怀来县、阳原县、康保县、赤城县、下花园区、万全区、宣化区、怀安县)

儋州市

甘孜藏族自治州(石渠县、九龙县、巴塘县、乡城县、白玉县、德格县、新龙县、丹巴县、雅江县、甘孜县、得荣县、康定市、理塘县、色达县、稻城县、炉霍县、道孚县、泸定县)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

漳州市(南靖县、长泰区、云霄县、龙文区、诏安县、芗城区、东山县、龙海区、平和县、漳浦县、华安县)

毕节市(金沙县、织金县、纳雍县、赫章县、七星关区、威宁彝族回族苗族自治县、大方县、黔西市)

大理白族自治州(大理市、漾濞彝族自治县、鹤庆县、云龙县、南涧彝族自治县、祥云县、洱源县、剑川县、弥渡县、宾川县、永平县、巍山彝族回族自治县)

株洲市(攸县、荷塘区、芦淞区、石峰区、渌口区、天元区、炎陵县、茶陵县、醴陵市)

德阳市(什邡市、广汉市、旌阳区、罗江区、中江县、绵竹市)

宁德市(屏南县、寿宁县、柘荣县、霞浦县、周宁县、古田县、福鼎市、蕉城区、福安市)

恩施土家族苗族自治州(咸丰县、利川市、巴东县、鹤峰县、宣恩县、恩施市、建始县、来凤县)

辽阳市(太子河区、辽阳县、文圣区、宏伟区、弓长岭区、白塔区、灯塔市)

临沧市(凤庆县、永德县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、云县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)

香港特别行政区

黔东南苗族侗族自治州(黄平县、丹寨县、施秉县、榕江县、从江县、台江县、凯里市、雷山县、镇远县、黎平县、三穗县、锦屏县、天柱县、剑河县、岑巩县、麻江县)

西藏自治区

安阳市(北关区、龙安区、内黄县、汤阴县、殷都区、林州市、滑县、安阳县、文峰区)

铜陵市(枞阳县、铜官区、郊区、义安区)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)

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三亚市(天涯区、崖州区、吉阳区、海棠区)

汉中市(镇巴县、西乡县、南郑区、佛坪县、略阳县、宁强县、勉县、留坝县、城固县、洋县、汉台区)

铜仁市(石阡县、松桃苗族自治县、思南县、玉屏侗族自治县、江口县、碧江区、德江县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、万山区)

菏泽市(巨野县、单县、定陶区、成武县、郓城县、曹县、牡丹区、东明县、鄄城县)  钦州市(灵山县、浦北县、钦南区、钦北区)

北京市(海淀区、通州区、延庆区、昌平区、房山区、顺义区、石景山区、朝阳区、丰台区、怀柔区、平谷区、西城区、密云区、门头沟区、东城区、大兴区)

绥化市(望奎县、安达市、绥棱县、庆安县、肇东市、青冈县、兰西县、北林区、海伦市、明水县)

齐齐哈尔市(讷河市、昂昂溪区、梅里斯达斡尔族区、富裕县、建华区、克山县、铁锋区、依安县、龙沙区、富拉尔基区、泰来县、甘南县、克东县、龙江县、碾子山区、拜泉县)本溪市(南芬区、平山区、明山区、溪湖区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、普定县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县)  辽源市(东丰县、东辽县、龙山区、西安区)

泰安市(泰山区、岱岳区、新泰市、宁阳县、东平县、肥城市)

西宁市(城北区、城东区、湟中区、城中区、城西区、大通回族土族自治县、湟源县)

孝感市(应城市、孝南区、大悟县、孝昌县、汉川市、云梦县、安陆市)阿勒泰地区(富蕴县、吉木乃县、哈巴河县、布尔津县、青河县、福海县、阿勒泰市)

嘉峪关市

嘉兴市(南湖区、桐乡市、平湖市、海盐县、秀洲区、嘉善县、海宁市)

莆田市(荔城区、涵江区、秀屿区、仙游县、城厢区)

益阳市(资阳区、桃江县、赫山区、沅江市、南县、安化县)

济南市(市中区、槐荫区、历下区、商河县、平阴县、章丘区、长清区、历城区、天桥区、莱芜区、钢城区、济阳区)

淮安市(涟水县、盱眙县、淮安区、清江浦区、金湖县、洪泽区、淮阴区)

鞍山市(台安县、立山区、铁西区、海城市、千山区、铁东区、岫岩满族自治县)

吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

防城港市(港口区、东兴市、防城区、上思县)

绵阳市(平武县、江油市、梓潼县、涪城区、三台县、盐亭县、安州区、游仙区、北川羌族自治县)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

威海市(文登区、乳山市、环翠区、荣成市)

南通市(如东县、海门区、如皋市、启东市、通州区、海安市、崇川区)

陇南市(康县、礼县、文县、武都区、徽县、两当县、成县、宕昌县、西和县)

朝阳市(建平县、北票市、龙城区、朝阳县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区)

天水市(张家川回族自治县、武山县、甘谷县、秦州区、清水县、麦积区、秦安县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。