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南昌市(西湖区、安义县、进贤县、东湖区、红谷滩区、青云谱区、南昌县、青山湖区、新建区)

杭州市(富阳区、上城区、余杭区、桐庐县、淳安县、萧山区、拱墅区、钱塘区、临安区、西湖区、临平区、建德市、滨江区)

咸宁市(咸安区、通山县、嘉鱼县、通城县、赤壁市、崇阳县)

伊春市(嘉荫县、南岔县、大箐山县、金林区、汤旺县、丰林县、友好区、乌翠区、铁力市、伊美区)  临沂市(莒南县、兰山区、临沭县、沂水县、郯城县、兰陵县、河东区、蒙阴县、费县、罗庄区、平邑县、沂南县)

潍坊市(临朐县、潍城区、高密市、坊子区、青州市、寒亭区、昌邑市、安丘市、诸城市、奎文区、昌乐县、寿光市)

淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)

玉溪市(华宁县、新平彝族傣族自治县、江川区、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县、红塔区、通海县、峨山彝族自治县)

赤峰市(红山区、敖汉旗、喀喇沁旗、克什克腾旗、松山区、宁城县、翁牛特旗、林西县、巴林左旗、元宝山区、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗)  防城港市(港口区、东兴市、防城区、上思县)

周口市(沈丘县、郸城县、川汇区、西华县、商水县、项城市、扶沟县、太康县、鹿邑县、淮阳区)

沈阳市(和平区、康平县、苏家屯区、新民市、法库县、浑南区、铁西区、皇姑区、辽中区、于洪区、沈河区、大东区、沈北新区)

齐齐哈尔市(昂昂溪区、泰来县、甘南县、碾子山区、克山县、建华区、富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区、拜泉县、龙江县、龙沙区、依安县、铁锋区、讷河市、克东县、富裕县)

荆州市(沙市区、石首市、松滋市、公安县、洪湖市、监利市、荆州区、江陵县)

阜新市(彰武县、阜新蒙古族自治县、细河区、新邱区、太平区、清河门区、海州区)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

南宁市(西乡塘区、横州市、武鸣区、江南区、隆安县、兴宁区、邕宁区、良庆区、青秀区、上林县、马山县、宾阳县)

牡丹江市(西安区、林口县、东宁市、绥芬河市、爱民区、海林市、东安区、穆棱市、宁安市、阳明区)

阿克苏地区(柯坪县、拜城县、阿克苏市、温宿县、阿瓦提县、新和县、沙雅县、乌什县、库车市)

陇南市(西和县、文县、徽县、成县、两当县、宕昌县、礼县、康县、武都区)

滁州市(来安县、凤阳县、明光市、定远县、琅琊区、全椒县、天长市、南谯区)

包头市(石拐区、土默特右旗、固阳县、九原区、昆都仑区、东河区、白云鄂博矿区、青山区、达尔罕茂明安联合旗)

宣城市(郎溪县、泾县、广德市、宣州区、旌德县、绩溪县、宁国市)

黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县、同仁市)

昌吉回族自治州(呼图壁县、阜康市、奇台县、昌吉市、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、吉木萨尔县)

重庆市(江津区、云阳县、北碚区、开州区、九龙坡区、綦江区、合川区、渝中区、大渡口区、黔江区、武隆区、铜梁区、奉节县、长寿区、涪陵区、城口县、梁平区、南川区、巴南区、忠县、潼南区、渝北区、巫溪县、彭水苗族土家族自治县、巫山县、璧山区、荣昌区、江北区、石柱土家族自治县、丰都县、垫江县、秀山土家族苗族自治县、南岸区、大足区、酉阳土家族苗族自治县、沙坪坝区、万州区、永川区)

平顶山市(湛河区、叶县、郏县、汝州市、新华区、鲁山县、舞钢市、卫东区、石龙区、宝丰县)

盘锦市(双台子区、盘山县、兴隆台区、大洼区)

许昌市(长葛市、魏都区、禹州市、鄢陵县、建安区、襄城县)

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泰州市(兴化市、泰兴市、姜堰区、高港区、海陵区、靖江市)

德阳市(广汉市、罗江区、绵竹市、中江县、什邡市、旌阳区)

淄博市(桓台县、高青县、沂源县、张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区)  儋州市

日喀则市(昂仁县、仲巴县、仁布县、南木林县、桑珠孜区、聂拉木县、拉孜县、定结县、谢通门县、吉隆县、萨迦县、江孜县、白朗县、康马县、定日县、亚东县、萨嘎县、岗巴县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿克陶县、阿合奇县、阿图什市)

晋中市(祁县、榆次区、介休市、左权县、昔阳县、寿阳县、平遥县、太谷区、和顺县、灵石县、榆社县)长治市(武乡县、沁县、上党区、壶关县、潞城区、襄垣县、平顺县、潞州区、沁源县、屯留区、长子县、黎城县)

怀化市(芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、沅陵县、靖州苗族侗族自治县、鹤城区、辰溪县、溆浦县、通道侗族自治县、中方县、麻阳苗族自治县、洪江市)  宿迁市(沭阳县、宿城区、泗洪县、泗阳县、宿豫区)

邯郸市(鸡泽县、魏县、复兴区、成安县、邱县、大名县、临漳县、邯山区、涉县、肥乡区、永年区、广平县、武安市、馆陶县、峰峰矿区、磁县、曲周县、丛台区)

达州市(达川区、开江县、通川区、渠县、大竹县、万源市、宣汉县)

海东市(乐都区、平安区、循化撒拉族自治县、互助土族自治县、民和回族土族自治县、化隆回族自治县)镇江市(丹徒区、句容市、京口区、扬中市、丹阳市、润州区)

朝阳市(龙城区、双塔区、朝阳县、建平县、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市)

大理白族自治州(祥云县、云龙县、南涧彝族自治县、剑川县、巍山彝族回族自治县、洱源县、大理市、弥渡县、宾川县、鹤庆县、漾濞彝族自治县、永平县)

临夏回族自治州(广河县、东乡族自治县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、临夏县、康乐县、临夏市)

中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)

黄石市(铁山区、西塞山区、阳新县、黄石港区、下陆区、大冶市)

昌都市(察雅县、贡觉县、类乌齐县、八宿县、左贡县、江达县、丁青县、边坝县、卡若区、芒康县、洛隆县)

延安市(黄陵县、宝塔区、安塞区、甘泉县、延川县、吴起县、富县、宜川县、延长县、志丹县、黄龙县、子长市、洛川县)

白城市(通榆县、镇赉县、洮北区、洮南市、大安市)

营口市(鲅鱼圈区、大石桥市、老边区、盖州市、西市区、站前区)

张家界市(桑植县、慈利县、武陵源区、永定区)

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乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

新王诞生。

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的“霸主”正在诞生。

4月15日晚间，中国建筑发布2024年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额4219亿元，虽然较上年下降6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024年，中国建筑的地产业务毛利率为17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以14%的收入占比，贡献了25.4%的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业“老大”

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于1992年在港交所上市，股票简称为“中国海外发展”，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称“局院地产”。中国建筑旗下共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

两者共同构成了“中建系”。

近几年，“中建系”不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023年，“中建系”实现合约销售额4514亿元，合约销售面积1858万平方米，同比分别增长12.4%和7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，“销售额逆势增长、居行业首位。”

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额4222.37亿元，签约面积2386.12万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额536亿元，销售面积225.2万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，“行业首位”的说法也引发了一定的争议。

到2024年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额4219亿元，同比下降6.5%。同期，保利发展实现销售额3230亿元，降幅达到23.5%；保利置业则实现销售额542亿元。两者合计，比中建少了400多亿。

但在2024年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，“地产业务保持行业领先”。

在“中建系”的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024年，中海地产的权益销售额为2857.5亿元，按照年报的说法，“位居行业第一”。

在“中建系”内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额506亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售425亿元，排名第22位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了200亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，“中建系”凭借强大的央企背景和主动出击的策略，“逆向”加码房地产，成为为数不多的“异类”。

2024年，中国建筑新购土地75宗，新增土地储备882万平方米，总购地金额1385亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资688亿元拿地，新增货值1777亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资273亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，“中建系”的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020年，中国建筑的地产业务毛利率为26.2%，高于房建的6.7%和基建的8.5%，这也使得地产业务以16.6%的营收占比，贡献了41.7%的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到2024年已降至17.3%，但仍显著高于房建的7.4%和基建的10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为14%，仍然贡献了25.4%的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在2024年，公司的营业总收入2.19万亿元，同比下降3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向21世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。