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鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

铜陵市(铜官区、郊区、枞阳县、义安区)

潍坊市(诸城市、昌乐县、潍城区、临朐县、寿光市、坊子区、昌邑市、高密市、青州市、安丘市、寒亭区、奎文区)

铜川市(印台区、宜君县、耀州区、王益区)  海北藏族自治州(海晏县、门源回族自治县、祁连县、刚察县)

固原市(泾源县、隆德县、西吉县、原州区、彭阳县)

鞍山市(铁西区、岫岩满族自治县、千山区、立山区、台安县、海城市、铁东区)

四平市(双辽市、铁东区、铁西区、伊通满族自治县、梨树县)

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石河子市(胡杨河市、铁门关市、可克达拉市、新星市、五家渠市、昆玉市、图木舒克市、白杨市、阿拉尔市、双河市、北屯市)

兰州市(皋兰县、永登县、榆中县、红古区、城关区、西固区、安宁区、七里河区)

丽江市(玉龙纳西族自治县、古城区、宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县)

临沧市(镇康县、凤庆县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、云县、耿马傣族佤族自治县、永德县、临翔区)

海东市(平安区、互助土族自治县、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、化隆回族自治县、乐都区)

重庆市(南岸区、綦江区、璧山区、九龙坡区、垫江县、万州区、江津区、秀山土家族苗族自治县、荣昌区、巫山县、巴南区、酉阳土家族苗族自治县、奉节县、彭水苗族土家族自治县、涪陵区、沙坪坝区、渝中区、大渡口区、开州区、丰都县、长寿区、云阳县、北碚区、大足区、永川区、黔江区、江北区、合川区、潼南区、城口县、巫溪县、忠县、梁平区、铜梁区、渝北区、石柱土家族自治县、南川区、武隆区)

安顺市(平坝区、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、普定县、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县)

济宁市(金乡县、梁山县、微山县、鱼台县、汶上县、邹城市、泗水县、任城区、兖州区、嘉祥县、曲阜市)

济南市(历城区、商河县、槐荫区、莱芜区、平阴县、济阳区、历下区、市中区、钢城区、长清区、天桥区、章丘区)

南充市(高坪区、顺庆区、嘉陵区、西充县、蓬安县、仪陇县、阆中市、南部县、营山县)

六安市(霍邱县、霍山县、金安区、舒城县、裕安区、金寨县、叶集区)

巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、且末县、博湖县、轮台县、和静县、若羌县、焉耆回族自治县、尉犁县、库尔勒市)

葫芦岛市(龙港区、南票区、建昌县、兴城市、绥中县、连山区)

香港特别行政区

襄阳市(南漳县、宜城市、襄州区、枣阳市、樊城区、保康县、谷城县、老河口市、襄城区)

昭通市(绥江县、盐津县、巧家县、镇雄县、彝良县、永善县、鲁甸县、大关县、威信县、水富市、昭阳区)

南平市(光泽县、延平区、顺昌县、邵武市、松溪县、武夷山市、建瓯市、建阳区、政和县、浦城县)

南京市(雨花台区、溧水区、建邺区、六合区、栖霞区、浦口区、高淳区、秦淮区、江宁区、玄武区、鼓楼区)

大理白族自治州(永平县、弥渡县、剑川县、巍山彝族回族自治县、云龙县、南涧彝族自治县、漾濞彝族自治县、祥云县、鹤庆县、宾川县、洱源县、大理市)

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德阳市(什邡市、广汉市、罗江区、旌阳区、绵竹市、中江县)

德州市(陵城区、齐河县、德城区、庆云县、禹城市、临邑县、平原县、宁津县、乐陵市、夏津县、武城县)

滨州市(邹平市、滨城区、无棣县、惠民县、博兴县、沾化区、阳信县)

邵阳市(大祥区、邵东市、新宁县、新邵县、洞口县、北塔区、绥宁县、隆回县、邵阳县、武冈市、城步苗族自治县、双清区)  湛江市(徐闻县、廉江市、吴川市、赤坎区、麻章区、霞山区、雷州市、遂溪县、坡头区)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

佛山市(高明区、禅城区、顺德区、南海区、三水区)

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大连市(西岗区、普兰店区、长海县、沙河口区、瓦房店市、庄河市、中山区、金州区、甘井子区、旅顺口区)  忻州市(五台县、河曲县、保德县、代县、原平市、静乐县、神池县、忻府区、五寨县、偏关县、繁峙县、定襄县、岢岚县、宁武县)

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喀什地区(莎车县、疏勒县、伽师县、喀什市、英吉沙县、麦盖提县、叶城县、疏附县、泽普县、巴楚县、岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县)

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运城市(垣曲县、河津市、绛县、盐湖区、芮城县、万荣县、临猗县、闻喜县、夏县、永济市、新绛县、平陆县、稷山县)

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丽水市(庆元县、莲都区、景宁畲族自治县、缙云县、云和县、遂昌县、龙泉市、青田县、松阳县)

台州市(临海市、路桥区、天台县、仙居县、温岭市、椒江区、三门县、玉环市、黄岩区)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、格尔木市、德令哈市、茫崖市、都兰县、乌兰县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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