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广元市(利州区、昭化区、剑阁县、青川县、旺苍县、苍溪县、朝天区)

合肥市(庐阳区、巢湖市、肥东县、包河区、瑶海区、长丰县、蜀山区、庐江县、肥西县)

河源市(龙川县、和平县、紫金县、源城区、东源县、连平县)

鸡西市(麻山区、鸡东县、虎林市、梨树区、恒山区、鸡冠区、密山市、滴道区、城子河区)  鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

阳江市(阳东区、江城区、阳春市、阳西县)

海南藏族自治州(贵德县、共和县、同德县、兴海县、贵南县)

贵阳市(南明区、花溪区、清镇市、观山湖区、乌当区、修文县、息烽县、白云区、云岩区、开阳县)

威海市(文登区、环翠区、荣成市、乳山市)  贵港市(桂平市、港南区、港北区、覃塘区、平南县)

济源市

邢台市(南和区、广宗县、任泽区、宁晋县、柏乡县、巨鹿县、平乡县、临西县、襄都区、信都区、临城县、威县、南宫市、新河县、清河县、内丘县、沙河市、隆尧县)

临夏回族自治州(东乡族自治县、永靖县、康乐县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、广河县、和政县)

邯郸市(邯山区、大名县、曲周县、武安市、复兴区、临漳县、涉县、馆陶县、峰峰矿区、丛台区、邱县、成安县、磁县、鸡泽县、永年区、广平县、魏县、肥乡区)

楚雄彝族自治州(双柏县、牟定县、南华县、禄丰市、武定县、永仁县、大姚县、姚安县、楚雄市、元谋县)

日喀则市(桑珠孜区、仲巴县、萨迦县、康马县、岗巴县、萨嘎县、南木林县、吉隆县、谢通门县、白朗县、拉孜县、昂仁县、江孜县、仁布县、亚东县、聂拉木县、定日县、定结县)

黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、尖扎县、河南蒙古族自治县)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

桂林市(荔浦市、平乐县、叠彩区、资源县、全州县、象山区、秀峰区、七星区、兴安县、灵川县、阳朔县、恭城瑶族自治县、灌阳县、龙胜各族自治县、永福县、雁山区、临桂区)

大庆市(让胡路区、萨尔图区、肇州县、肇源县、大同区、林甸县、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区)

安阳市(汤阴县、内黄县、殷都区、滑县、林州市、北关区、龙安区、安阳县、文峰区)

东营市(东营区、河口区、垦利区、广饶县、利津县)

温州市(文成县、龙湾区、洞头区、瓯海区、瑞安市、泰顺县、苍南县、鹿城区、永嘉县、龙港市、平阳县、乐清市)

无锡市(锡山区、滨湖区、新吴区、惠山区、梁溪区、江阴市、宜兴市)

赤峰市(宁城县、元宝山区、松山区、翁牛特旗、喀喇沁旗、克什克腾旗、林西县、巴林右旗、巴林左旗、红山区、阿鲁科尔沁旗、敖汉旗)

黄冈市(蕲春县、罗田县、浠水县、麻城市、红安县、武穴市、英山县、团风县、黄梅县、黄州区)

怀化市(芷江侗族自治县、沅陵县、通道侗族自治县、辰溪县、鹤城区、中方县、洪江市、新晃侗族自治县、麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、会同县、溆浦县)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)

淮南市(田家庵区、凤台县、寿县、八公山区、潘集区、谢家集区、大通区)

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南宁市(江南区、宾阳县、上林县、兴宁区、西乡塘区、青秀区、良庆区、马山县、横州市、武鸣区、邕宁区、隆安县)

林芝市(朗县、巴宜区、察隅县、米林市、工布江达县、墨脱县、波密县)

六安市(金安区、金寨县、霍山县、叶集区、裕安区、霍邱县、舒城县)

泸州市(龙马潭区、古蔺县、泸县、江阳区、合江县、纳溪区、叙永县)  伊春市(伊美区、友好区、汤旺县、大箐山县、丰林县、金林区、乌翠区、南岔县、铁力市、嘉荫县)

阜阳市(颍东区、阜南县、界首市、太和县、临泉县、颍泉区、颍上县、颍州区)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)

宣城市(绩溪县、宁国市、旌德县、广德市、郎溪县、宣州区、泾县)防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)

枣庄市(市中区、峄城区、薛城区、山亭区、滕州市、台儿庄区)  六盘水市(六枝特区、水城区、钟山区、盘州市)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、阿图什市、乌恰县)

泉州市(南安市、石狮市、鲤城区、洛江区、金门县、泉港区、永春县、安溪县、晋江市、惠安县、德化县、丰泽区)

兴安盟(扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、阿尔山市)毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、赫章县、纳雍县、七星关区、大方县、织金县、金沙县)

厦门市(思明区、海沧区、集美区、翔安区、同安区、湖里区)

儋州市

果洛藏族自治州(玛多县、久治县、达日县、班玛县、甘德县、玛沁县)

盐城市(大丰区、阜宁县、东台市、盐都区、响水县、建湖县、射阳县、滨海县、亭湖区)

承德市(承德县、隆化县、围场满族蒙古族自治县、鹰手营子矿区、双桥区、平泉市、兴隆县、双滦区、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、滦平县)

常州市(天宁区、新北区、武进区、金坛区、溧阳市、钟楼区)

吕梁市(中阳县、兴县、孝义市、岚县、方山县、交城县、离石区、交口县、石楼县、临县、柳林县、文水县、汾阳市)

梅州市(蕉岭县、梅县区、丰顺县、梅江区、大埔县、平远县、兴宁市、五华县)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

曲靖市(会泽县、陆良县、宣威市、富源县、沾益区、马龙区、师宗县、罗平县、麒麟区)

长治市(武乡县、潞城区、平顺县、沁源县、屯留区、沁县、壶关县、襄垣县、上党区、长子县、黎城县、潞州区)

呼伦贝尔市(满洲里市、牙克石市、海拉尔区、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎左旗、根河市、扎赉诺尔区、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、扎兰屯市、阿荣旗、鄂伦春自治旗)

鹤壁市(山城区、浚县、淇县、淇滨区、鹤山区)

白城市(洮北区、洮南市、大安市、通榆县、镇赉县)

柳州市(柳北区、鱼峰区、柳城县、鹿寨县、柳江区、城中区、柳南区、三江侗族自治县、融安县、融水苗族自治县)

许昌市(鄢陵县、襄城县、长葛市、禹州市、魏都区、建安区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。