官道之风流秘史:情感纠葛背后的豪门恩怨

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克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿克陶县、乌恰县、阿合奇县)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、梁河县、陇川县、芒市)

荆州市(公安县、石首市、沙市区、松滋市、洪湖市、监利市、荆州区、江陵县)

和田地区(皮山县、墨玉县、和田县、策勒县、于田县、洛浦县、和田市、民丰县)  永州市(东安县、祁阳市、江永县、江华瑶族自治县、零陵区、双牌县、道县、宁远县、冷水滩区、蓝山县、新田县)

天津市(静海区、河北区、河东区、武清区、蓟州区、滨海新区、西青区、红桥区、宁河区、和平区、南开区、津南区、宝坻区、北辰区、河西区、东丽区)

贵港市(桂平市、港南区、港北区、覃塘区、平南县)

遵义市(务川仡佬族苗族自治县、播州区、习水县、正安县、桐梓县、湄潭县、红花岗区、道真仡佬族苗族自治县、绥阳县、余庆县、凤冈县、赤水市、汇川区、仁怀市)重庆市(大渡口区、巫山县、合川区、铜梁区、璧山区、渝中区、彭水苗族土家族自治县、云阳县、梁平区、垫江县、九龙坡区、长寿区、沙坪坝区、江津区、丰都县、开州区、武隆区、大足区、南岸区、北碚区、渝北区、忠县、巴南区、南川区、江北区、永川区、巫溪县、城口县、綦江区、潼南区、秀山土家族苗族自治县、万州区、荣昌区、奉节县、石柱土家族自治县、涪陵区、酉阳土家族苗族自治县、黔江区)

汕头市(潮南区、澄海区、金平区、南澳县、濠江区、龙湖区、潮阳区)  石家庄市(裕华区、桥西区、鹿泉区、元氏县、藁城区、正定县、高邑县、深泽县、赞皇县、井陉矿区、行唐县、新乐市、平山县、井陉县、赵县、无极县、辛集市、灵寿县、长安区、晋州市、栾城区、新华区)

辽阳市(灯塔市、辽阳县、宏伟区、太子河区、弓长岭区、文圣区、白塔区)

怀化市(中方县、洪江市、溆浦县、靖州苗族侗族自治县、鹤城区、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、沅陵县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、会同县、辰溪县)

济源市

池州市(石台县、青阳县、贵池区、东至县)

海南藏族自治州(兴海县、同德县、贵德县、贵南县、共和县)

沧州市(河间市、新华区、任丘市、东光县、运河区、青县、黄骅市、泊头市、献县、肃宁县、吴桥县、沧县、孟村回族自治县、海兴县、盐山县、南皮县)

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、古浪县、凉州区)

延安市(延长县、延川县、安塞区、黄陵县、子长市、宝塔区、吴起县、志丹县、甘泉县、黄龙县、洛川县、富县、宜川县)

淮南市(田家庵区、寿县、大通区、八公山区、潘集区、凤台县、谢家集区)

桂林市(雁山区、全州县、恭城瑶族自治县、平乐县、永福县、秀峰区、资源县、兴安县、临桂区、灌阳县、叠彩区、龙胜各族自治县、七星区、象山区、荔浦市、灵川县、阳朔县)

湖州市(安吉县、德清县、南浔区、长兴县、吴兴区)

郑州市(新密市、中牟县、新郑市、金水区、巩义市、上街区、二七区、惠济区、荥阳市、管城回族区、登封市、中原区)

娄底市(冷水江市、新化县、娄星区、双峰县、涟源市)

张家口市(怀安县、康保县、赤城县、沽源县、万全区、桥西区、涿鹿县、尚义县、怀来县、崇礼区、下花园区、桥东区、阳原县、张北县、宣化区、蔚县)

梅州市(大埔县、兴宁市、蕉岭县、平远县、梅县区、丰顺县、梅江区、五华县)

运城市(垣曲县、永济市、河津市、稷山县、平陆县、新绛县、闻喜县、临猗县、绛县、盐湖区、夏县、芮城县、万荣县)

商丘市(柘城县、虞城县、睢县、夏邑县、永城市、梁园区、民权县、宁陵县、睢阳区)

临夏回族自治州(东乡族自治县、临夏县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、康乐县、广河县、临夏市)

拉萨市(堆龙德庆区、林周县、曲水县、当雄县、墨竹工卡县、尼木县、达孜区、城关区)

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西宁市(湟源县、大通回族土族自治县、城北区、城东区、湟中区、城中区、城西区)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

阿里地区(改则县、噶尔县、札达县、日土县、革吉县、措勤县、普兰县)

泉州市(丰泽区、晋江市、金门县、洛江区、德化县、永春县、泉港区、石狮市、安溪县、鲤城区、惠安县、南安市)  兴安盟(科尔沁右翼前旗、阿尔山市、突泉县、扎赉特旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗)

忻州市(神池县、五寨县、河曲县、岢岚县、代县、原平市、偏关县、保德县、定襄县、忻府区、静乐县、宁武县、繁峙县、五台县)

喀什地区(麦盖提县、疏勒县、叶城县、喀什市、岳普湖县、巴楚县、伽师县、塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县、英吉沙县、泽普县、疏附县)

金华市(武义县、永康市、浦江县、兰溪市、婺城区、义乌市、东阳市、磐安县、金东区)白山市(浑江区、长白朝鲜族自治县、靖宇县、抚松县、临江市、江源区)

上饶市(万年县、铅山县、横峰县、广丰区、信州区、玉山县、婺源县、广信区、德兴市、弋阳县、鄱阳县、余干县)  泰州市(兴化市、高港区、海陵区、泰兴市、靖江市、姜堰区)

晋中市(榆社县、榆次区、昔阳县、左权县、太谷区、平遥县、介休市、祁县、灵石县、和顺县、寿阳县)

福州市(连江县、罗源县、仓山区、永泰县、鼓楼区、闽侯县、闽清县、长乐区、晋安区、平潭县、马尾区、福清市、台江区)

吉林市(蛟河市、船营区、舒兰市、永吉县、磐石市、昌邑区、龙潭区、桦甸市、丰满区)龙岩市(连城县、新罗区、漳平市、上杭县、永定区、长汀县、武平县)

曲靖市(富源县、罗平县、宣威市、会泽县、麒麟区、马龙区、陆良县、师宗县、沾益区)

亳州市(利辛县、蒙城县、谯城区、涡阳县)

内蒙古自治区

周口市(西华县、项城市、沈丘县、扶沟县、郸城县、川汇区、太康县、鹿邑县、商水县、淮阳区)

北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)

蚌埠市(蚌山区、禹会区、龙子湖区、固镇县、五河县、怀远县、淮上区)

宜宾市(屏山县、高县、南溪区、筠连县、翠屏区、江安县、兴文县、长宁县、珙县、叙州区)

揭阳市(惠来县、揭东区、榕城区、普宁市、揭西县)

恩施土家族苗族自治州(咸丰县、建始县、巴东县、鹤峰县、恩施市、利川市、来凤县、宣恩县)

河池市(都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县、天峨县、环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县、宜州区、金城江区、凤山县、东兰县、南丹县)

昌都市(贡觉县、卡若区、洛隆县、边坝县、左贡县、丁青县、类乌齐县、芒康县、八宿县、察雅县、江达县)

丽水市(缙云县、景宁畲族自治县、莲都区、庆元县、龙泉市、松阳县、青田县、云和县、遂昌县)

滁州市(琅琊区、南谯区、来安县、天长市、全椒县、明光市、凤阳县、定远县)

威海市(荣成市、环翠区、文登区、乳山市)

朝阳市(北票市、双塔区、龙城区、朝阳县、凌源市、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县)

常州市(金坛区、武进区、溧阳市、钟楼区、新北区、天宁区)

开发商的这个冬天，成了史上最漫长的季节。

煎熬之下，以内房股为代表，房企在资本市场的消亡速度正在加快。

死水微澜

4月17日，香港资本市场，老牌开发商建业地产（00832,HK）大涨21.65%，成为当天涨幅最大的股票之一。

如此亮眼的表现极具迷惑性，因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中，建业地产报收0.118港元，成交金额仅35.3万港股，市值为3.6亿港元。

35.3万，不到行业繁荣期一位高管的月薪；3.6亿资金，不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。

但事实上，建业地产股价的表现，并非个案。香港上市的内房股，在当前的市场环境下，大多数股价低迷，交投清淡，乏人问津。

惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日，在港上市的内地房地股（内房股），共有159家公司，其中113家公司交易价格低于1港元，占比71%；80家公司低于0.25港元，占比51%。

这些数据表明，内房股的退市潮正山雨欲来。

港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面，就这些标准衡量，其中大量的内房股已经触发以下两条规则：一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元，联交所可强制退市；二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%，触发退市。

也就是说，对大面积的内房股，债务违约仍在发酵，未来一段时间内，面临退市危机是既定命运。

退市即告别资本市场，对退市房企而言，那是最后的挽歌。因为这意味着，曾经受资本追捧的明星企业，从此泯然于众人。

作为资本密集型行业，先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看，在成为一段时间的僵尸企业之后，消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大，退市之后，如今早就没了正面的话题度。

建业困境

在面临退市的房企中，和那些全国扩张的企业不同，建业地产是个特殊的存在。 

4月20日，郑州花园路，万达坊，“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出，市集吸引众多年轻人打卡体验。 

看似火热的商业活动背后，隐藏着一家失意的公司，也折射着一个行业的衰荣。

万达坊原名建业凯旋广场，由建业集团2015年启动建设，2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目，因其融合商业、文化、商务功能，推动金水区CBD发展，被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月，建业集团与万达商业达成战略合作，将旗下商业项目（包括郑州建业凯旋广场）的运营权移交万达，以换取7亿元现金流缓解经营压力。

建业凯旋广场的更名，只是建业地产资金链危机的缩影。

2021年郑州暴雨，成为建业地产债务危机的导火索。当年7月，郑州特大暴雨导致多处工地停工，多处项目受灾；此外，灾后公司销售断崖式下滑，销售回款急速减少；同时文旅、商业等业态停业，导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧，债务危机全面爆发。其后，建业集团董事长胡葆森亲自上阵，从王健林处借了7个“小目标”，并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权，这也是商业广场更名的由来……

时隔四年，现实依旧不容乐观，公司最新年报显示，截至2024年末，建业地产的借贷总额达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，现金及等价物仅有3.65亿元，现金流紧张依旧。更令人关注的是，公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额，凸显了流动性困境。2025年一季度，公司合同销售总额人民币21.1亿元，同比增加15.1%；其中3月份，建业集团物业销售额人民币5.4亿元，同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比，当下经营活动创造的经现金流，相对于到期债务令外界担忧。

资本的掣肘

建业的案例令人唏嘘。

在陷入债务危机的房企中，就表现形式来看，绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同，这是一家深耕河南，在房企全国化布局浪潮中，能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是，深耕浙江，以杭州为大本营的滨江集团，安然度过了本轮行业衰退，成为资本市场上稀缺投资标的，公司股价目前维持高位，仍保有高达325亿的市值。同时，这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。

某种程度上，区域深耕，保持专注，是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言，同样是城市深耕，建业地产为何会遭遇债务困境？为何也难逃周期？

答案在于区域内的无序扩张。2015年，建业地产的销售额仅为165.7亿元，但至2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，四年间增幅为7倍。与此同时，在这四年里，其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。

仔细梳理这四年的发展，很容易得出结论，低能级城市的过度下沉，商业、文旅、养老业态的扩张，让摊子铺得过大，并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中，对建业而言，一个更深层的问题是，资本的双刃剑效应。

在上行周期中，房企通常形成扩张的正反馈，销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中，负反馈同样形成逻辑闭环，销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然，在上述反馈过程中，资产扩张与资产冻结的关键阶段，资本扮演着核心角色。

同为河南企业，近期持续出圈的胖东来，给出了一个反资本的案例，正如其创始人于东来名言：“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来，上市会将企业的灵魂出卖给资本，导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知，上市是为了挣钱，而不是因为责任，因此他选择坚守河南，不往外扩张，并坚守胖东来品牌……

对绝大多数房企而言，如果能再重新选择一次，企业的命运或许并没有什么不同，因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言，如果给胡葆森重来一次的机会，企业的命运或许会有所不同。

不过这仅仅是种假设，现如今，建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说，雪中送炭无异于痴人说梦，锦上添花才是常态。

一切远未到结束的时刻，对陷入债务危机的房企来而言，他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐，又最终被资本抛弃。