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济南市(钢城区、天桥区、章丘区、商河县、平阴县、济阳区、历下区、长清区、莱芜区、槐荫区、市中区、历城区)

哈尔滨市(道外区、巴彦县、木兰县、南岗区、双城区、平房区、呼兰区、依兰县、松北区、香坊区、宾县、阿城区、通河县、方正县、延寿县、五常市、尚志市、道里区)

新余市(分宜县、渝水区)

咸宁市(赤壁市、通城县、嘉鱼县、咸安区、通山县、崇阳县)  防城港市(东兴市、上思县、港口区、防城区)

遵义市(道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、绥阳县、桐梓县、湄潭县、凤冈县、红花岗区、正安县、汇川区、播州区、余庆县、务川仡佬族苗族自治县、习水县、赤水市)

惠州市(龙门县、惠城区、博罗县、惠阳区、惠东县)

河池市(东兰县、都安瑶族自治县、巴马瑶族自治县、天峨县、南丹县、金城江区、大化瑶族自治县、凤山县、宜州区、环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县)

湘潭市(雨湖区、湘潭县、湘乡市、韶山市、岳塘区)  崇左市(大新县、凭祥市、宁明县、江州区、扶绥县、天等县、龙州县)

喀什地区(英吉沙县、塔什库尔干塔吉克自治县、巴楚县、麦盖提县、泽普县、莎车县、叶城县、疏勒县、喀什市、伽师县、岳普湖县、疏附县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊吾县、伊州区)

阳泉市(城区、郊区、平定县、矿区、盂县)

东营市(河口区、东营区、利津县、广饶县、垦利区)

亳州市(涡阳县、利辛县、谯城区、蒙城县)

安阳市(北关区、林州市、内黄县、安阳县、滑县、龙安区、殷都区、文峰区、汤阴县)

秦皇岛市(抚宁区、海港区、山海关区、北戴河区、昌黎县、青龙满族自治县、卢龙县)

宁波市(鄞州区、江北区、慈溪市、海曙区、象山县、奉化区、余姚市、北仑区、镇海区、宁海县)

黄石市(阳新县、铁山区、大冶市、西塞山区、黄石港区、下陆区)

张掖市(高台县、临泽县、山丹县、民乐县、肃南裕固族自治县、甘州区)

红河哈尼族彝族自治州(弥勒市、建水县、石屏县、金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、开远市、绿春县、个旧市、蒙自市、元阳县、河口瑶族自治县、红河县、屏边苗族自治县)

广元市(昭化区、利州区、剑阁县、青川县、苍溪县、旺苍县、朝天区)

南阳市(新野县、南召县、桐柏县、宛城区、方城县、西峡县、唐河县、邓州市、内乡县、卧龙区、社旗县、淅川县、镇平县)

澳门特别行政区

宿迁市(沭阳县、宿城区、泗洪县、泗阳县、宿豫区)

晋城市(泽州县、陵川县、城区、沁水县、高平市、阳城县)

白城市(大安市、洮北区、镇赉县、洮南市、通榆县)

荆州市(松滋市、洪湖市、沙市区、江陵县、监利市、石首市、荆州区、公安县)

鹤岗市(东山区、工农区、向阳区、兴安区、南山区、绥滨县、兴山区、萝北县)

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日照市(莒县、东港区、五莲县、岚山区)

玉溪市(澄江市、新平彝族傣族自治县、红塔区、易门县、华宁县、峨山彝族自治县、通海县、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县)

莆田市(城厢区、涵江区、仙游县、荔城区、秀屿区)

伊春市(乌翠区、汤旺县、大箐山县、嘉荫县、南岔县、伊美区、金林区、友好区、丰林县、铁力市)  丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区)

塔城地区(沙湾市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、裕民县、塔城市、额敏县)

白银市(会宁县、平川区、靖远县、景泰县、白银区)

枣庄市(薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区、滕州市、市中区)庆阳市(环县、华池县、西峰区、合水县、宁县、正宁县、镇原县、庆城县)

内蒙古自治区  安康市(旬阳市、紫阳县、平利县、汉滨区、白河县、石泉县、宁陕县、镇坪县、岚皋县、汉阴县)

上饶市(婺源县、鄱阳县、德兴市、余干县、信州区、横峰县、万年县、弋阳县、广信区、玉山县、铅山县、广丰区)

九江市(都昌县、柴桑区、庐山市、彭泽县、武宁县、修水县、永修县、濂溪区、浔阳区、湖口县、德安县、瑞昌市、共青城市)

衡水市(冀州区、饶阳县、桃城区、故城县、深州市、枣强县、阜城县、武邑县、武强县、景县、安平县)吉安市(永新县、吉水县、峡江县、吉安县、永丰县、万安县、新干县、井冈山市、青原区、泰和县、安福县、吉州区、遂川县)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

南宁市(隆安县、兴宁区、马山县、上林县、西乡塘区、邕宁区、江南区、宾阳县、良庆区、武鸣区、青秀区、横州市)

南通市(崇川区、如皋市、启东市、通州区、如东县、海门区、海安市)

伊犁哈萨克自治州(奎屯市、伊宁市、昭苏县、霍尔果斯市、霍城县、察布查尔锡伯自治县、巩留县、伊宁县、新源县、特克斯县、尼勒克县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

那曲市(双湖县、安多县、比如县、申扎县、巴青县、色尼区、索县、尼玛县、班戈县、聂荣县、嘉黎县)

唐山市(开平区、古冶区、滦州市、乐亭县、遵化市、路南区、曹妃甸区、滦南县、迁安市、路北区、玉田县、丰润区、迁西县、丰南区)

漯河市(源汇区、召陵区、临颍县、郾城区、舞阳县)

牡丹江市(爱民区、东安区、阳明区、绥芬河市、林口县、海林市、西安区、穆棱市、东宁市、宁安市)

吕梁市(汾阳市、柳林县、交口县、临县、离石区、交城县、石楼县、方山县、岚县、兴县、中阳县、孝义市、文水县)

曲靖市(马龙区、富源县、陆良县、会泽县、宣威市、麒麟区、师宗县、罗平县、沾益区)

湖州市(安吉县、长兴县、吴兴区、德清县、南浔区)

绥化市(海伦市、望奎县、庆安县、肇东市、北林区、绥棱县、兰西县、青冈县、安达市、明水县)

石河子市(五家渠市、白杨市、铁门关市、图木舒克市、昆玉市、新星市、可克达拉市、胡杨河市、北屯市、阿拉尔市、双河市)

淮安市(涟水县、盱眙县、洪泽区、淮安区、清江浦区、淮阴区、金湖县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。