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全国服务区域：
朝阳市(建平县、朝阳县、凌源市、龙城区、北票市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县)
深圳市(龙华区、龙岗区、福田区、罗湖区、光明区、盐田区、宝安区、南山区、坪山区)
北海市(合浦县、银海区、海城区、铁山港区)
贵港市(港南区、港北区、覃塘区、平南县、桂平市)
汕头市(龙湖区、潮南区、潮阳区、濠江区、澄海区、金平区、南澳县)
萍乡市(湘东区、芦溪县、上栗县、莲花县、安源区)
吕梁市(中阳县、岚县、文水县、汾阳市、离石区、临县、兴县、交口县、方山县、石楼县、交城县、孝义市、柳林县)
亳州市(涡阳县、利辛县、谯城区、蒙城县)
阜新市(新邱区、阜新蒙古族自治县、清河门区、海州区、彰武县、太平区、细河区)
常德市(安乡县、石门县、桃源县、汉寿县、鼎城区、武陵区、澧县、临澧县、津市市)
辽源市(东丰县、龙山区、西安区、东辽县)
海北藏族自治州(刚察县、海晏县、祁连县、门源回族自治县)
泰安市(肥城市、东平县、新泰市、泰山区、岱岳区、宁阳县)
南通市(海门区、启东市、通州区、海安市、如东县、如皋市、崇川区)
舟山市(嵊泗县、普陀区、定海区、岱山县)
锦州市(义县、凌海市、古塔区、黑山县、凌河区、北镇市、太和区)
银川市(西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市、兴庆区、金凤区)
贺州市(八步区、昭平县、平桂区、富川瑶族自治县、钟山县)
泉州市(鲤城区、安溪县、永春县、洛江区、泉港区、南安市、惠安县、丰泽区、金门县、晋江市、德化县、石狮市)
聊城市(冠县、高唐县、临清市、莘县、茌平区、东昌府区、东阿县、阳谷县)
德州市(武城县、德城区、夏津县、齐河县、庆云县、平原县、临邑县、宁津县、乐陵市、陵城区、禹城市)
广元市(朝天区、苍溪县、昭化区、利州区、旺苍县、青川县、剑阁县)
南京市(鼓楼区、栖霞区、雨花台区、高淳区、建邺区、玄武区、江宁区、六合区、溧水区、秦淮区、浦口区)
梅州市(平远县、蕉岭县、梅江区、五华县、大埔县、兴宁市、梅县区、丰顺县)
内蒙古自治区
石家庄市(鹿泉区、平山县、无极县、元氏县、灵寿县、新华区、赞皇县、栾城区、井陉县、晋州市、裕华区、井陉矿区、长安区、高邑县、桥西区、辛集市、深泽县、赵县、正定县、新乐市、行唐县、藁城区)
鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)
三门峡市(湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕州区、卢氏县)
长治市(平顺县、壶关县、沁县、潞州区、黎城县、屯留区、上党区、襄垣县、沁源县、长子县、潞城区、武乡县)
商洛市(山阳县、柞水县、镇安县、商南县、洛南县、丹凤县、商州区)
宜昌市(西陵区、长阳土家族自治县、秭归县、伍家岗区、当阳市、兴山县、五峰土家族自治县、点军区、猇亭区、远安县、枝江市、宜都市、夷陵区)
甘南藏族自治州(玛曲县、舟曲县、碌曲县、临潭县、夏河县、合作市、卓尼县、迭部县)
南平市(光泽县、政和县、顺昌县、延平区、浦城县、建阳区、建瓯市、武夷山市、邵武市、松溪县)
普洱市(西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、博乐市、阿拉山口市、温泉县)
莆田市(城厢区、秀屿区、涵江区、仙游县、荔城区)
乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)
唐山市(迁安市、迁西县、遵化市、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、古冶区、玉田县、路北区、路南区、滦州市、开平区、丰南区)
大兴安岭地区(漠河市、呼玛县、塔河县)
鹤壁市(鹤山区、浚县、山城区、淇滨区、淇县)
那曲市(比如县、聂荣县、色尼区、尼玛县、班戈县、巴青县、双湖县、嘉黎县、索县、申扎县、安多县)
德宏傣族景颇族自治州(陇川县、盈江县、芒市、瑞丽市、梁河县)
海南藏族自治州(兴海县、贵南县、共和县、同德县、贵德县)
肇庆市(广宁县、四会市、怀集县、德庆县、端州区、鼎湖区、高要区、封开县)
安庆市(岳西县、望江县、潜山市、宿松县、怀宁县、桐城市、宜秀区、太湖县、迎江区、大观区)
武威市(古浪县、民勤县、凉州区、天祝藏族自治县)
东莞市
广州市(白云区、荔湾区、增城区、南沙区、从化区、花都区、番禺区、海珠区、黄埔区、天河区、越秀区)
昭通市(永善县、彝良县、盐津县、鲁甸县、水富市、绥江县、昭阳区、大关县、威信县、镇雄县、巧家县)
临沂市(沂水县、河东区、临沭县、兰山区、莒南县、郯城县、费县、蒙阴县、沂南县、兰陵县、罗庄区、平邑县)
葫芦岛市(龙港区、兴城市、绥中县、连山区、南票区、建昌县)
眉山市(青神县、东坡区、丹棱县、洪雅县、仁寿县、彭山区)
长沙市(浏阳市、开福区、长沙县、宁乡市、岳麓区、雨花区、望城区、芙蓉区、天心区)
防城港市(东兴市、防城区、上思县、港口区)
潍坊市(昌乐县、昌邑市、坊子区、诸城市、奎文区、潍城区、安丘市、寒亭区、寿光市、高密市、临朐县、青州市)
文山壮族苗族自治州(马关县、麻栗坡县、富宁县、广南县、丘北县、文山市、砚山县、西畴县)
达州市(达川区、开江县、大竹县、渠县、万源市、通川区、宣汉县)
伊犁哈萨克自治州(昭苏县、尼勒克县、巩留县、特克斯县、伊宁县、霍城县、伊宁市、霍尔果斯市、奎屯市、新源县、察布查尔锡伯自治县)
揭阳市(惠来县、揭西县、揭东区、普宁市、榕城区)
南宁市(隆安县、良庆区、马山县、横州市、青秀区、兴宁区、武鸣区、宾阳县、邕宁区、上林县、西乡塘区、江南区)
宜宾市(珙县、江安县、翠屏区、高县、长宁县、南溪区、筠连县、兴文县、屏山县、叙州区)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
宁波市(象山县、余姚市、奉化区、宁海县、镇海区、北仑区、鄞州区、江北区、海曙区、慈溪市)
日喀则市(仲巴县、萨嘎县、萨迦县、亚东县、桑珠孜区、岗巴县、仁布县、定日县、聂拉木县、定结县、吉隆县、昂仁县、谢通门县、南木林县、康马县、拉孜县、江孜县、白朗县)
淮北市(相山区、濉溪县、烈山区、杜集区)
南充市(南部县、西充县、阆中市、仪陇县、蓬安县、嘉陵区、高坪区、营山县、顺庆区)
合肥市(庐江县、肥东县、蜀山区、庐阳区、肥西县、长丰县、巢湖市、瑶海区、包河区)
阳江市(江城区、阳春市、阳西县、阳东区)
曲靖市(马龙区、陆良县、罗平县、富源县、宣威市、师宗县、麒麟区、沾益区、会泽县)
阿勒泰地区(富蕴县、布尔津县、福海县、哈巴河县、吉木乃县、青河县、阿勒泰市)
郑州市(中原区、金水区、荥阳市、登封市、中牟县、新郑市、惠济区、巩义市、新密市、二七区、上街区、管城回族区)
朔州市(怀仁市、山阴县、应县、右玉县、平鲁区、朔城区)
上饶市(信州区、弋阳县、万年县、余干县、婺源县、广丰区、铅山县、德兴市、横峰县、玉山县、广信区、鄱阳县)
伊春市(铁力市、汤旺县、伊美区、嘉荫县、乌翠区、友好区、大箐山县、金林区、丰林县、南岔县)
通化市(辉南县、柳河县、梅河口市、东昌区、集安市、通化县、二道江区)
黄石市(铁山区、阳新县、下陆区、西塞山区、黄石港区、大冶市)
安顺市(关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、平坝区、西秀区、紫云苗族布依族自治县)
温州市(鹿城区、永嘉县、洞头区、平阳县、龙湾区、文成县、瑞安市、苍南县、龙港市、泰顺县、乐清市、瓯海区)
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安阳市(内黄县、安阳县、汤阴县、龙安区、滑县、北关区、文峰区、殷都区、林州市)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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