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福州市(闽侯县、仓山区、永泰县、福清市、平潭县、马尾区、连江县、鼓楼区、罗源县、长乐区、晋安区、闽清县、台江区)

松原市(长岭县、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、乾安县)

遵义市(务川仡佬族苗族自治县、余庆县、播州区、汇川区、习水县、道真仡佬族苗族自治县、绥阳县、仁怀市、湄潭县、赤水市、正安县、红花岗区、桐梓县、凤冈县)

攀枝花市(米易县、东区、西区、盐边县、仁和区)  拉萨市(尼木县、墨竹工卡县、达孜区、林周县、城关区、当雄县、曲水县、堆龙德庆区)

临沧市(云县、临翔区、凤庆县、沧源佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、永德县)

南通市(崇川区、如皋市、海安市、启东市、通州区、海门区、如东县)

深圳市(光明区、南山区、宝安区、龙岗区、罗湖区、坪山区、福田区、龙华区、盐田区)石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

朔州市(平鲁区、山阴县、怀仁市、朔城区、应县、右玉县)  镇江市(润州区、句容市、丹徒区、扬中市、京口区、丹阳市)

益阳市(安化县、沅江市、桃江县、赫山区、资阳区、南县)

保定市(竞秀区、涞水县、高阳县、雄县、满城区、曲阳县、安新县、望都县、顺平县、唐县、定兴县、蠡县、定州市、容城县、高碑店市、安国市、徐水区、涿州市、博野县、莲池区、阜平县、清苑区、易县、涞源县)

周口市(项城市、商水县、太康县、扶沟县、淮阳区、鹿邑县、沈丘县、川汇区、郸城县、西华县)

威海市(乳山市、文登区、荣成市、环翠区)

河源市(紫金县、源城区、连平县、龙川县、东源县、和平县)

辽阳市(太子河区、文圣区、白塔区、宏伟区、弓长岭区、辽阳县、灯塔市)

孝感市(孝昌县、应城市、汉川市、大悟县、云梦县、孝南区、安陆市)

自贡市(沿滩区、荣县、富顺县、贡井区、大安区、自流井区)

怀化市(鹤城区、洪江市、麻阳苗族自治县、中方县、辰溪县、沅陵县、会同县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县)

吉安市(吉州区、青原区、永丰县、安福县、新干县、泰和县、井冈山市、遂川县、吉安县、万安县、吉水县、峡江县、永新县)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

玉溪市(澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、新平彝族傣族自治县、红塔区、华宁县、易门县、通海县、峨山彝族自治县)

大连市(旅顺口区、甘井子区、普兰店区、沙河口区、瓦房店市、西岗区、中山区、庄河市、金州区、长海县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、利川市、建始县、宣恩县、巴东县、来凤县、恩施市、咸丰县)

惠州市(惠东县、博罗县、龙门县、惠城区、惠阳区)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

泸州市(泸县、江阳区、纳溪区、叙永县、古蔺县、龙马潭区、合江县)

雅安市(名山区、石棉县、天全县、芦山县、雨城区、荥经县、汉源县、宝兴县)

泉州市(丰泽区、鲤城区、惠安县、德化县、金门县、南安市、永春县、安溪县、泉港区、石狮市、晋江市、洛江区)

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乌鲁木齐市(天山区、乌鲁木齐县、达坂城区、米东区、水磨沟区、头屯河区、沙依巴克区、新市区)

连云港市(连云区、东海县、灌云县、海州区、灌南县、赣榆区)

鄂尔多斯市(鄂托克旗、东胜区、达拉特旗、鄂托克前旗、杭锦旗、康巴什区、伊金霍洛旗、准格尔旗、乌审旗)

昭通市(盐津县、大关县、昭阳区、鲁甸县、永善县、镇雄县、水富市、威信县、绥江县、彝良县、巧家县)  广元市(青川县、朝天区、昭化区、苍溪县、剑阁县、利州区、旺苍县)

吉林市(蛟河市、磐石市、桦甸市、龙潭区、昌邑区、丰满区、舒兰市、永吉县、船营区)

酒泉市(金塔县、肃州区、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、敦煌市、瓜州县)

鸡西市(鸡东县、城子河区、梨树区、滴道区、恒山区、麻山区、鸡冠区、密山市、虎林市)张家界市(永定区、武陵源区、慈利县、桑植县)

四平市(铁西区、梨树县、铁东区、双辽市、伊通满族自治县)  绍兴市(新昌县、柯桥区、嵊州市、越城区、上虞区、诸暨市)

淮北市(相山区、濉溪县、烈山区、杜集区)

开封市(鼓楼区、通许县、祥符区、顺河回族区、尉氏县、杞县、禹王台区、龙亭区、兰考县)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)蚌埠市(固镇县、龙子湖区、淮上区、禹会区、蚌山区、五河县、怀远县)

鹤壁市(鹤山区、浚县、山城区、淇县、淇滨区)

晋城市(沁水县、泽州县、阳城县、高平市、陵川县、城区)

庆阳市(西峰区、镇原县、华池县、环县、庆城县、正宁县、宁县、合水县)

三沙市(南沙区、西沙区)

平凉市(崆峒区、灵台县、庄浪县、泾川县、静宁县、华亭市、崇信县)

林芝市(波密县、巴宜区、米林市、察隅县、工布江达县、朗县、墨脱县)

德阳市(什邡市、绵竹市、旌阳区、中江县、罗江区、广汉市)

忻州市(繁峙县、原平市、河曲县、五寨县、神池县、静乐县、忻府区、宁武县、岢岚县、五台县、偏关县、代县、定襄县、保德县)

贵港市(平南县、桂平市、覃塘区、港北区、港南区)

汕头市(澄海区、濠江区、金平区、龙湖区、潮阳区、潮南区、南澳县)

梅州市(蕉岭县、五华县、大埔县、丰顺县、平远县、梅县区、兴宁市、梅江区)

六安市(金安区、霍邱县、裕安区、金寨县、霍山县、叶集区、舒城县)

上海市(嘉定区、虹口区、闵行区、浦东新区、奉贤区、黄浦区、长宁区、杨浦区、普陀区、崇明区、徐汇区、松江区、金山区、青浦区、宝山区、静安区)

长治市(襄垣县、屯留区、壶关县、潞州区、黎城县、上党区、沁县、长子县、平顺县、武乡县、沁源县、潞城区)

抚顺市(新抚区、望花区、抚顺县、顺城区、清原满族自治县、东洲区、新宾满族自治县)

宜宾市(江安县、兴文县、筠连县、高县、珙县、屏山县、叙州区、翠屏区、长宁县、南溪区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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