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石河子市(双河市、昆玉市、白杨市、北屯市、新星市、铁门关市、可克达拉市、胡杨河市、阿拉尔市、五家渠市、图木舒克市)

南京市(栖霞区、雨花台区、江宁区、溧水区、玄武区、秦淮区、鼓楼区、六合区、高淳区、浦口区、建邺区)

德州市(平原县、庆云县、夏津县、武城县、宁津县、德城区、陵城区、临邑县、齐河县、乐陵市、禹城市)

驻马店市(新蔡县、正阳县、上蔡县、泌阳县、西平县、平舆县、遂平县、汝南县、驿城区、确山县)  常州市(钟楼区、武进区、金坛区、新北区、天宁区、溧阳市)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、轮台县、和硕县、博湖县、焉耆回族自治县、库尔勒市、且末县、若羌县、和静县)

云浮市(云城区、罗定市、云安区、郁南县、新兴县)

张家口市(康保县、张北县、沽源县、赤城县、桥西区、崇礼区、怀来县、阳原县、尚义县、怀安县、蔚县、桥东区、万全区、宣化区、涿鹿县、下花园区)

濮阳市(濮阳县、华龙区、清丰县、台前县、范县、南乐县)  长春市(朝阳区、九台区、二道区、绿园区、德惠市、宽城区、农安县、南关区、公主岭市、双阳区、榆树市)

五指山市(文昌市、白沙黎族自治县、琼海市、屯昌县、昌江黎族自治县、定安县、万宁市、陵水黎族自治县、临高县、东方市、乐东黎族自治县、澄迈县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县)

伊犁哈萨克自治州(察布查尔锡伯自治县、伊宁县、巩留县、特克斯县、尼勒克县、霍城县、霍尔果斯市、奎屯市、伊宁市、新源县、昭苏县)

河池市(宜州区、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、东兰县、天峨县、金城江区、巴马瑶族自治县、凤山县、南丹县、大化瑶族自治县)

攀枝花市(米易县、盐边县、西区、东区、仁和区)

邢台市(隆尧县、内丘县、临城县、南宫市、清河县、沙河市、信都区、临西县、任泽区、柏乡县、南和区、威县、巨鹿县、平乡县、广宗县、宁晋县、新河县、襄都区)

苏州市(张家港市、太仓市、常熟市、相城区、吴江区、吴中区、姑苏区、昆山市、虎丘区)

黄石市(大冶市、黄石港区、铁山区、下陆区、西塞山区、阳新县)

无锡市(新吴区、滨湖区、锡山区、宜兴市、惠山区、梁溪区、江阴市)

文山壮族苗族自治州(砚山县、马关县、丘北县、西畴县、麻栗坡县、富宁县、广南县、文山市)

大同市(平城区、广灵县、浑源县、天镇县、左云县、新荣区、云州区、阳高县、云冈区、灵丘县)

昌吉回族自治州(昌吉市、奇台县、吉木萨尔县、玛纳斯县、阜康市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县)

雅安市(雨城区、芦山县、石棉县、宝兴县、天全县、汉源县、荥经县、名山区)

忻州市(静乐县、定襄县、河曲县、偏关县、忻府区、五台县、原平市、保德县、繁峙县、岢岚县、代县、神池县、五寨县、宁武县)

西安市(蓝田县、未央区、周至县、莲湖区、长安区、临潼区、鄠邑区、雁塔区、高陵区、碑林区、阎良区、新城区、灞桥区)

汕尾市(陆河县、海丰县、陆丰市、城区)

平凉市(泾川县、静宁县、崇信县、华亭市、庄浪县、崆峒区、灵台县)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

临沂市(临沭县、平邑县、费县、罗庄区、沂南县、郯城县、兰山区、蒙阴县、河东区、沂水县、莒南县、兰陵县)

西藏自治区

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黄冈市(英山县、团风县、麻城市、红安县、武穴市、黄州区、蕲春县、罗田县、黄梅县、浠水县)

吴忠市(利通区、青铜峡市、同心县、盐池县、红寺堡区)

齐齐哈尔市(龙江县、泰来县、碾子山区、拜泉县、依安县、甘南县、讷河市、克山县、克东县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、建华区、铁锋区、富裕县、龙沙区、富拉尔基区)

赤峰市(林西县、敖汉旗、红山区、元宝山区、翁牛特旗、阿鲁科尔沁旗、克什克腾旗、巴林左旗、喀喇沁旗、宁城县、巴林右旗、松山区)  朔州市(怀仁市、应县、平鲁区、山阴县、右玉县、朔城区)

张家界市(武陵源区、桑植县、永定区、慈利县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、安图县、延吉市、和龙市、龙井市、汪清县、图们市、敦化市)

陇南市(成县、宕昌县、康县、武都区、礼县、徽县、西和县、两当县、文县)十堰市(郧阳区、张湾区、房县、丹江口市、竹溪县、茅箭区、竹山县、郧西县)

大庆市(红岗区、大同区、肇源县、萨尔图区、肇州县、林甸县、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区)  日喀则市(白朗县、南木林县、聂拉木县、桑珠孜区、江孜县、拉孜县、定结县、定日县、昂仁县、亚东县、吉隆县、仲巴县、萨嘎县、萨迦县、仁布县、谢通门县、岗巴县、康马县)

揭阳市(榕城区、揭西县、普宁市、揭东区、惠来县)

海东市(循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县、乐都区、平安区)

肇庆市(怀集县、鼎湖区、封开县、端州区、广宁县、高要区、德庆县、四会市)包头市(石拐区、昆都仑区、固阳县、土默特右旗、白云鄂博矿区、东河区、九原区、青山区、达尔罕茂明安联合旗)

绥化市(兰西县、明水县、安达市、青冈县、庆安县、绥棱县、望奎县、肇东市、北林区、海伦市)

上饶市(信州区、德兴市、鄱阳县、婺源县、铅山县、余干县、玉山县、广丰区、横峰县、弋阳县、广信区、万年县)

梧州市(岑溪市、长洲区、龙圩区、藤县、苍梧县、万秀区、蒙山县)

甘南藏族自治州(临潭县、玛曲县、卓尼县、合作市、碌曲县、夏河县、舟曲县、迭部县)

武汉市(东西湖区、新洲区、汉阳区、江岸区、黄陂区、江夏区、武昌区、蔡甸区、洪山区、汉南区、硚口区、青山区、江汉区)

舟山市(定海区、岱山县、普陀区、嵊泗县)

广安市(武胜县、华蓥市、邻水县、岳池县、广安区、前锋区)

铜川市(宜君县、耀州区、印台区、王益区)

枣庄市(滕州市、山亭区、峄城区、市中区、台儿庄区、薛城区)

松原市(宁江区、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、乾安县)

芜湖市(南陵县、弋江区、繁昌区、湾沚区、无为市、镜湖区、鸠江区)

昌都市(左贡县、边坝县、八宿县、洛隆县、丁青县、芒康县、类乌齐县、贡觉县、江达县、察雅县、卡若区)

台州市(临海市、仙居县、天台县、玉环市、路桥区、三门县、温岭市、椒江区、黄岩区)

钦州市(灵山县、钦南区、浦北县、钦北区)

怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。