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泸州市(泸县、古蔺县、合江县、龙马潭区、叙永县、江阳区、纳溪区)

克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、独山子区、白碱滩区)

东莞市

赣州市(赣县区、瑞金市、信丰县、定南县、上犹县、龙南市、大余县、石城县、于都县、章贡区、兴国县、安远县、寻乌县、崇义县、宁都县、全南县、会昌县、南康区)  亳州市(谯城区、蒙城县、利辛县、涡阳县)

松原市(乾安县、扶余市、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区)

湘潭市(雨湖区、韶山市、湘潭县、岳塘区、湘乡市)

丽水市(缙云县、景宁畲族自治县、遂昌县、云和县、龙泉市、莲都区、庆元县、松阳县、青田县)合肥市(包河区、肥西县、瑶海区、蜀山区、长丰县、肥东县、巢湖市、庐阳区、庐江县)

日喀则市(仲巴县、定结县、仁布县、谢通门县、聂拉木县、白朗县、萨嘎县、吉隆县、定日县、康马县、江孜县、拉孜县、桑珠孜区、亚东县、岗巴县、昂仁县、萨迦县、南木林县)  宁德市(福安市、周宁县、霞浦县、屏南县、柘荣县、福鼎市、寿宁县、蕉城区、古田县)

张家口市(桥东区、沽源县、涿鹿县、万全区、怀来县、康保县、阳原县、蔚县、张北县、赤城县、尚义县、桥西区、宣化区、崇礼区、下花园区、怀安县)

新乡市(获嘉县、延津县、辉县市、新乡县、卫辉市、封丘县、红旗区、原阳县、卫滨区、牧野区、长垣市、凤泉区)

阳江市(江城区、阳东区、阳西县、阳春市)

昆明市(宜良县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、五华区、官渡区、东川区、晋宁区、石林彝族自治县、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、西山区、呈贡区、安宁市、盘龙区)

沧州市(河间市、肃宁县、黄骅市、东光县、南皮县、青县、沧县、孟村回族自治县、运河区、盐山县、吴桥县、任丘市、海兴县、新华区、献县、泊头市)

中山市

乌海市(乌达区、海勃湾区、海南区)

金华市(永康市、武义县、浦江县、婺城区、磐安县、金东区、义乌市、东阳市、兰溪市)

资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

六安市(霍邱县、裕安区、舒城县、叶集区、金安区、霍山县、金寨县)

舟山市(定海区、岱山县、普陀区、嵊泗县)

杭州市(西湖区、滨江区、拱墅区、淳安县、余杭区、富阳区、临平区、钱塘区、桐庐县、建德市、萧山区、临安区、上城区)

金昌市(永昌县、金川区)

哈尔滨市(呼兰区、双城区、松北区、五常市、宾县、依兰县、道里区、平房区、香坊区、木兰县、通河县、阿城区、延寿县、巴彦县、尚志市、道外区、方正县、南岗区)

濮阳市(清丰县、范县、南乐县、台前县、华龙区、濮阳县)

马鞍山市(含山县、当涂县、和县、雨山区、博望区、花山区)

崇左市(扶绥县、宁明县、大新县、天等县、江州区、龙州县、凭祥市)

七台河市(新兴区、茄子河区、桃山区、勃利县)

汕头市(潮南区、濠江区、龙湖区、南澳县、金平区、潮阳区、澄海区)

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大同市(云州区、新荣区、天镇县、广灵县、云冈区、灵丘县、左云县、平城区、阳高县、浑源县)

十堰市(竹溪县、茅箭区、张湾区、郧阳区、房县、郧西县、丹江口市、竹山县)

邵阳市(绥宁县、武冈市、城步苗族自治县、大祥区、新邵县、新宁县、邵阳县、双清区、隆回县、洞口县、北塔区、邵东市)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、建始县、来凤县、咸丰县、利川市、鹤峰县、宣恩县、恩施市)  丹东市(振安区、东港市、宽甸满族自治县、凤城市、振兴区、元宝区)

郑州市(新密市、管城回族区、荥阳市、新郑市、登封市、中原区、上街区、惠济区、二七区、金水区、巩义市、中牟县)

遵义市(余庆县、务川仡佬族苗族自治县、正安县、习水县、播州区、汇川区、红花岗区、赤水市、凤冈县、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、湄潭县、绥阳县、仁怀市)

无锡市(锡山区、惠山区、滨湖区、江阴市、新吴区、梁溪区、宜兴市)宁夏回族自治区

宜昌市(五峰土家族自治县、伍家岗区、猇亭区、宜都市、远安县、长阳土家族自治县、点军区、夷陵区、枝江市、当阳市、兴山县、秭归县、西陵区)  抚顺市(顺城区、清原满族自治县、抚顺县、东洲区、望花区、新宾满族自治县、新抚区)

周口市(项城市、商水县、郸城县、西华县、鹿邑县、川汇区、扶沟县、淮阳区、沈丘县、太康县)

北京市(平谷区、怀柔区、密云区、海淀区、延庆区、门头沟区、西城区、石景山区、大兴区、顺义区、通州区、朝阳区、丰台区、房山区、昌平区、东城区)

怒江傈僳族自治州(福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)滨州市(阳信县、无棣县、博兴县、滨城区、沾化区、邹平市、惠民县)

红河哈尼族彝族自治州(石屏县、屏边苗族自治县、弥勒市、泸西县、红河县、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、建水县、元阳县、蒙自市、开远市、绿春县)

驻马店市(驿城区、汝南县、上蔡县、西平县、正阳县、平舆县、确山县、遂平县、新蔡县、泌阳县)

黄冈市(红安县、罗田县、蕲春县、团风县、英山县、麻城市、浠水县、黄州区、武穴市、黄梅县)

河源市(源城区、龙川县、东源县、紫金县、和平县、连平县)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、阿拉山口市、温泉县)

佛山市(三水区、顺德区、禅城区、高明区、南海区)

晋中市(太谷区、祁县、平遥县、灵石县、左权县、寿阳县、榆社县、榆次区、昔阳县、介休市、和顺县)

吕梁市(中阳县、离石区、石楼县、交城县、柳林县、交口县、文水县、汾阳市、方山县、孝义市、兴县、岚县、临县)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、松潘县、红原县、小金县、阿坝县、九寨沟县、马尔康市、理县、若尔盖县、茂县、汶川县、金川县、壤塘县)

榆林市(吴堡县、子洲县、米脂县、佳县、神木市、横山区、绥德县、靖边县、定边县、府谷县、榆阳区、清涧县)

德阳市(中江县、罗江区、什邡市、广汉市、旌阳区、绵竹市)

凉山彝族自治州(普格县、雷波县、木里藏族自治县、冕宁县、会理市、布拖县、美姑县、西昌市、宁南县、越西县、德昌县、喜德县、盐源县、甘洛县、会东县、金阳县、昭觉县)

达州市(通川区、宣汉县、渠县、开江县、达川区、大竹县、万源市)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)

连云港市(东海县、海州区、赣榆区、灌云县、灌南县、连云区)

塔城地区(塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、托里县、裕民县、额敏县、沙湾市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。