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全国服务区域：
保定市(满城区、涿州市、高阳县、涞源县、唐县、容城县、安国市、蠡县、顺平县、阜平县、高碑店市、安新县、易县、徐水区、定州市、曲阳县、定兴县、博野县、涞水县、竞秀区、莲池区、雄县、清苑区、望都县)
株洲市(炎陵县、芦淞区、荷塘区、醴陵市、天元区、茶陵县、石峰区、渌口区、攸县)
贺州市(平桂区、昭平县、八步区、钟山县、富川瑶族自治县)
武汉市(青山区、洪山区、汉南区、江岸区、黄陂区、蔡甸区、新洲区、武昌区、东西湖区、硚口区、江夏区、江汉区、汉阳区)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、乌恰县、阿克陶县)
攀枝花市(仁和区、米易县、东区、西区、盐边县)
宝鸡市(千阳县、金台区、岐山县、太白县、凤翔区、陈仓区、渭滨区、扶风县、眉县、麟游县、陇县、凤县)
黔东南苗族侗族自治州(台江县、榕江县、岑巩县、凯里市、三穗县、黄平县、丹寨县、剑河县、雷山县、锦屏县、镇远县、天柱县、黎平县、从江县、麻江县、施秉县)
庆阳市(正宁县、环县、庆城县、合水县、宁县、镇原县、华池县、西峰区)
玉树藏族自治州(曲麻莱县、杂多县、治多县、玉树市、称多县、囊谦县)
运城市(稷山县、盐湖区、永济市、万荣县、夏县、河津市、新绛县、平陆县、垣曲县、芮城县、临猗县、闻喜县、绛县)
承德市(滦平县、双桥区、宽城满族自治县、平泉市、兴隆县、隆化县、双滦区、围场满族蒙古族自治县、承德县、丰宁满族自治县、鹰手营子矿区)
平凉市(崆峒区、崇信县、华亭市、泾川县、灵台县、庄浪县、静宁县)
马鞍山市(含山县、和县、雨山区、博望区、当涂县、花山区)
天水市(清水县、秦安县、武山县、麦积区、秦州区、甘谷县、张家川回族自治县)
三门峡市(义马市、卢氏县、灵宝市、湖滨区、陕州区、渑池县)
南昌市(西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、东湖区、新建区、进贤县、安义县、南昌县)
铜仁市(沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县、万山区、德江县、思南县、松桃苗族自治县、碧江区、石阡县、江口县、印江土家族苗族自治县)
克拉玛依市(白碱滩区、独山子区、克拉玛依区、乌尔禾区)
芜湖市(弋江区、无为市、南陵县、鸠江区、镜湖区、繁昌区、湾沚区)
黄冈市(黄梅县、蕲春县、红安县、浠水县、英山县、麻城市、罗田县、团风县、武穴市、黄州区)
营口市(西市区、站前区、鲅鱼圈区、老边区、大石桥市、盖州市)
泰州市(靖江市、泰兴市、高港区、姜堰区、兴化市、海陵区)
通辽市(扎鲁特旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、开鲁县、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼后旗)
自贡市(沿滩区、大安区、自流井区、贡井区、富顺县、荣县)
玉林市(兴业县、福绵区、玉州区、陆川县、博白县、北流市、容县)
丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、古城区、宁蒗彝族自治县)
咸阳市(永寿县、乾县、秦都区、武功县、三原县、杨陵区、渭城区、旬邑县、彬州市、泾阳县、兴平市、长武县、礼泉县、淳化县)
石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)
石家庄市(新乐市、深泽县、赵县、桥西区、高邑县、晋州市、栾城区、元氏县、井陉矿区、鹿泉区、行唐县、裕华区、正定县、赞皇县、新华区、长安区、平山县、辛集市、井陉县、灵寿县、无极县、藁城区)
辽阳市(文圣区、白塔区、宏伟区、灯塔市、弓长岭区、辽阳县、太子河区)
七台河市(勃利县、新兴区、桃山区、茄子河区)
莆田市(城厢区、秀屿区、仙游县、涵江区、荔城区)
海北藏族自治州(海晏县、门源回族自治县、刚察县、祁连县)
山南市(琼结县、措美县、扎囊县、曲松县、加查县、乃东区、贡嘎县、浪卡子县、洛扎县、错那市、隆子县、桑日县)
湖州市(长兴县、安吉县、德清县、吴兴区、南浔区)
新乡市(卫辉市、新乡县、牧野区、长垣市、封丘县、获嘉县、红旗区、凤泉区、卫滨区、延津县、辉县市、原阳县)
徐州市(新沂市、贾汪区、睢宁县、铜山区、沛县、鼓楼区、云龙区、泉山区、邳州市、丰县)
哈尔滨市(巴彦县、尚志市、双城区、五常市、宾县、依兰县、通河县、阿城区、方正县、木兰县、道外区、香坊区、道里区、松北区、平房区、南岗区、延寿县、呼兰区)
新余市(分宜县、渝水区)
济源市
定西市(安定区、通渭县、陇西县、临洮县、岷县、渭源县、漳县)
钦州市(浦北县、钦北区、灵山县、钦南区)
阜阳市(阜南县、颍泉区、太和县、临泉县、颍东区、颍上县、颍州区、界首市)
泸州市(叙永县、合江县、纳溪区、古蔺县、泸县、江阳区、龙马潭区)
固原市(隆德县、泾源县、西吉县、彭阳县、原州区)
乌兰察布市(察哈尔右翼前旗、卓资县、丰镇市、兴和县、化德县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼中旗、商都县、凉城县、四子王旗、集宁区)
甘孜藏族自治州(巴塘县、理塘县、石渠县、雅江县、丹巴县、白玉县、乡城县、得荣县、稻城县、新龙县、炉霍县、甘孜县、德格县、色达县、康定市、泸定县、九龙县、道孚县)
锦州市(古塔区、凌海市、义县、凌河区、黑山县、太和区、北镇市)
宁夏回族自治区
银川市(灵武市、西夏区、金凤区、永宁县、兴庆区、贺兰县)
临沂市(费县、郯城县、兰陵县、罗庄区、河东区、莒南县、兰山区、临沭县、沂南县、沂水县、蒙阴县、平邑县)
金昌市(金川区、永昌县)
德州市(乐陵市、临邑县、宁津县、庆云县、夏津县、德城区、禹城市、平原县、齐河县、陵城区、武城县)
黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、尖扎县、河南蒙古族自治县)
宜春市(宜丰县、高安市、万载县、奉新县、上高县、袁州区、铜鼓县、靖安县、丰城市、樟树市)
岳阳市(君山区、湘阴县、云溪区、汨罗市、岳阳楼区、华容县、临湘市、平江县、岳阳县)
威海市(文登区、环翠区、荣成市、乳山市)
安庆市(怀宁县、岳西县、迎江区、宿松县、太湖县、潜山市、桐城市、望江县、宜秀区、大观区)
南平市(政和县、松溪县、延平区、武夷山市、浦城县、顺昌县、邵武市、建阳区、光泽县、建瓯市)
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成都市(简阳市、邛崃市、金牛区、成华区、蒲江县、都江堰市、龙泉驿区、温江区、武侯区、新都区、青羊区、金堂县、锦江区、大邑县、双流区、新津区、青白江区、崇州市、郫都区、彭州市)
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呼和浩特市(托克托县、武川县、土默特左旗、新城区、赛罕区、玉泉区、回民区、和林格尔县、清水河县)
南京市(六合区、建邺区、高淳区、秦淮区、栖霞区、玄武区、江宁区、浦口区、雨花台区、溧水区、鼓楼区)
杭州市(富阳区、建德市、滨江区、萧山区、临安区、上城区、临平区、余杭区、淳安县、拱墅区、桐庐县、西湖区、钱塘区)
衢州市(龙游县、江山市、常山县、开化县、衢江区、柯城区)
哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)
曲靖市(马龙区、沾益区、宣威市、罗平县、师宗县、陆良县、麒麟区、会泽县、富源县)
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秦皇岛市(青龙满族自治县、山海关区、卢龙县、昌黎县、抚宁区、北戴河区、海港区)
海南藏族自治州(共和县、贵南县、同德县、兴海县、贵德县)
凉山彝族自治州(喜德县、金阳县、普格县、甘洛县、木里藏族自治县、布拖县、冕宁县、宁南县、会理市、德昌县、美姑县、越西县、盐源县、昭觉县、会东县、雷波县、西昌市)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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