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全国服务区域：
牡丹江市(宁安市、东宁市、海林市、绥芬河市、东安区、西安区、林口县、爱民区、阳明区、穆棱市)
锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、锡林浩特市、正镶白旗、苏尼特右旗、镶黄旗、太仆寺旗、二连浩特市、多伦县)
抚顺市(望花区、抚顺县、新抚区、东洲区、顺城区、新宾满族自治县、清原满族自治县)
漯河市(郾城区、临颍县、源汇区、舞阳县、召陵区)
鸡西市(鸡冠区、梨树区、虎林市、恒山区、滴道区、麻山区、密山市、城子河区、鸡东县)
延边朝鲜族自治州(延吉市、珲春市、和龙市、汪清县、敦化市、图们市、龙井市、安图县)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、温泉县、精河县)
襄阳市(老河口市、樊城区、保康县、襄城区、宜城市、谷城县、南漳县、枣阳市、襄州区)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
宜春市(铜鼓县、靖安县、上高县、袁州区、丰城市、万载县、樟树市、奉新县、高安市、宜丰县)
南宁市(上林县、武鸣区、邕宁区、宾阳县、青秀区、良庆区、横州市、马山县、兴宁区、江南区、西乡塘区、隆安县)
内江市(隆昌市、东兴区、威远县、资中县、市中区)
承德市(兴隆县、平泉市、双桥区、宽城满族自治县、鹰手营子矿区、承德县、隆化县、丰宁满族自治县、双滦区、围场满族蒙古族自治县、滦平县)
武威市(民勤县、天祝藏族自治县、凉州区、古浪县)
长春市(榆树市、朝阳区、公主岭市、双阳区、宽城区、九台区、二道区、农安县、绿园区、南关区、德惠市)
乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)
聊城市(冠县、阳谷县、高唐县、临清市、东昌府区、东阿县、茌平区、莘县)
新余市(渝水区、分宜县)
怒江傈僳族自治州(福贡县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、突泉县、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗)
天津市(和平区、红桥区、河西区、宝坻区、宁河区、静海区、南开区、东丽区、武清区、西青区、蓟州区、滨海新区、津南区、河东区、北辰区、河北区)
株洲市(攸县、荷塘区、渌口区、石峰区、芦淞区、茶陵县、醴陵市、天元区、炎陵县)
淮安市(涟水县、淮安区、淮阴区、金湖县、清江浦区、洪泽区、盱眙县)
宜昌市(夷陵区、枝江市、远安县、猇亭区、点军区、秭归县、当阳市、兴山县、西陵区、长阳土家族自治县、伍家岗区、宜都市、五峰土家族自治县)
达州市(渠县、开江县、通川区、宣汉县、大竹县、达川区、万源市)
河池市(宜州区、东兰县、天峨县、凤山县、巴马瑶族自治县、罗城仫佬族自治县、金城江区、大化瑶族自治县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、南丹县)
临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、东乡族自治县、广河县、临夏县、临夏市、永靖县、和政县)
克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区、白碱滩区)
黄南藏族自治州(同仁市、泽库县、河南蒙古族自治县、尖扎县)
商丘市(柘城县、睢县、民权县、虞城县、梁园区、永城市、睢阳区、夏邑县、宁陵县)
日喀则市(吉隆县、江孜县、萨嘎县、白朗县、仲巴县、南木林县、谢通门县、亚东县、康马县、拉孜县、岗巴县、桑珠孜区、仁布县、萨迦县、定日县、定结县、昂仁县、聂拉木县)
双鸭山市(宝清县、友谊县、宝山区、集贤县、尖山区、岭东区、饶河县、四方台区)
通辽市(库伦旗、科尔沁区、开鲁县、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、扎鲁特旗、奈曼旗、霍林郭勒市)
晋城市(沁水县、泽州县、城区、陵川县、阳城县、高平市)
嘉兴市(南湖区、平湖市、海宁市、秀洲区、桐乡市、嘉善县、海盐县)
朝阳市(双塔区、朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、北票市、龙城区、建平县)
郴州市(宜章县、安仁县、桂阳县、桂东县、临武县、苏仙区、汝城县、永兴县、北湖区、资兴市、嘉禾县)
汕头市(潮南区、濠江区、金平区、南澳县、澄海区、潮阳区、龙湖区)
盘锦市(大洼区、盘山县、双台子区、兴隆台区)
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、盈江县、陇川县、芒市、瑞丽市)
洛阳市(伊川县、洛龙区、新安县、栾川县、汝阳县、嵩县、瀍河回族区、西工区、孟津区、宜阳县、洛宁县、老城区、涧西区、偃师区)
济宁市(微山县、嘉祥县、鱼台县、邹城市、汶上县、梁山县、曲阜市、金乡县、兖州区、泗水县、任城区)
肇庆市(广宁县、四会市、怀集县、封开县、端州区、鼎湖区、高要区、德庆县)
莆田市(仙游县、荔城区、秀屿区、涵江区、城厢区)
遵义市(桐梓县、红花岗区、习水县、汇川区、凤冈县、务川仡佬族苗族自治县、正安县、道真仡佬族苗族自治县、赤水市、绥阳县、播州区、仁怀市、湄潭县、余庆县)
舟山市(普陀区、定海区、嵊泗县、岱山县)
伊犁哈萨克自治州(尼勒克县、伊宁县、昭苏县、霍尔果斯市、巩留县、特克斯县、伊宁市、新源县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县、霍城县)
亳州市(涡阳县、谯城区、利辛县、蒙城县)
呼伦贝尔市(陈巴尔虎旗、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、鄂温克族自治旗、满洲里市、根河市、海拉尔区、扎兰屯市、阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市、扎赉诺尔区)
芜湖市(湾沚区、无为市、繁昌区、弋江区、镜湖区、南陵县、鸠江区)
广元市(苍溪县、朝天区、昭化区、利州区、剑阁县、旺苍县、青川县)
庆阳市(正宁县、华池县、合水县、环县、宁县、镇原县、庆城县、西峰区)
台州市(临海市、天台县、黄岩区、椒江区、路桥区、玉环市、仙居县、温岭市、三门县)
阿勒泰地区(阿勒泰市、青河县、哈巴河县、富蕴县、吉木乃县、布尔津县、福海县)
长沙市(宁乡市、望城区、天心区、芙蓉区、岳麓区、开福区、浏阳市、长沙县、雨花区)
怀化市(靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、辰溪县、鹤城区、洪江市、会同县、溆浦县、通道侗族自治县、沅陵县、中方县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县)
青岛市(平度市、市南区、黄岛区、崂山区、即墨区、李沧区、城阳区、市北区、胶州市、莱西市)
永州市(新田县、道县、蓝山县、东安县、冷水滩区、江华瑶族自治县、江永县、祁阳市、零陵区、宁远县、双牌县)
金昌市(永昌县、金川区)
石河子市(可克达拉市、五家渠市、阿拉尔市、双河市、昆玉市、图木舒克市、新星市、铁门关市、白杨市、北屯市、胡杨河市)
九江市(彭泽县、湖口县、濂溪区、庐山市、瑞昌市、武宁县、永修县、都昌县、德安县、柴桑区、浔阳区、修水县、共青城市)
铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)
娄底市(娄星区、涟源市、冷水江市、新化县、双峰县)
东莞市
黑河市(爱辉区、五大连池市、嫩江市、逊克县、孙吴县、北安市)
四平市(双辽市、梨树县、铁东区、伊通满族自治县、铁西区)
大同市(天镇县、灵丘县、浑源县、云州区、广灵县、阳高县、新荣区、左云县、平城区、云冈区)
威海市(乳山市、荣成市、文登区、环翠区)
遂宁市(蓬溪县、射洪市、安居区、大英县、船山区)
通化市(集安市、柳河县、辉南县、东昌区、梅河口市、通化县、二道江区)
防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)
湛江市(吴川市、廉江市、雷州市、徐闻县、麻章区、霞山区、赤坎区、遂溪县、坡头区)
六安市(裕安区、霍山县、舒城县、霍邱县、金安区、叶集区、金寨县)
定西市(陇西县、岷县、渭源县、安定区、漳县、临洮县、通渭县)
东营市(广饶县、垦利区、利津县、东营区、河口区)
安顺市(西秀区、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、平坝区、紫云苗族布依族自治县)
葫芦岛市(连山区、兴城市、绥中县、龙港区、南票区、建昌县)
酒泉市(瓜州县、金塔县、肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县、玉门市、敦煌市)
儋州市
南昌市(西湖区、红谷滩区、新建区、进贤县、青云谱区、安义县、青山湖区、东湖区、南昌县)
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吴忠市(利通区、青铜峡市、同心县、红寺堡区、盐池县)
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绵阳市(游仙区、江油市、平武县、北川羌族自治县、三台县、梓潼县、涪城区、盐亭县、安州区)
阜阳市(颍东区、颍州区、阜南县、太和县、临泉县、界首市、颍泉区、颍上县)
张家界市(永定区、慈利县、桑植县、武陵源区)
临沧市(耿马傣族佤族自治县、镇康县、凤庆县、永德县、沧源佤族自治县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、临翔区)
三门峡市(卢氏县、灵宝市、湖滨区、义马市、陕州区、渑池县)
保山市(龙陵县、腾冲市、施甸县、隆阳区、昌宁县)
晋中市(祁县、榆次区、寿阳县、左权县、榆社县、介休市、灵石县、太谷区、昔阳县、和顺县、平遥县)
德阳市(广汉市、什邡市、罗江区、中江县、绵竹市、旌阳区)
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崇左市(江州区、宁明县、凭祥市、扶绥县、龙州县、天等县、大新县)
徐州市(云龙区、铜山区、鼓楼区、丰县、贾汪区、新沂市、沛县、睢宁县、邳州市、泉山区)
张家口市(阳原县、宣化区、张北县、怀安县、崇礼区、桥东区、桥西区、万全区、蔚县、赤城县、怀来县、下花园区、沽源县、尚义县、涿鹿县、康保县)
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五指山市(万宁市、琼中黎族苗族自治县、澄迈县、临高县、昌江黎族自治县、东方市、琼海市、屯昌县、文昌市、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、乐东黎族自治县、定安县)
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厦门市(海沧区、集美区、同安区、思明区、湖里区、翔安区)
阜新市(清河门区、新邱区、太平区、阜新蒙古族自治县、海州区、细河区、彰武县)
西安市(莲湖区、高陵区、长安区、临潼区、未央区、新城区、阎良区、蓝田县、周至县、鄠邑区、灞桥区、碑林区、雁塔区)
平顶山市(汝州市、舞钢市、鲁山县、湛河区、新华区、石龙区、宝丰县、卫东区、郏县、叶县)
山南市(琼结县、错那市、曲松县、乃东区、洛扎县、隆子县、扎囊县、桑日县、加查县、措美县、贡嘎县、浪卡子县)
佛山市(禅城区、三水区、顺德区、高明区、南海区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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