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岳阳市(华容县、云溪区、湘阴县、岳阳县、临湘市、汨罗市、平江县、君山区、岳阳楼区)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

宿迁市(泗洪县、泗阳县、宿城区、沭阳县、宿豫区)

榆林市(神木市、定边县、府谷县、子洲县、吴堡县、清涧县、靖边县、横山区、米脂县、佳县、绥德县、榆阳区)  文山壮族苗族自治州(西畴县、富宁县、文山市、马关县、广南县、麻栗坡县、砚山县、丘北县)

随州市(广水市、随县、曾都区)

来宾市(金秀瑶族自治县、忻城县、兴宾区、象州县、武宣县、合山市)

张家界市(永定区、慈利县、桑植县、武陵源区)

池州市(东至县、石台县、青阳县、贵池区)  淄博市(周村区、淄川区、高青县、沂源县、桓台县、张店区、临淄区、博山区)

丹东市(凤城市、振兴区、振安区、宽甸满族自治县、元宝区、东港市)

开封市(龙亭区、禹王台区、兰考县、顺河回族区、祥符区、通许县、鼓楼区、尉氏县、杞县)

忻州市(保德县、偏关县、岢岚县、代县、五寨县、河曲县、忻府区、定襄县、五台县、神池县、繁峙县、原平市、宁武县、静乐县)

商洛市(商州区、洛南县、丹凤县、镇安县、山阳县、柞水县、商南县)

绥化市(安达市、绥棱县、兰西县、望奎县、青冈县、肇东市、明水县、庆安县、海伦市、北林区)

遂宁市(射洪市、大英县、蓬溪县、安居区、船山区)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

武威市(天祝藏族自治县、凉州区、民勤县、古浪县)

萍乡市(湘东区、安源区、莲花县、上栗县、芦溪县)

铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)

防城港市(东兴市、防城区、上思县、港口区)

吉安市(青原区、吉州区、峡江县、井冈山市、吉水县、永丰县、吉安县、新干县、安福县、遂川县、永新县、泰和县、万安县)

雅安市(芦山县、名山区、汉源县、石棉县、宝兴县、雨城区、天全县、荥经县)

鞍山市(铁东区、海城市、岫岩满族自治县、千山区、铁西区、台安县、立山区)

河源市(紫金县、连平县、源城区、东源县、和平县、龙川县)

菏泽市(曹县、东明县、鄄城县、单县、定陶区、郓城县、巨野县、成武县、牡丹区)

重庆市(巫山县、垫江县、云阳县、荣昌区、梁平区、彭水苗族土家族自治县、万州区、綦江区、璧山区、大足区、渝中区、奉节县、丰都县、北碚区、秀山土家族苗族自治县、石柱土家族自治县、忠县、江津区、大渡口区、永川区、巴南区、武隆区、渝北区、潼南区、合川区、九龙坡区、酉阳土家族苗族自治县、涪陵区、黔江区、沙坪坝区、开州区、南川区、长寿区、江北区、城口县、铜梁区、南岸区、巫溪县)

眉山市(彭山区、青神县、东坡区、洪雅县、丹棱县、仁寿县)

贵港市(港南区、覃塘区、平南县、港北区、桂平市)

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漳州市(龙海区、云霄县、南靖县、芗城区、平和县、华安县、漳浦县、龙文区、诏安县、东山县、长泰区)

自贡市(荣县、贡井区、沿滩区、富顺县、自流井区、大安区)

三沙市(南沙区、西沙区)

山南市(隆子县、错那市、洛扎县、措美县、浪卡子县、贡嘎县、扎囊县、琼结县、曲松县、乃东区、加查县、桑日县)  潍坊市(寒亭区、潍城区、高密市、昌乐县、青州市、奎文区、诸城市、昌邑市、坊子区、寿光市、安丘市、临朐县)

新余市(渝水区、分宜县)

兰州市(安宁区、皋兰县、永登县、城关区、西固区、七里河区、红古区、榆中县)

莆田市(城厢区、涵江区、仙游县、荔城区、秀屿区)德州市(齐河县、夏津县、庆云县、禹城市、宁津县、乐陵市、陵城区、德城区、平原县、武城县、临邑县)

凉山彝族自治州(甘洛县、盐源县、冕宁县、西昌市、木里藏族自治县、昭觉县、普格县、金阳县、布拖县、会东县、德昌县、喜德县、会理市、宁南县、美姑县、雷波县、越西县)  河池市(都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、南丹县、凤山县、巴马瑶族自治县、天峨县、宜州区、金城江区、东兰县、环江毛南族自治县)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)

大同市(云州区、新荣区、左云县、广灵县、浑源县、天镇县、灵丘县、平城区、云冈区、阳高县)吉林市(永吉县、昌邑区、磐石市、丰满区、蛟河市、舒兰市、桦甸市、龙潭区、船营区)

湘西土家族苗族自治州(凤凰县、吉首市、龙山县、永顺县、泸溪县、花垣县、古丈县、保靖县)

江门市(江海区、鹤山市、新会区、开平市、恩平市、蓬江区、台山市)

伊犁哈萨克自治州(巩留县、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、伊宁市、尼勒克县、新源县、昭苏县、霍城县、奎屯市、霍尔果斯市)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县)

黔南布依族苗族自治州(惠水县、都匀市、长顺县、三都水族自治县、贵定县、龙里县、独山县、瓮安县、荔波县、福泉市、罗甸县、平塘县)

秦皇岛市(青龙满族自治县、抚宁区、昌黎县、卢龙县、北戴河区、海港区、山海关区)

巴音郭楞蒙古自治州(和静县、若羌县、轮台县、和硕县、博湖县、且末县、库尔勒市、尉犁县、焉耆回族自治县)

安阳市(安阳县、龙安区、殷都区、林州市、文峰区、滑县、内黄县、北关区、汤阴县)

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佳木斯市(向阳区、前进区、桦南县、同江市、富锦市、郊区、东风区、抚远市、桦川县、汤原县)

张掖市(甘州区、民乐县、高台县、肃南裕固族自治县、临泽县、山丹县)

昆明市(禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、官渡区、宜良县、安宁市、富民县、盘龙区、五华区、东川区、石林彝族自治县、晋宁区、呈贡区、西山区、寻甸回族彝族自治县)

淮安市(涟水县、金湖县、淮安区、淮阴区、盱眙县、清江浦区、洪泽区)

梅州市(平远县、五华县、梅县区、兴宁市、梅江区、丰顺县、蕉岭县、大埔县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。