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泰安市(宁阳县、肥城市、东平县、新泰市、岱岳区、泰山区)

抚顺市(顺城区、东洲区、清原满族自治县、望花区、新宾满族自治县、新抚区、抚顺县)

厦门市(湖里区、集美区、思明区、海沧区、翔安区、同安区)

兴安盟(科尔沁右翼中旗、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、突泉县、扎赉特旗、乌兰浩特市)  六盘水市(水城区、盘州市、六枝特区、钟山区)

海东市(互助土族自治县、化隆回族自治县、平安区、循化撒拉族自治县、乐都区、民和回族土族自治县)

怀化市(通道侗族自治县、会同县、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、沅陵县、鹤城区、辰溪县、芷江侗族自治县、洪江市、中方县、新晃侗族自治县、麻阳苗族自治县)

江门市(台山市、蓬江区、开平市、江海区、恩平市、鹤山市、新会区)

中山市  黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、兴义市、册亨县、安龙县、兴仁市、普安县、贞丰县、望谟县)

宿州市(埇桥区、泗县、砀山县、萧县、灵璧县)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

承德市(宽城满族自治县、平泉市、双桥区、兴隆县、滦平县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县、鹰手营子矿区、隆化县、双滦区、承德县)

邢台市(隆尧县、宁晋县、内丘县、南和区、任泽区、南宫市、新河县、清河县、临城县、沙河市、襄都区、柏乡县、威县、巨鹿县、信都区、广宗县、平乡县、临西县)

大兴安岭地区(漠河市、呼玛县、塔河县)

哈尔滨市(南岗区、宾县、巴彦县、延寿县、双城区、五常市、方正县、松北区、阿城区、道外区、平房区、木兰县、香坊区、呼兰区、通河县、依兰县、尚志市、道里区)

保定市(莲池区、定州市、满城区、唐县、蠡县、竞秀区、高阳县、清苑区、容城县、望都县、顺平县、雄县、涿州市、易县、安国市、阜平县、涞水县、涞源县、博野县、曲阳县、高碑店市、定兴县、安新县、徐水区)

阿坝藏族羌族自治州(若尔盖县、壤塘县、黑水县、红原县、茂县、九寨沟县、马尔康市、金川县、理县、阿坝县、小金县、汶川县、松潘县)

兰州市(城关区、红古区、榆中县、七里河区、安宁区、皋兰县、西固区、永登县)

绵阳市(盐亭县、北川羌族自治县、平武县、三台县、梓潼县、涪城区、江油市、游仙区、安州区)

滨州市(阳信县、博兴县、邹平市、沾化区、滨城区、无棣县、惠民县)

湖州市(德清县、长兴县、南浔区、安吉县、吴兴区)

随州市(曾都区、随县、广水市)

德州市(乐陵市、陵城区、齐河县、德城区、临邑县、禹城市、平原县、宁津县、武城县、夏津县、庆云县)

黄石市(下陆区、黄石港区、大冶市、阳新县、西塞山区、铁山区)

淮安市(涟水县、淮安区、洪泽区、盱眙县、清江浦区、金湖县、淮阴区)

三门峡市(湖滨区、义马市、卢氏县、陕州区、渑池县、灵宝市)

临夏回族自治州(东乡族自治县、和政县、康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、临夏县、广河县、永靖县)

安阳市(滑县、文峰区、龙安区、殷都区、安阳县、林州市、北关区、内黄县、汤阴县)

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哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

塔城地区(裕民县、托里县、沙湾市、乌苏市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、塔城市)

曲靖市(宣威市、罗平县、陆良县、沾益区、师宗县、马龙区、会泽县、富源县、麒麟区)

柳州市(城中区、鱼峰区、柳城县、柳北区、融安县、柳南区、柳江区、鹿寨县、融水苗族自治县、三江侗族自治县)  咸阳市(礼泉县、三原县、泾阳县、渭城区、永寿县、淳化县、秦都区、兴平市、乾县、彬州市、武功县、杨陵区、旬邑县、长武县)

大庆市(龙凤区、红岗区、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、林甸县、大同区、肇源县、让胡路区)

宜春市(宜丰县、樟树市、靖安县、袁州区、奉新县、上高县、丰城市、万载县、铜鼓县、高安市)

遵义市(习水县、汇川区、余庆县、红花岗区、湄潭县、仁怀市、赤水市、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、播州区、凤冈县、务川仡佬族苗族自治县、绥阳县、正安县)七台河市(茄子河区、勃利县、桃山区、新兴区)

深圳市(南山区、罗湖区、龙华区、龙岗区、福田区、坪山区、宝安区、盐田区、光明区)  文山壮族苗族自治州(砚山县、丘北县、麻栗坡县、富宁县、西畴县、文山市、马关县、广南县)

日喀则市(桑珠孜区、聂拉木县、仲巴县、岗巴县、仁布县、定日县、白朗县、拉孜县、吉隆县、定结县、谢通门县、康马县、萨迦县、江孜县、亚东县、萨嘎县、昂仁县、南木林县)

德阳市(旌阳区、什邡市、绵竹市、罗江区、广汉市、中江县)

湛江市(廉江市、雷州市、霞山区、赤坎区、遂溪县、徐闻县、坡头区、吴川市、麻章区)海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)

烟台市(芝罘区、牟平区、福山区、莱阳市、龙口市、莱州市、蓬莱区、招远市、海阳市、莱山区、栖霞市)

枣庄市(薛城区、台儿庄区、山亭区、滕州市、市中区、峄城区)

盐城市(建湖县、大丰区、射阳县、滨海县、阜宁县、盐都区、亭湖区、响水县、东台市)

商洛市(商州区、商南县、山阳县、镇安县、柞水县、洛南县、丹凤县)

昭通市(镇雄县、彝良县、盐津县、绥江县、巧家县、永善县、水富市、鲁甸县、威信县、大关县、昭阳区)

邵阳市(新宁县、洞口县、大祥区、北塔区、新邵县、邵阳县、隆回县、双清区、邵东市、绥宁县、城步苗族自治县、武冈市)

定西市(漳县、陇西县、临洮县、岷县、渭源县、安定区、通渭县)

长治市(长子县、沁源县、潞州区、平顺县、壶关县、襄垣县、武乡县、屯留区、黎城县、潞城区、沁县、上党区)

包头市(九原区、东河区、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、土默特右旗、昆都仑区、石拐区、青山区)

株洲市(茶陵县、天元区、芦淞区、醴陵市、攸县、炎陵县、石峰区、荷塘区、渌口区)

昌吉回族自治州(吉木萨尔县、奇台县、阜康市、昌吉市、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、呼图壁县)

锡林郭勒盟(锡林浩特市、正蓝旗、苏尼特右旗、二连浩特市、东乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、正镶白旗、苏尼特左旗、镶黄旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、多伦县)

临沧市(凤庆县、镇康县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、临翔区、云县)

白城市(镇赉县、通榆县、洮北区、洮南市、大安市)

伊春市(金林区、丰林县、嘉荫县、伊美区、汤旺县、大箐山县、铁力市、友好区、乌翠区、南岔县)

太原市(清徐县、尖草坪区、迎泽区、古交市、小店区、万柏林区、娄烦县、晋源区、阳曲县、杏花岭区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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