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淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)
澳门特别行政区
廊坊市(霸州市、三河市、大厂回族自治县、固安县、安次区、广阳区、文安县、香河县、大城县、永清县)
大庆市(让胡路区、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、大同区、红岗区、林甸县、龙凤区、肇州县)
秦皇岛市(青龙满族自治县、昌黎县、抚宁区、山海关区、卢龙县、海港区、北戴河区)
南充市(顺庆区、蓬安县、嘉陵区、阆中市、营山县、南部县、高坪区、仪陇县、西充县)
湛江市(雷州市、坡头区、赤坎区、霞山区、麻章区、徐闻县、廉江市、吴川市、遂溪县)
喀什地区(疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、喀什市、巴楚县、麦盖提县、泽普县、莎车县、岳普湖县、伽师县、疏附县、叶城县)
淮南市(田家庵区、凤台县、八公山区、谢家集区、大通区、潘集区、寿县)
运城市(绛县、新绛县、夏县、平陆县、闻喜县、河津市、稷山县、万荣县、临猗县、芮城县、盐湖区、垣曲县、永济市)
东营市(广饶县、东营区、河口区、垦利区、利津县)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
泰州市(海陵区、姜堰区、靖江市、高港区、泰兴市、兴化市)
甘孜藏族自治州(理塘县、德格县、甘孜县、九龙县、丹巴县、泸定县、炉霍县、得荣县、新龙县、巴塘县、稻城县、石渠县、康定市、道孚县、雅江县、乡城县、色达县、白玉县)
四平市(双辽市、铁西区、伊通满族自治县、梨树县、铁东区)
湖州市(吴兴区、长兴县、德清县、安吉县、南浔区)
台州市(仙居县、天台县、温岭市、临海市、路桥区、黄岩区、三门县、玉环市、椒江区)
荆州市(松滋市、公安县、江陵县、沙市区、石首市、洪湖市、荆州区、监利市)
黄山市(祁门县、黟县、黄山区、歙县、休宁县、徽州区、屯溪区)
广西壮族自治区
怀化市(洪江市、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、鹤城区、沅陵县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、中方县、会同县、辰溪县)
三沙市(南沙区、西沙区)
固原市(西吉县、泾源县、原州区、隆德县、彭阳县)
昭通市(镇雄县、鲁甸县、威信县、彝良县、昭阳区、绥江县、大关县、盐津县、水富市、巧家县、永善县)
汉中市(勉县、镇巴县、城固县、留坝县、略阳县、宁强县、汉台区、佛坪县、洋县、南郑区、西乡县)
张家口市(张北县、涿鹿县、康保县、尚义县、崇礼区、怀来县、赤城县、怀安县、阳原县、万全区、沽源县、桥东区、蔚县、宣化区、桥西区、下花园区)
伊犁哈萨克自治州(伊宁市、巩留县、特克斯县、新源县、奎屯市、霍城县、尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、昭苏县、霍尔果斯市)
珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)
大连市(金州区、长海县、沙河口区、瓦房店市、中山区、旅顺口区、甘井子区、普兰店区、庄河市、西岗区)
常德市(武陵区、澧县、安乡县、津市市、鼎城区、汉寿县、临澧县、桃源县、石门县)
承德市(平泉市、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、双滦区、承德县、鹰手营子矿区、兴隆县、隆化县、双桥区、滦平县、围场满族蒙古族自治县)
丹东市(东港市、振安区、元宝区、振兴区、宽甸满族自治县、凤城市)
镇江市(句容市、润州区、京口区、扬中市、丹徒区、丹阳市)
漯河市(临颍县、源汇区、郾城区、舞阳县、召陵区)
大同市(新荣区、天镇县、云州区、左云县、浑源县、广灵县、云冈区、阳高县、平城区、灵丘县)
揭阳市(榕城区、惠来县、揭东区、普宁市、揭西县)
无锡市(新吴区、宜兴市、惠山区、梁溪区、滨湖区、锡山区、江阴市)
南宁市(马山县、青秀区、西乡塘区、兴宁区、横州市、良庆区、上林县、江南区、邕宁区、隆安县、宾阳县、武鸣区)
长治市(襄垣县、壶关县、黎城县、武乡县、屯留区、上党区、潞城区、潞州区、沁县、沁源县、平顺县、长子县)
仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)
河源市(东源县、连平县、紫金县、龙川县、和平县、源城区)
潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)
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齐齐哈尔市(甘南县、讷河市、克山县、铁锋区、富拉尔基区、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、龙江县、泰来县、建华区、龙沙区、碾子山区、克东县、富裕县、依安县)
铜川市(王益区、印台区、宜君县、耀州区)
武汉市(江夏区、洪山区、江岸区、黄陂区、汉阳区、武昌区、新洲区、东西湖区、江汉区、蔡甸区、青山区、硚口区、汉南区)
杭州市(富阳区、建德市、桐庐县、临平区、钱塘区、淳安县、拱墅区、滨江区、西湖区、萧山区、上城区、余杭区、临安区)
滁州市(天长市、凤阳县、琅琊区、定远县、全椒县、来安县、明光市、南谯区)
鹤岗市(向阳区、萝北县、南山区、绥滨县、兴山区、兴安区、东山区、工农区)
衢州市(开化县、柯城区、衢江区、龙游县、江山市、常山县)
南京市(建邺区、秦淮区、鼓楼区、玄武区、江宁区、六合区、雨花台区、栖霞区、溧水区、高淳区、浦口区)
和田地区(洛浦县、皮山县、于田县、和田市、策勒县、墨玉县、和田县、民丰县)
忻州市(五台县、定襄县、五寨县、代县、静乐县、岢岚县、河曲县、神池县、忻府区、繁峙县、原平市、偏关县、宁武县、保德县)
南平市(邵武市、建瓯市、顺昌县、松溪县、延平区、政和县、武夷山市、建阳区、浦城县、光泽县)
儋州市
德州市(宁津县、庆云县、乐陵市、平原县、德城区、禹城市、武城县、临邑县、陵城区、齐河县、夏津县)
黄石市(黄石港区、下陆区、西塞山区、阳新县、大冶市、铁山区)
金华市(兰溪市、磐安县、婺城区、武义县、金东区、浦江县、义乌市、永康市、东阳市)
赣州市(安远县、上犹县、瑞金市、会昌县、石城县、定南县、全南县、兴国县、崇义县、宁都县、南康区、章贡区、于都县、大余县、赣县区、信丰县、龙南市、寻乌县)
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辽源市(西安区、东辽县、龙山区、东丰县)
松原市(长岭县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、乾安县)
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随州市(广水市、曾都区、随县)
池州市(青阳县、石台县、贵池区、东至县)
那曲市(申扎县、色尼区、嘉黎县、索县、聂荣县、比如县、班戈县、巴青县、尼玛县、双湖县、安多县)
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达州市(渠县、万源市、宣汉县、大竹县、开江县、通川区、达川区)
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近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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