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安顺市(紫云苗族布依族自治县、西秀区、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、普定县)

襄阳市(保康县、樊城区、襄城区、襄州区、枣阳市、老河口市、宜城市、南漳县、谷城县)

喀什地区(岳普湖县、英吉沙县、叶城县、巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、麦盖提县、泽普县、伽师县、莎车县、疏勒县、喀什市)

汕头市(澄海区、金平区、潮阳区、龙湖区、潮南区、濠江区、南澳县)  深圳市(坪山区、福田区、龙岗区、光明区、龙华区、宝安区、盐田区、罗湖区、南山区)

丽水市(遂昌县、云和县、缙云县、景宁畲族自治县、莲都区、庆元县、青田县、松阳县、龙泉市)

雅安市(汉源县、天全县、宝兴县、名山区、芦山县、荥经县、雨城区、石棉县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、恩施市、咸丰县、来凤县、建始县、宣恩县、巴东县、利川市)天水市(张家川回族自治县、秦州区、武山县、麦积区、甘谷县、清水县、秦安县)

果洛藏族自治州(达日县、玛沁县、玛多县、班玛县、久治县、甘德县)  萍乡市(莲花县、芦溪县、安源区、上栗县、湘东区)

海南藏族自治州(同德县、贵德县、兴海县、共和县、贵南县)

来宾市(忻城县、武宣县、兴宾区、金秀瑶族自治县、合山市、象州县)

常州市(天宁区、金坛区、新北区、钟楼区、溧阳市、武进区)

连云港市(东海县、海州区、赣榆区、灌云县、连云区、灌南县)

苏州市(姑苏区、张家港市、常熟市、吴中区、虎丘区、太仓市、昆山市、吴江区、相城区)

肇庆市(怀集县、高要区、鼎湖区、广宁县、四会市、德庆县、封开县、端州区)

兰州市(永登县、七里河区、榆中县、城关区、红古区、西固区、皋兰县、安宁区)

新疆维吾尔自治区

成都市(青白江区、新都区、龙泉驿区、大邑县、金牛区、郫都区、青羊区、邛崃市、成华区、温江区、崇州市、新津区、双流区、金堂县、锦江区、蒲江县、都江堰市、简阳市、武侯区、彭州市)

六安市(金寨县、金安区、叶集区、舒城县、霍山县、霍邱县、裕安区)

内江市(东兴区、资中县、威远县、市中区、隆昌市)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

扬州市(高邮市、仪征市、江都区、宝应县、广陵区、邗江区)

延安市(富县、黄陵县、宜川县、延长县、黄龙县、志丹县、甘泉县、延川县、子长市、安塞区、宝塔区、洛川县、吴起县)

临沂市(临沭县、郯城县、平邑县、沂南县、兰山区、兰陵县、莒南县、沂水县、费县、河东区、蒙阴县、罗庄区)

澳门特别行政区

聊城市(高唐县、阳谷县、东阿县、东昌府区、冠县、临清市、莘县、茌平区)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

绍兴市(越城区、上虞区、新昌县、柯桥区、嵊州市、诸暨市)

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攀枝花市(西区、仁和区、东区、盐边县、米易县)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)

宜宾市(筠连县、南溪区、翠屏区、珙县、兴文县、屏山县、长宁县、江安县、高县、叙州区)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、凤凰县、龙山县、花垣县、保靖县、古丈县、泸溪县、吉首市)  眉山市(洪雅县、彭山区、青神县、丹棱县、东坡区、仁寿县)

那曲市(比如县、安多县、申扎县、索县、嘉黎县、尼玛县、双湖县、聂荣县、色尼区、巴青县、班戈县)

海口市(龙华区、秀英区、琼山区、美兰区)

楚雄彝族自治州(永仁县、大姚县、禄丰市、姚安县、楚雄市、双柏县、牟定县、元谋县、南华县、武定县)河源市(东源县、源城区、连平县、龙川县、紫金县、和平县)

平顶山市(叶县、宝丰县、卫东区、湛河区、石龙区、鲁山县、汝州市、郏县、舞钢市、新华区)  绵阳市(平武县、江油市、三台县、涪城区、盐亭县、游仙区、梓潼县、安州区、北川羌族自治县)

铜仁市(印江土家族苗族自治县、万山区、思南县、石阡县、碧江区、玉屏侗族自治县、德江县、沿河土家族自治县、江口县、松桃苗族自治县)

塔城地区(裕民县、乌苏市、托里县、沙湾市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县)

哈尔滨市(尚志市、香坊区、五常市、木兰县、道外区、松北区、呼兰区、阿城区、道里区、双城区、依兰县、宾县、巴彦县、方正县、通河县、南岗区、延寿县、平房区)孝感市(云梦县、孝南区、大悟县、孝昌县、汉川市、安陆市、应城市)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

宁夏回族自治区

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

达州市(渠县、开江县、万源市、达川区、通川区、大竹县、宣汉县)

金昌市(永昌县、金川区)

阿勒泰地区(阿勒泰市、哈巴河县、青河县、福海县、吉木乃县、富蕴县、布尔津县)

伊犁哈萨克自治州(新源县、巩留县、奎屯市、伊宁县、伊宁市、霍尔果斯市、特克斯县、昭苏县、霍城县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县)

锡林郭勒盟(正镶白旗、镶黄旗、苏尼特左旗、多伦县、阿巴嘎旗、锡林浩特市、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、太仆寺旗、二连浩特市)

天津市(和平区、静海区、宝坻区、蓟州区、宁河区、南开区、红桥区、武清区、北辰区、滨海新区、河东区、河西区、津南区、西青区、河北区、东丽区)

庆阳市(宁县、华池县、合水县、西峰区、庆城县、环县、镇原县、正宁县)

阳江市(江城区、阳春市、阳东区、阳西县)

乌鲁木齐市(天山区、米东区、头屯河区、水磨沟区、新市区、乌鲁木齐县、沙依巴克区、达坂城区)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、阿拉山口市、博乐市)

宁德市(福鼎市、蕉城区、屏南县、古田县、福安市、霞浦县、柘荣县、寿宁县、周宁县)

宜昌市(秭归县、西陵区、猇亭区、五峰土家族自治县、兴山县、当阳市、枝江市、点军区、远安县、夷陵区、长阳土家族自治县、宜都市、伍家岗区)

泉州市(泉港区、鲤城区、南安市、永春县、惠安县、丰泽区、德化县、金门县、安溪县、洛江区、晋江市、石狮市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。