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五指山市(乐东黎族自治县、定安县、屯昌县、东方市、白沙黎族自治县、文昌市、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县、万宁市、琼中黎族苗族自治县、澄迈县、琼海市、临高县)

黄冈市(英山县、麻城市、武穴市、浠水县、团风县、红安县、罗田县、蕲春县、黄梅县、黄州区)

湖州市(长兴县、吴兴区、安吉县、南浔区、德清县)

晋城市(阳城县、泽州县、城区、陵川县、高平市、沁水县)  宁夏回族自治区

石家庄市(深泽县、赵县、正定县、井陉矿区、新华区、高邑县、平山县、桥西区、元氏县、裕华区、藁城区、井陉县、辛集市、晋州市、长安区、行唐县、赞皇县、新乐市、鹿泉区、无极县、灵寿县、栾城区)

丽水市(景宁畲族自治县、松阳县、缙云县、庆元县、云和县、遂昌县、龙泉市、莲都区、青田县)

呼伦贝尔市(额尔古纳市、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、海拉尔区、扎兰屯市、新巴尔虎左旗、阿荣旗、根河市、满洲里市、牙克石市、新巴尔虎右旗、扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗、鄂温克族自治旗)

庆阳市(环县、西峰区、庆城县、正宁县、镇原县、合水县、华池县、宁县)  济南市(章丘区、济阳区、槐荫区、钢城区、历城区、长清区、莱芜区、商河县、天桥区、平阴县、市中区、历下区)

漳州市(诏安县、芗城区、长泰区、东山县、漳浦县、南靖县、龙海区、龙文区、云霄县、华安县、平和县)

吉安市(新干县、万安县、永新县、青原区、井冈山市、遂川县、吉州区、吉安县、安福县、泰和县、峡江县、永丰县、吉水县)

聊城市(东昌府区、莘县、东阿县、茌平区、高唐县、冠县、临清市、阳谷县)

萍乡市(莲花县、芦溪县、上栗县、安源区、湘东区)

乌兰察布市(集宁区、四子王旗、察哈尔右翼中旗、兴和县、卓资县、察哈尔右翼后旗、化德县、凉城县、丰镇市、察哈尔右翼前旗、商都县)

绵阳市(北川羌族自治县、游仙区、三台县、江油市、涪城区、盐亭县、平武县、梓潼县、安州区)

池州市(青阳县、东至县、贵池区、石台县)

和田地区(和田县、策勒县、皮山县、民丰县、和田市、洛浦县、墨玉县、于田县)

九江市(都昌县、柴桑区、彭泽县、武宁县、庐山市、濂溪区、德安县、永修县、湖口县、瑞昌市、浔阳区、修水县、共青城市)

合肥市(肥东县、瑶海区、巢湖市、肥西县、包河区、蜀山区、长丰县、庐阳区、庐江县)

德州市(临邑县、夏津县、陵城区、武城县、平原县、庆云县、禹城市、宁津县、乐陵市、齐河县、德城区)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

安庆市(桐城市、岳西县、潜山市、宿松县、望江县、太湖县、宜秀区、怀宁县、大观区、迎江区)

鹤壁市(浚县、淇滨区、山城区、淇县、鹤山区)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、梁河县、瑞丽市、盈江县、芒市)

自贡市(荣县、富顺县、沿滩区、大安区、贡井区、自流井区)

哈尔滨市(道外区、巴彦县、松北区、延寿县、尚志市、依兰县、道里区、通河县、方正县、南岗区、阿城区、木兰县、双城区、平房区、香坊区、宾县、呼兰区、五常市)

黔南布依族苗族自治州(都匀市、荔波县、独山县、长顺县、瓮安县、贵定县、龙里县、平塘县、罗甸县、惠水县、福泉市、三都水族自治县)

达州市(通川区、达川区、渠县、大竹县、开江县、宣汉县、万源市)

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绥化市(绥棱县、青冈县、明水县、安达市、肇东市、望奎县、北林区、庆安县、兰西县、海伦市)

邵阳市(武冈市、邵阳县、邵东市、新邵县、隆回县、新宁县、洞口县、大祥区、双清区、城步苗族自治县、绥宁县、北塔区)

茂名市(化州市、高州市、茂南区、信宜市、电白区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)  金华市(浦江县、金东区、永康市、婺城区、义乌市、东阳市、磐安县、兰溪市、武义县)

厦门市(集美区、翔安区、湖里区、海沧区、同安区、思明区)

抚州市(资溪县、崇仁县、宜黄县、南丰县、广昌县、临川区、南城县、黎川县、乐安县、东乡区、金溪县)

怀化市(通道侗族自治县、会同县、溆浦县、新晃侗族自治县、鹤城区、芷江侗族自治县、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县)周口市(西华县、扶沟县、鹿邑县、川汇区、郸城县、太康县、淮阳区、沈丘县、商水县、项城市)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、乌恰县、阿克陶县、阿图什市)  玉树藏族自治州(囊谦县、治多县、曲麻莱县、玉树市、杂多县、称多县)

随州市(广水市、曾都区、随县)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、宣恩县、巴东县、恩施市、利川市、咸丰县、建始县、来凤县)汕尾市(陆丰市、海丰县、城区、陆河县)

昌吉回族自治州(阜康市、吉木萨尔县、昌吉市、玛纳斯县、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、奇台县)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、普定县、平坝区、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、西秀区)

承德市(兴隆县、宽城满族自治县、平泉市、滦平县、丰宁满族自治县、承德县、隆化县、鹰手营子矿区、双滦区、双桥区、围场满族蒙古族自治县)

内江市(隆昌市、威远县、东兴区、市中区、资中县)

玉溪市(澄江市、红塔区、江川区、通海县、华宁县、新平彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县)

长沙市(宁乡市、岳麓区、芙蓉区、浏阳市、开福区、天心区、雨花区、望城区、长沙县)

赤峰市(翁牛特旗、巴林左旗、宁城县、红山区、元宝山区、克什克腾旗、松山区、巴林右旗、敖汉旗、林西县、阿鲁科尔沁旗、喀喇沁旗)

白山市(靖宇县、江源区、浑江区、抚松县、长白朝鲜族自治县、临江市)

张家口市(沽源县、尚义县、宣化区、蔚县、下花园区、万全区、张北县、怀来县、桥东区、涿鹿县、崇礼区、怀安县、阳原县、康保县、赤城县、桥西区)

白银市(白银区、景泰县、会宁县、平川区、靖远县)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

宜春市(丰城市、上高县、靖安县、樟树市、宜丰县、奉新县、高安市、万载县、袁州区、铜鼓县)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

惠州市(博罗县、龙门县、惠城区、惠阳区、惠东县)

广安市(武胜县、华蓥市、邻水县、广安区、岳池县、前锋区)

赣州市(信丰县、兴国县、赣县区、大余县、龙南市、宁都县、瑞金市、章贡区、南康区、石城县、会昌县、于都县、崇义县、寻乌县、安远县、全南县、定南县、上犹县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。