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永州市(江永县、零陵区、冷水滩区、双牌县、宁远县、道县、东安县、江华瑶族自治县、蓝山县、祁阳市、新田县)

呼伦贝尔市(鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、满洲里市、牙克石市、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、海拉尔区、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、额尔古纳市、阿荣旗、陈巴尔虎旗、根河市)

伊犁哈萨克自治州(巩留县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、新源县、特克斯县、昭苏县、霍尔果斯市、奎屯市、霍城县、伊宁县、伊宁市)

三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)  阿克苏地区(乌什县、拜城县、沙雅县、库车市、新和县、阿克苏市、阿瓦提县、温宿县、柯坪县)

株洲市(荷塘区、炎陵县、渌口区、醴陵市、茶陵县、芦淞区、石峰区、攸县、天元区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、阿尔山市、扎赉特旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、突泉县)

海北藏族自治州(海晏县、刚察县、祁连县、门源回族自治县)

北海市(银海区、合浦县、海城区、铁山港区)  松原市(长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、宁江区、乾安县)

信阳市(潢川县、光山县、罗山县、浉河区、固始县、新县、淮滨县、平桥区、商城县、息县)

鞍山市(铁东区、立山区、铁西区、千山区、海城市、岫岩满族自治县、台安县)

张家口市(怀安县、下花园区、宣化区、康保县、怀来县、崇礼区、桥西区、张北县、涿鹿县、万全区、桥东区、蔚县、尚义县、阳原县、赤城县、沽源县)

赣州市(兴国县、上犹县、大余县、崇义县、南康区、安远县、寻乌县、会昌县、宁都县、赣县区、于都县、定南县、信丰县、石城县、龙南市、章贡区、全南县、瑞金市)

抚顺市(清原满族自治县、东洲区、新宾满族自治县、抚顺县、顺城区、望花区、新抚区)

六盘水市(盘州市、六枝特区、水城区、钟山区)

吉安市(永新县、吉州区、安福县、吉水县、青原区、永丰县、遂川县、吉安县、泰和县、峡江县、万安县、井冈山市、新干县)

阿勒泰地区(青河县、布尔津县、吉木乃县、阿勒泰市、哈巴河县、富蕴县、福海县)

萍乡市(安源区、莲花县、上栗县、湘东区、芦溪县)

凉山彝族自治州(西昌市、昭觉县、德昌县、美姑县、普格县、冕宁县、盐源县、雷波县、会东县、布拖县、喜德县、金阳县、越西县、甘洛县、会理市、木里藏族自治县、宁南县)

菏泽市(郓城县、东明县、巨野县、成武县、鄄城县、牡丹区、曹县、单县、定陶区)

郴州市(宜章县、苏仙区、临武县、永兴县、桂东县、资兴市、汝城县、安仁县、嘉禾县、桂阳县、北湖区)

德州市(庆云县、宁津县、武城县、禹城市、夏津县、临邑县、乐陵市、齐河县、德城区、陵城区、平原县)

武汉市(洪山区、江岸区、新洲区、武昌区、东西湖区、汉阳区、江夏区、硚口区、江汉区、青山区、汉南区、黄陂区、蔡甸区)

海东市(互助土族自治县、平安区、化隆回族自治县、乐都区、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县)

福州市(晋安区、闽清县、连江县、长乐区、永泰县、福清市、平潭县、罗源县、鼓楼区、马尾区、闽侯县、台江区、仓山区)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、泗洪县、宿城区、沭阳县)

枣庄市(山亭区、峄城区、市中区、台儿庄区、滕州市、薛城区)

南昌市(新建区、青云谱区、西湖区、东湖区、安义县、进贤县、红谷滩区、南昌县、青山湖区)

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迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

日照市(五莲县、岚山区、东港区、莒县)

漯河市(召陵区、郾城区、舞阳县、临颍县、源汇区)

齐齐哈尔市(富裕县、龙沙区、昂昂溪区、拜泉县、建华区、泰来县、龙江县、富拉尔基区、克山县、梅里斯达斡尔族区、克东县、讷河市、铁锋区、依安县、甘南县、碾子山区)  六安市(霍山县、裕安区、叶集区、舒城县、金安区、金寨县、霍邱县)

达州市(渠县、大竹县、宣汉县、达川区、通川区、开江县、万源市)

黄山市(黄山区、休宁县、祁门县、黟县、屯溪区、徽州区、歙县)

郑州市(登封市、金水区、二七区、新密市、惠济区、荥阳市、上街区、中牟县、巩义市、新郑市、中原区、管城回族区)白银市(会宁县、平川区、靖远县、景泰县、白银区)

莆田市(荔城区、仙游县、城厢区、涵江区、秀屿区)  宜宾市(翠屏区、高县、叙州区、长宁县、兴文县、珙县、南溪区、筠连县、屏山县、江安县)

威海市(文登区、环翠区、荣成市、乳山市)

昆明市(嵩明县、晋宁区、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、盘龙区、西山区、官渡区、安宁市、宜良县、寻甸回族彝族自治县、东川区、五华区、富民县)

淮安市(涟水县、淮安区、清江浦区、洪泽区、淮阴区、金湖县、盱眙县)吴忠市(利通区、同心县、青铜峡市、红寺堡区、盐池县)

湘潭市(湘乡市、雨湖区、湘潭县、韶山市、岳塘区)

商丘市(睢县、睢阳区、宁陵县、虞城县、柘城县、民权县、梁园区、永城市、夏邑县)

廊坊市(永清县、广阳区、三河市、大厂回族自治县、文安县、安次区、大城县、香河县、固安县、霸州市)

张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)

徐州市(鼓楼区、泉山区、睢宁县、新沂市、云龙区、丰县、邳州市、沛县、铜山区、贾汪区)

渭南市(合阳县、韩城市、大荔县、临渭区、蒲城县、华州区、富平县、华阴市、白水县、澄城县、潼关县)

许昌市(禹州市、魏都区、襄城县、长葛市、鄢陵县、建安区)

黑河市(嫩江市、五大连池市、逊克县、爱辉区、孙吴县、北安市)

无锡市(新吴区、江阴市、滨湖区、惠山区、梁溪区、锡山区、宜兴市)

盘锦市(大洼区、盘山县、兴隆台区、双台子区)

西藏自治区

泰州市(兴化市、海陵区、靖江市、姜堰区、高港区、泰兴市)

西安市(周至县、临潼区、新城区、鄠邑区、碑林区、长安区、未央区、莲湖区、灞桥区、高陵区、蓝田县、雁塔区、阎良区)

常德市(汉寿县、武陵区、鼎城区、澧县、桃源县、津市市、安乡县、临澧县、石门县)

抚州市(南丰县、乐安县、崇仁县、临川区、黎川县、宜黄县、广昌县、金溪县、南城县、资溪县、东乡区)

商洛市(商州区、洛南县、山阳县、柞水县、商南县、镇安县、丹凤县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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